7. Ejendomsberigtigelse

* Nedenstående tekst udgør kapitel 13 i vejledning nr. 46 af 18. april 2001 *

13. Ejendomsberigtigelse

Begrebet "ejendomsberigtigelse" er fastlagt i udstykningslovens § 9. Det omfatter tilfælde, hvor det registreres i matriklen, at en ejendomsgrænse er undergået en ændring, der er en følge af hævdserhvervelse (grænsehævd) eller naturens ændring af kysten, et vandløb eller en sø. Endvidere omfatter ejendomsberigtigelse tilfælde, hvor et areal, der i mindst 20 år har været offentlig vej eller sti, udskilles fra en ejendom. Registreringen af ejendomsberigtigelse i matriklen er gebyrfri.

Ændring af skel mellem matr.nre. inden for samme ejendom (interne skel) kan ikke ske ved ejendomsberigtigelse.

Ved ejendomsberigtigelse kan der ske ændringer af sogne- og/eller kommunegrænser. Sager om grænseændringer som følge af ejendomsberigtigelse skal ikke forelægges Kirkeministeriet eller Indenrigsministeriet.

Det er en forudsætning for ejendomsberigtigelse som følge af grænsehævd, at naboejeren selv eller gennem andre uberettiget gennem 20 år eller mere har udøvet en faktisk råden over det pågældende areal, uden at denne råden er blevet afbrudt på behørig vis. En behørig afbrydelse kan ske ved aktiv modråden eller ved at indlede en skelforretning.

Udstykningslovens § 9 indeholder ordene "en ejendoms afgrænsning er ændret som følge af hævdserhvervelse". Der sigtes herved først og fremmest til en ændring af den registrerede grænse mellem bestående ejendomme. Det er dog også muligt at anvende reglerne om ejendomsberigtigelse, når der er vundet hævd på en tilgrænsende ejendom i dens helhed. Er ejendommen ikke tilgrænsende, kan der ikke ske ejendomsberigtigelse.

Reglerne om ejendomsberigtigelse kan således kun anvendes, når det areal, hævden er vundet over, grænser til den hævdendes ejendom.

Det er også en forudsætning for ejendomsberigtigelse som følge af grænsehævd, at der er enighed mellem de pågældende ejere om, at ændringen skyldes hævdserhvervelse, og om beliggenheden af grænsen mellem deres ejendomme, eller om, at hævden er vundet over den tilgrænsende samlede faste ejendom i dens helhed. Ejerne skal erklære, at ændringen skyldes hævd, hvorved menes, at forholdet har bestået uforandret i mindst 20 år.

Hvis der ikke er enighed om ejendomsgrænsens beliggenhed, kan forholdet kun afklares ved en skelforretning. Specielle regler gælder dog for de arealer, der er omfattet af udstykningslovens § 46.

Reglerne om skelforretninger gælder ikke i Københavns og Frederiksberg kommuner, jf. udstykningslovens § 41, og afgørelse af uenigheden om skels beliggenhed må derfor i de to kommuner ske ved anlæggelse af retssag.

Reglerne om ejendomsberigtigelse som følge af hævdserhvervelse kan ikke anvendes på en ejendomsgrænse mellem to ejendomme, der har samme ejer.

Ejererklæringerne efter bekendtgørelsens § 17, stk. 1, skal underskrives af dem, der har ret til at råde over de pågældende ejendomme, og deres ejendomsret skal være dokumenteret ved rådighedsattester, jf. bekendtgørelsens § 43. Er de berørte ejendomme under overdragelse, bør henstillingerne i afsnit 6.6 følges.

Kravet om rådighedsattest kan kun fraviges ved ejendomsberigtigelse mod arealer som nævnt i udstykningslovens § 46. Se nærmere i det følgende afsnit.

Gadejordsarealer, grusgrave, sandgrave og lignende arealer, der i sin tid blev udlagt til fælles benyttelse for samtlige bymænd eller hartkornsejere i ejerlavet, er i dag som oftest herreløse. Det er kun få steder (f.eks. på de sydlige småøer i Danmark), at der endnu findes bylav, som udøver råden over sådanne arealer. Det kan imidlertid ikke udelukkes, at det oprindelige bylav el.lign. på et vist tidspunkt har overdraget jorden.

Er der vished for, at gadejord m.v. ejes af et bylav, eller at bylavet har overdraget arealet, kan der kun ske ejendomsberigtigelse som følge af hævdserhvervelse mod arealet, såfremt der for matrikelmyndigheden foreligger en positiv erklæring efter bekendtgørelsens § 17, stk. 1, nr. 1. Det normale krav, jf. bestemmelsens nr. 2, om rådighedsattest fra dommeren kan derimod i et sådant tilfælde fraviges, jf. bekendtgørelsens § 17, stk. 5.

