Version 30. juni 2022

4. Udstykning og matrikulering

Ved udstykning og matrikulering registreres nye samlede faste ejendomme i matriklen. Ved udstykning opstår en ny samlet fast ejendom ved fraskillelse af areal fra en eller flere samlede faste ejendomme, og ved matrikulering opstår en ny samlet fast ejendom ved registrering af et umatrikuleret areal.

Alle skel omkring en ny ejendom skal afmærkes, når ejendommen som hovedformål anvendes eller skal anvendes til bebyggelse, industri, idrætsanlæg, oplagsplads el.lign., jf. bekendtgørelsens § 27, stk. 3. Se også vejledningens kapitel om afmærkning og indmåling af skel.

Udstykning eller matrikulering må ikke være i strid med anden lovgivning, hvilket også omfatter den tilsigtede arealanvendelse af de nye ejendomme, jf. udstykningslovens § 20, stk. 1. Undtaget herfra er dog matrikulering af en umatrikuleret ejendom, jf. lovens § 20, stk. 1, 2. pkt. Se også kapitel 1 i vejledning om udstykningskontrollen.

Udstykning og matrikulering må heller ikke føre til, at der opstår en smal jordstrimmel, som adskiller en samlet fast ejendom fra kysten, et åbent vandløb eller en sø tilhørende bredejerne, hvilket fremgår af udstykningslovens § 19, stk. 1. Geodatastyrelsen kan i særlige tilfælde dispensere fra dette krav, jf. lovens § 19, 2. pkt., fx hvor arealet skal forblive i eller overgå til offentligt eje.

Før udstykning eller matrikulering af umatrikuleret areal kan registreres i matriklen, skal Geodatastyrelsen have modtaget meddelelse fra Tinglysningsretten om, at udstykningen eller matrikuleringen er godkendt efter reglerne i tinglysningslovens § 21. Dette fremgår af bekendtgørelsens § 11 og § 12, stk. 1, jf. udstykningslovens § 25, stk. 1 og tinglysningslovens § 21.

Ifølge tinglysningslovens § 21, stk. 1 skal Tinglysningsretten godkende, at der i tingbogen ikke er tinglyste rettigheder til hinder for registrering af bl.a. udstykning og matrikulering. Tinglyste rettigheder over fast ejendom betragtes som adkomst, pant, servitutter m.v. Tinglysningsretten kan til brug for denne godkendelse forlange en servituterklæring fra den praktiserende landinspektør, jf. tinglysningslovens § 21, stk. 2. Kommunikationen mellem Tinglysningsretten og Geodatastyrelsen foregår digitalt via tinglysningssløjfen, se afsnit 1.4.1.

Geodatastyrelsen kan kun nægte at registrere udstykning og matrikulering i de tilfælde, der fremgår af udstykningslovens § 30, se også vejledningens afsnit 1.5.3.

Ved udstykning og matrikulering svares afgift efter de regler, der er fastsat i udstykningsafgiftsloven. Derudover betales et ekspeditionsgebyr efter reglerne i bekendtgørelsens § 45. Nærmere vejledning omkring reglerne for opkrævning af afgift og ekspeditionsgebyr, herunder også tilfælde med undtagelser for denne opkrævning, fremgår af vejledningens kapitel 23.

Ejendomme, eller særskilt beliggende arealer heraf, som er fremkommet ved udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, skal have adgang til offentlig vej, jf. udstykningslovens § 18, stk. 1. Hvis adgangen til offentlig vej skal ske via en privat fællesvej, skal denne vej være optaget på matrikelkortet, jf. lovens § 18, stk. 2. Vejadgangskravet gælder både for nye ejendomme samt eventuelle restarealer, der afskæres fra adgangen til offentlig vej. Ved udstykning, matrikulering og arealoverførsel skal landinspektøren derfor være særlig opmærksom på, at adgangskravet til offentlig vej er opfyldt og dokumenteret i den matrikulære sag med de nødvendige erklæringer i henhold til bekendtgørelsens §§ 5-6. Derudover skal vejadgange til offentlig vej være beskrevet i udstykningskontrolskemaet.

Optages en ny privat fællesvej i forbindelse med udstykning, matrikulering, arealoverførsel eller sammenlægning, jf. bekendtgørelsens § 5, stk. 2, skal ejererklæringen også indeholde oplysning om, hvilke arealer denne vej skal være adgangsvej for.