Er der derimod ikke vished for en sådan ejendomsret til arealet, og har arealet til stadighed været registreret i matriklen som gadejord m.v., kan erklæring fra ejeren af arealet erstattes af en af de erklæringer, der er nævnt i bekendtgørelsens § 18, stk. 2. Landinspektøren skal da ifølge bekendtgørelsens § 18, stk. 1, underrette kommunalbestyrelsen om sagen, idet udstykningslovens § 46 angiver en formodning for, at arealet tilhører kommunen.

Hvis kommunalbestyrelsen erklærer ikke at have indvendinger mod ejendomsberigtigelsen, erstatter denne erklæring såvel den normale ejererklæring som rådighedsattesten, jf. bekendtgørelsens § 18, stk. 2, nr. 1.

I praksis vil der næsten altid være uoverensstemmelser mellem de matrikulære grænser for gadejord m.v. og grænserne i marken. Det kan således forekomme, at en anden bruger af en del af gadejorden m.v. kan have vundet hævd på et areal, som grænser til det areal, ejendomsberigtigelsen vedrører. Dette er begrundelsen for den særlige regel i bekendtgørelsens § 17, stk. 6, som finder anvendelse ved enhver ejendomsberigtigelse mod gadejord m.v. - altså uanset om § 18 bringes i anvendelse. Efter § 17, stk. 6, skal en sådan bruger godkende skellets beliggenhed på den fælles strækning. Se figuren.


Ejeren af matr.nr. 2a har vundet hævd på delareal nr. 2 og ønsker at få det registreret under sin ejendom ved ejendomsberigtigelse. Ejeren af matr.nr. 5b bruger delareal nr. 3, og P. Hansen, der ikke ejer nogen af de omkringliggende ejendomme, bruger delareal nr. 4. Delareal nr. 1 benyttes ikke af nogen bestemt.

Skellet, der fastlægges i brugsgrænsen mellem delareal nr. 2 og 3, skal godkendes af ejeren af matr.nr. 5b, og skellet, der fastlægges i brugsgrænsen mellem delareal nr. 2 og 4, skal godkendes af P. Hansen.

Hvis det ikke er muligt at få en erklæring fra brugeren om godkendelse af det afsatte skel på den pågældende strækning, men skellet fremtræder på en sådan måde, at landinspektøren ikke finder grund til at tvivle på, at det har haft denne beliggenhed i de sidste 20 år, må landinspektøren redegøre herfor. Landinspektøren må da beskrive, hvordan skellet fremtræder, og oplyse, hvorfor brugeren ikke har afgivet erklæring. Kort- og Matrikelstyrelsen afgør på grundlag heraf, om kravet om brugererklæring kan fraviges, jf. § 17, stk. 6, 2. pkt.

Registreringen i matriklen af det afsatte skel uden brugerens tiltrædelse udelukker ikke, at den pågældende kan rejse en skelforretning på et senere tidspunkt, hvor han har fået godtgjort sin adkomst til den tilgrænsende del af arealet.

Hvis kommunalbestyrelsen har indvendinger eller reagerer på landinspektørens underretning om sagen, kan ejendomsberigtigelsen måske alligevel gennemføres. Det kan ske, hvis kommunalbestyrelsen ikke inden 4 måneder efter at have modtaget landinspektørens underretning om sagen har begæret adkomst for kommunen til det tidligere gadejord m.v., jf. bekendtgørelsens § 18, stk. 2, nr. 2. Dokumentation for, at denne betingelse er opfyldt, skal ske ved en erklæring fra tinglysningsdommeren. Når landinspektøren anmoder dommeren om sådan erklæring, skal der medsendes kopi af underretningen til kommunalbestyrelsen.

Hvis dommerens erklæring går ud på, at kommunalbestyrelsen inden den nævnte frist har begæret adkomst for kommunen tinglyst, må ejendomsberigtigelsen afvente afgørelse af, hvem der har ejendomsret til arealet. Uenighed om skel mellem arealet og tilgrænsende ejendomme kan herefter afgøres ved skelforretning.

Det følger af udstykningslovens § 46, stk. 2, at en begæring fra kommunalbestyrelsen om tinglysning af adkomst for kommunen til arealet skal være vedhæftet et af en beskikket landinspektør udarbejdet rids med angivelse af arealets grænser og de tilstødende ejendommes matrikelbetegnelser.

Bestemmelsen anvender udtrykket "et rids". Det er hermed tilsigtet, at der normalt ikke skal foretages skelafmærkning, og ridset bør blot angive arealets afgrænsning på stedet uden hensyn til matrikelkortets udvisende. I de tilfælde, hvor arealets afgrænsning i marken nogenlunde svarer til matrikelkortets udvisende, bør ridset blot angive arealets afgrænsning på grundlag af matrikelkortet. Det centrale er, at adkomstforholdet vedrørende arealet bliver løst, medens arealets præcise afgrænsning ikke nødvendigvis skal fastlægges. Dette spørgsmål kan om nødvendigt finde sin løsning under en efterfølgende skelforretning.