Skal adgangen til offentlig vej ske ad eksisterende privat fællesvej, der er optaget på matrikelkortet, skal dokumentationen i den matrikulære sag omfatte hele vejstrækningen ud til den offentlige vej, jf. bekendtgørelsens § 6. Vejretten skal også dokumenteres ved erklæring i de tilfælde, hvor vejadgangen skal etableres ad en eksisterende privat fællesvej optaget på matrikelkortet over den ejendom, hvorfra der udstykkes.

Se også vejledningens kapitel 3 om private fællesveje på matrikelkortet.

Ved udstykning forstås, at det registreres i matriklen, at areal fraskilles en eller flere samlede faste ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom, jf. udstykningslovens § 6.

Begrebet udstykning omfatter dermed både den almindelige form for udstykning, hvor der fraskilles areal fra én samlet fast ejendom til oprettelse af en ny samlet fast ejendom, og udstykning i særlige tilfælde, hvor en ny samlet fast ejendom oprettes ved samtidig fraskillelse af arealer fra flere samlede faste ejendomme.

Hvis fraskilte arealer ikke er sammengrænsende, vil hvert særskilt beliggende areal af den nye ejendom få tildelt et matrikelnummer, og samtlige matrikelnumre vil blive noteret som en samlet fast ejendom.

Oprettelse af en ny samlet fast ejendom som følge af ekspropriation eller jordfordelingskendelse er dermed omfattet af begrebet udstykning, men behandles efter de særlige regler i bekendtgørelsens § 21, stk. 1. Geodatastyrelsen skal ikke påse overholdelse af udstykningslovens §§ 18-20 ved matrikulære forandringer som følge af ekspropriation eller jordfordelingskendelse, da det påses af vedkommende myndighed, jf. udstykningslovens § 24.

Begrebet udstykning omfatter ikke fraskillelse af en andel i en fælleslod fra en samlet fast ejendom, som andelen udgør en del af. Fraskillelse af en sådan andel sker efter de særlige regler, der er beskrevet i vejledningens afsnit 9.1. Udstykning omfatter heller ikke opdeling af en fælleslod, hvorved et eller flere afgrænsede arealer udlægges som vederlag for ideelle andele i fælleslodden. Geodatastyrelsen kan imidlertid forlange, at der foruden en særlig ejererklæring skal foreligge den samme dokumentation som ved udstykning eller arealoverførsel, se mere herom i vejledningens afsnit 9.2.

Landinspektøren skal iagttage reglerne om afsætning af skel og vejadgang i forhold til indsendelse af nødvendige ejererklæringer, jf. bekendtgørelsens kapitel 2-3, samt reglerne i bekendtgørelsens kapitel 11-20 om afmærkning og indmåling af skel m.v. og om udarbejdelse af de dokumenter, der er nødvendige for registreringen i matriklen.

Ved matrikulering forstås, at et umatrikuleret areal registreres i matriklen som en samlet fast ejendom, jf. udstykningslovens § 5. Et umatrikuleret areal er et areal, der enten ikke er optaget i matriklen eller er optaget i matriklen uden matrikelbetegnelse, jf. lovens § 4, stk. 1. De eneste umatrikulerede arealer optaget i matriklen er offentlige vejarealer, der betegnes med litra og ikke med matrikelnumre.

Umatrikulerede arealer, der ikke er optaget i matriklen, kan eksempelvis udgøre: naturlige tilvækstarealer mod søterritoriet, umatrikulerede søer, umatrikulerede øer på søterritoriet samt arealer fremkommet ved inddæmning, tørlægning eller opfyldning på søterritoriet. Et umatrikuleret areal, der ikke er optaget i matriklen, kan registres i matriklen ved matrikulering, arealoverførsel eller ejendomsberigtigelse. Den matrikulære sagsart afhænger blandt andet af, hvordan det umatrikulerede areal er opstået, og om arealet skal registres som en ny samlet fast ejendom eller høre under en eksisterende samlet fast ejendom.

Ved matrikulering af en del af en umatrikuleret ejendom eller af en hel umatrikuleret ejendom, der ikke er optaget i matriklen, gælder reglerne i bekendtgørelsens kapitel 11-18 om skelfastsættelse, adgangsforhold, afmærkning, indmåling, arealberegning, opmålingsdokumenter osv.