I andre tilfælde, hvor der er vundet hævd på en væsentlig del af gadejorden m.v., kan kommunalbestyrelsen få sin adkomst til arealet tinglyst efter to forskellige fremgangsmåder, der begge forudsætter registrering i matriklen af eventuelle hævdvundne grænser mod arealet.

  1. Der gennemføres ejendomsberigtigelse, hvor grænser mod naboejendomme registreres i matriklen, jf. § 17 og § 18, stk. 2, nr. 1. Herefter kan kommunen begære adkomst til arealet lyst efter udstykningslovens § 46, stk. 2, på den resterende del af gadejorden m.v.
  2. I stedet for at følge bestemmelserne i §§ 17 og 18 kan det være hensigtsmæssigt for ejerne at søge ejendomsdom og følge den i afsnit 13.2.3.2 beskrevne fremgangsmåde. I disse tilfælde gennemføres en registrering i matriklen af de hævdvundne grænser i fællesarealet, hvorved delarealerne ved teknisk ændring tildeles selvstændige matr.nre., der noteres i matriklen som en samlet fast ejendom (gadejord eller lignende). Herefter søges der ejendomsdom på de enkelte matr.nre. Registrering i matriklen af ejendomsberigtigelse eller udstykning sker på grundlag af ejendomsdommen.

I begge tilfælde skal grænserne mod de hævdvundne arealer være afmærket og fastlagt ved mål. Det følger af bekendtgørelsens § 27, stk. 1 og § 28, stk. 1.

Spørgsmål om adkomst til tidligere gadejord, fælles grus- eller sandgrav og lignende kan ifølge bestemmelsen i udstykningslovens § 46, stk. 2, afgøres efter den noget enklere fremgangsmåde i tinglysningslovens § 52 a. Bestemmelsen finder kun anvendelse, når adkomst til sådanne arealer søges tinglyst for kommuner. Efter disse bestemmelser indgives begæring om tinglysning af adkomst til tinglysningsdommeren, som - hvis det er sandsynligt, at kommunen ejer ejendommen - med mindst 14 dages varsel indkalder alle, der ham bekendt berøres af sagen, til et retsmøde. Hvis det skønnes nødvendigt, kan indkaldelse endvidere foretages med 6 ugers varsel i Statstidende og lokale dagblade.

Fremsættes der under retsmødet ikke indsigelser mod, at der tinglyses adkomst for kommunen, afsiges kendelse om tinglysning af adkomst, og kendelsen tinglyses derefter. Fremkommer der indsigelser, og er det ikke muligt at opnå forlig, henvises sagen til behandling efter retsplejelovens almindelige regler.

Såfremt andre end kommuner søger adkomst på gadejord eller lign. berigtiget, følges reglerne i retsplejelovens § 476 om ejendomsdom. I tilfælde, hvor flere søger ejendomsdom på hver sin del af gadejorden, kan det af hensyn til indkaldelsen til ejendomsdom og sagens videre behandling være hensigtsmæssigt, at hvert areal forinden tildeles sit eget matrikelnummer ved teknisk ændring. Tildeling af matrikelnumre kan i disse tilfælde foretages uden erklæring fra ejerne efter § 23 i bekendtgørelse om matrikulære arbejder, men alene på grundlag af landinspektørens oplysninger om formålet med tildelingen. På grundlag af ejendomsdommen kan hvert matrikelnummer udstykkes fra den samlede faste ejendom eller ved arealoverførsel overføres til den pågældende ejers anden ejendom. Der svares ikke afgift og gebyr for registreringer, der sker på grundlag af ejendomsdom.

Kravet om landinspektørerklæring efter § 17, stk. 1, nr. 3, i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder skyldes et ønske om at holde forandringer ved ejendomsberigtigelse adskilt fra forandringer, der skal ordnes ved arealoverførsel, og hvor der skal tages hensyn til pantehæftelser og servitutrettigheder.

Ejendomsberigtigelse forudsætter som nævnt, at der gennem mindst 20 år er udøvet en stadig og effektiv råden over arealet. Landinspektøren må undersøge, om der er forhold, der modsiger hævden, og om nødvendigt foretage supplerende undersøgelser, f.eks. på grundlag af oplysninger fra tidligere ejere, brugere og naboer, ældre kortmateriale eller flyfotos.

I Københavns og Frederiksberg kommuner udføres alle matrikulære arbejder af matrikelmyndigheden, og der skal derfor ikke foreligge landinspektørerklæring. Matrikelmyndigheden foretager i disse områder en tilsvarende vurdering af, om der er tale om hævdserhvervelse.