Matrikulering af en umatrikuleret ejendom er ikke omfattet af udstykningskontrollen, som nævnt i afsnit 4.1. Det er dog en forudsætning for denne undtagelse, at det umatrikulerede areal matrikuleres med de bestående ejendomsgrænser, jf. kapitel 1 i vejledning om udstykningskontrollen. En udskilt offentlig vej udgør et eksempel på en umatrikuleret ejendom.

En nærmere beskrivelse af begrebet ”umatrikuleret areal” og ”umatrikuleret ejendom” findes i vejledningens afsnit 1.5.1.

Matrikulering forudsætter ikke, at der er taget stilling til adkomsten til den nye samlede faste ejendom, der registreres i matriklen. Bekendtgørelsen indeholder derfor ingen regler om dokumentation vedrørende dette. Tinglysning af adkomst til den matrikulerede ejendom kan efterfølgende anmeldes til Tinglysningsretten, når matrikuleringen er registreret i matriklen.


Matrikulering af inddæmmet, tørlagt eller opfyldt areal på søterritoriet

Udstykningslovens § 17 indeholder en pligt til, at areal, der indvindes fra søterritoriet, skal registreres i matriklen ved matrikulering eller arealoverførsel. Tilladelser til indvinding gives altid på vilkår om efterfølgende matrikulering eller arealoverførsel.

Matrikulering af et areal, der er fremkommet ved inddæmning, tørlægning eller opfyldning på søterritoriet, kræver, at der foreligger dokumentation for, at Kystdirektoratet har meddelt tilladelse til anlægsarbejdet, jf. bekendtgørelsens § 12, stk. 2. Denne dokumentation kan bestå af selve tilladelsen eller en udtalelse fra Kystdirektoratet om, at der enten er meddelt tilladelse til anlægsarbejdet eller at anlægsarbejdet ikke kræver tilladelse, jf. bekendtgørelsens § 12, stk. 3.

Hvis en tilladelse eller en udtalelse fra Kystdirektoratet, som omtalt ovenfor, ikke indeholder et kortbilag med afgrænsningen af det areal, der er omfattet af tilladelsen eller udtalelsen, skal landinspektøren desuden medsende det kortbilag, der har været anvendt i ansøgningen til Kystdirektoratet.

Kystdirektoratet varetager myndighedsopgaver inden for statens højhedsret over søterritoriet for så vidt angår afgørelser om foranstaltninger, der vedrører inddæmning, opfyldning, etablering af faste anlæg m.v., medmindre foranstaltningerne vedrører kystbeskyttelsesformål eller er omfattet af anden lovgivning. Dette fremgår af kystbeskyttelseslovens § 16 a, stk. 1-3 samt § 21 i bekendtgørelse om henlæggelse af opgaver og beføjelser til Naturstyrelsen, herunder Kystdirektoratet.

Anlæg af en ny erhvervshavn eller udvidelse af en bestående erhvervshavn, kræver tilladelse fra transportministeren, jf. havnelovens § 2, stk. 1. Det følger af havnelovens § 1, hvad der forstås ved en erhvervshavn. Denne kompetence er ikke delegeret til Kystdirektoratet. Udvidelse af en bestående erhvervshavn kan dog ske uden tilladelse, hvis den omfatter etablering af faste anlæg, uddybning og opfyldning på søterritoriet inden for en erhvervshavns dækkende værker, og udvidelsen ikke kræver en vurdering af de miljømæssige konsekvenser, jf. havnelovens § 2, stk. 2.

Matrikulering af areal til en ny erhvervshavn eller udvidelse af en bestående erhvervshavn, der er omfattet af havnelovens § 1, skal derfor dokumenteres med en tilladelse fra Trafikstyrelsen eller en udtalelse fra Kystdirektoratet. Udtalelsen skal dokumentere, om der er meddelt tilladelse til indvinding af arealet fra søterritoriet eller om indvindingen kan ske uden tilladelse, idet de miljømæssige konsekvenser ikke skal vurderes, jf. havnelovens § 2, stk. 2. Dette dokumentationskrav fremgår af bekendtgørelsens § 12, stk. 3.