Ejendomsberigtigelse kan finde sted, uden at der foreligger uskadelighedsattest eller panthaversamtykke. Der er heller ikke krav om servitutattest.

Hvis landinspektøren finder det hensigtsmæssigt, kan han efter aftale med rekvirenten udfærdige en servituterklæring til brug for tinglysningsdommeren.

Efter bekendtgørelsens § 17, stk. 2, skal der dog foreligge dommerattest i tilfælde, hvor hævden angår et helt matr.nr., der er en del af en samlet fast ejendom. Attesten skal gå ud på, at der ikke af hensyn til påhvilende pantehæftelser er noget til hinder for, at matrikelnummeret udgår af matriklen. Efter § 17, stk. 3, skal der også foreligge dommerattest, hvis hævden angår en hel ejendom, men i så fald skal dommerattesten gå ud på, at ejendommen er ubehæftet. Baggrunden for disse særlige bestemmelser er, at dommeren ikke kan registrere i tingbogen, at arealet eller ejendommen er udgået af matriklen, hvis det er selvstændigt behæftet.

Efter § 17, stk. 4, kan dommerattesten dog i de tilfælde, hvor hævden angår et ubehæftet matr.nr. eller en ubehæftet ejendom, erstattes af en af landinspektøren attesteret skærmudskrift af den elektroniske tingbog.

Som det fremgår af afsnit 7.3.3., kan der ikke vindes hævd over offentligt vejareal, der er udskilt i matriklen og heller ikke over arealer, der i matriklen er registreret som jernbanearealer. Der henvises til den nærmere omtale i afsnit 7.3.3.

Vejbestyrelserne skal sørge for, at samtlige hovedlandeveje, landeveje, kommuneveje og offentlige stier udskilles i matriklen, medmindre særlige forhold gør sig gældende, jf. § 89, stk. 1, og § 100 i lov om offentlige veje. Når en offentlig vej eller sti har været optaget på vej- eller stifortegnelsen i de sidste 20 år, sker udskillelsen som ejendomsberigtigelse, jf. udstykningslovens § 9, nr. 2, og § 19 i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder.

Som dokumentation for, at de nævnte forudsætninger for ejendomsberigtigelse er til stede, skal der foreligge erklæring herom fra vejbestyrelsen. Der skal yderligere foreligge skelerklæring efter reglerne i bekendtgørelsens § 3, stk. 2, jf. afsnit 7.2.2.

Udskillelse af offentlig vej fra et jernbaneareal, der tilhører DSB eller Banestyrelsen, må kun ske, hvis der foreligger nødvendig tilladelse fra DSB eller Banestyrelsen, jf. bekendtgørelsens § 19, stk. 1, 2. pkt. Der skal yderligere foreligge skelerklæring efter reglerne i bekendtgørelsens § 3, stk. 2, jf. pkt. 7.2.2.

Hvis et areal, der grænser til en udskilt offentlig vej eller sti, i mindst 20 år faktisk har udgjort en del af vejen eller stien, skal ejendomsberigtigelsen ske efter reglerne i § 17 i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder.

Med hensyn til baggrunden for bestemmelsen i § 19, stk. 2 - 4, henvises til afsnit 13.2.5.

Reglerne i § 20 i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder kan benyttes, uanset om en samlet fast ejendom grænser til havet, en sø eller et vandløb. Det er en betingelse, at det er naturen, der har ændret ejendommens afgrænsning ved tilvækst eller fraskylning, f.eks. ved opgrøde, afsætning af slik eller forskydning af vandløb.

Såfremt en sø er i særskilt eje, kan reglerne derimod ikke anvendes. Søens registrerede grænser danner da skel mod naboejendommene, og ændring af disse skel som følge af opgrøde m.v. i søen må afhængigt af forholdene ske ved arealoverførsel eller ved ejendomsberigtigelse som følge af grænsehævd.

Efter reglerne i bekendtgørelsens § 20, stk. 2, skal der foreligge skelerklæring, når der fastlægges skel mod en naboejendom i et tilvækstareal. Hvis erklæring fra ejeren af en naboejendom ikke kan opnås, nå landinspektøren redegøre for, hvordan skellet fremtræder, og for årsagen til, at naboejeren ikke har afgivet erklæring. Kort- og Matrikelstyrelsen afgør på grundlag heraf, om kravet om erklæring kan fraviges. Det vil være en forudsætning for fravigelsen, at skellet er fastlagt efter nærhedsprincippet, jf., afsnit 7.3.3.

Bestemmelsen i bekendtgørelsens § 20, stk. 3, skal forstås sådan, at rådighedsattest skal foreligge, når der foreligger erklæring fra ejeren af en ejendom, herunder altså også for naboejendomme, jf. § 20, stk. 2.