Københavns Havn er ikke omfattet af havneloven for så vidt angår opfyldning og etablering af faste anlæg m.v. inden for Københavns Havns søområde, jf. metrolovens § 24, stk. 1-3. Opfyldning m.v. kræver dermed tilladelse fra Trafikstyrelsen.

Det er ikke muligt at matrikulere broer, bygninger, bygningsdele eller andre lignende anlæg på pæle, der er beliggende på søterritoriet. Geodatastyrelsen kan i tvivlstilfælde anmode Kystdirektoratet om en udtalelse om, hvorvidt der er tale om et anlæg på søterritoriet eller et areal, der kan registreres i matriklen ved matrikulering eller arealoverførsel.

Offentlige veje omfatter statsveje og kommuneveje, jf. vejlovens § 3, nr. 2. Ved nedlæggelse af en offentlig vej skal vejmyndigheden sørge for, at den nødvendige ændring foretages i matriklen, jf. bekendtgørelsens § 42, stk. 3 og vejlovens § 61, stk. 2. Når en offentlig vej ændrer status til privat vej eller privat fællesvej sker det i vejlovens forstand ved en nedklassificering, jf. vejlovens § 3, nr. 11.

For statsveje bestemmes det ved lov, hvilke statsveje, der skal nedlægges eller overgå til anden status, medmindre ændringerne sker i forbindelse med mindre anlægsprojekter, hvor Vejdirektoratet kan træffe afgørelse herom, jf. vejlovens § 12, stk. 1.

For kommuneveje træffer kommunalbestyrelsen beslutning om, hvorvidt en kommunevej skal nedlægges, og om vejen skal opretholdes som en privat fællesvej. Hvis en nedlagt kommunevej skal opretholdes som privat fællesvej, kan kommunalbestyrelsen beslutte, hvem der fremtidig skal være ejer af vejarealet og hvilke ejendomme, der skal have vejret til vejen. Kommunalbestyrelsen skal sørge for tinglysning af adkomst til vejarealet og bestemmelser om vejret, jf. vejlovens § 124, stk. 5. Hvis vejen skal opretholdes som privat fællesvej, der ønskes registreret med et matrikelnummer, er der tale om en matrikulering.

Når et offentligt vejareal er udskilt i matriklen, har vejmyndigheden herved sikret sin ejendomsret til arealet, jf. vejlovens § 60, stk. 1. Ved matrikulering af et udskilt offentligt vejareal, hvor vejen er nedklassificeret til en privat fællesvej, kan vejmyndigheden anmode om at få indført sin adkomst i tingbogen for den nye ejendom i forbindelse med registrering af den matrikulære sag. Adkomsten indføres i tingbogen på grundlag af Geodatastyrelsens meddelelse til Tinglysningsretten i registreringsmeddelelsen, når meddelelsen er udformet på en bestemt måde. Dette er efter aftale indgået mellem Geodatastyrelsen (daværende Kort- og Matrikelstyrelsen), Trafikministeriet og Justitsministeriet m.fl.

Det skal således fremgå, at den pågældende vej, der hidtil i matriklen har været udskilt som et offentligt vejareal, er nedklassificeret til privat fællesvej i henhold til § 15 i lov om offentlige veje. Meddelelsen skal endvidere indeholde oplysning om litrabetegnelse og vejens areal samt anmodning om, at kommunens ejendomsret indføres i tingbogen.

Landinspektøren skal oplyse over for Geodatastyrelsen, hvis denne fremgangsmåde ønskes benyttet i en matrikulære sag. Som grundlag for matrikuleringen skal der ud over en skematisk redegørelse foreligge en erklæring fra vejmyndigheden om, at vejen er nedlagt som offentlig vej i henhold til § 15 i lov om offentlige veje, og at vejmyndigheden anmoder om at få indført sin adkomst i tingbogen. Det er ikke nødvendigt at vedlægge måleblad, medmindre der fremkommer nye skel. Dette kan være tilfældet, hvis det kun er en del af en udskilt offentlig vejstrækning, der nedklassificeres. Der skal hverken betales ekspeditionsgebyr for matrikuleringen, jf. bekendtgørelsens § 45, stk. 3, eller afgift, jf. § 1, stk. 2, nr. 3, i udstykningsafgiftsloven.