Version 30. juni 2022

5. Arealoverførsel

Ved arealoverførsel forstås, jf. udstykningslovens § 7, at det i matriklen registreres, at areal overføres fra en samlet fast ejendom til:

  • en anden samlet fast ejendom,
  • offentlig vej eller
  • søterritoriet,

eller at umatrikuleret areal overføres til:

  • en samlet fast ejendom eller
  • offentlig vej.

Begrebet gælder for overførsel af areal, der ikke er omfattet af reglerne om ejendomsberigtigelse i udstykningslovens § 9. Der er tale om arealoverførsel, når forandringerne sker som følge af en privatretlig aftale eller en offentligretlig beslutning, mens ejendomsberigtigelse omfatter forandringer, der er en følge af: hævd, naturens kræfter eller udskillelse af areal, der i mindst 20 år har været offentlig vej.

Reglerne om arealoverførsel kan også anvendes, når en samlet fast ejendom overdrages og samtidig ønskes overført til en anden samlet fast ejendom. Når adkomst for erhververen er blevet endeligt tinglyst, og ejendommene har samme ejer, kan sagen ordnes ved arealoverførsel eller sammenlægning.

Arealoverførsel til umatrikuleret areal kan kun ske til udskilt offentligt vejareal eller søterritoriet. Hvis areal ønskes overført til en umatrikuleret ejendom, der ikke er udskilt offentlig vej, må denne ejendom, eller eventuelt en del af denne, samtidig søges matrikuleret. En umatrikuleret ejendom kan overføres ved arealoverførsel til en samlet fast ejendom. Det følger af definitionen på en umatrikuleret ejendom i udstykningslovens § 4, stk. 2.

Reglerne om arealoverførsel giver ikke mulighed for at overføre areal fra et matrikelnummer til et andet matrikelnummer inden for den samme samlede faste ejendom. En sådan forandring må gennemføres som en teknisk ændring, jf. bekendtgørelsens § 24, stk. 2.

Et areal behøver ikke at grænse til den ejendom, det overføres til. Der gælder dog særlige regler ved arealoverførsel mellem landbrugsejendomme, da landbrugsloven fastsætter grænser for maksimal afstand mellem arealet, der ønskes overført, og den modtagende ejendom. Overholdelse af afstandskravet dokumenteres ved en landinspektørerklæring afgivet i henhold til reglerne i landbrugsloven, se også afsnit 1.3.1. om landbrugsejendomme.

En arealoverførsel må ikke være i strid med anden lovgivning, hvilket også omfatter den tilsigtede arealanvendelse, jf. udstykningslovens § 20, stk. 1. Derfor skal reglerne i bekendtgørelse om udstykningskontrollen være iagttaget ved indsendelse af den matrikulære sag til Geodatastyrelsen. Arealoverførsel som følge af ekspropriation eller jordfordeling er undtaget fra disse regler. Se mere herom i vejledningens kapitel 8 om ekspropriation og jordfordeling samt i vejledning om udstykningskontrollen.

En arealoverførsel må heller ikke føre til, at der opstår en smal jordstrimmel, som adskiller en samlet fast ejendom fra kysten, et åbnet vandløb eller en sø tilhørende bredejerne, jf. udstykningslovens § 19, stk. 1. Geodatastyrelsen kan i særlige tilfælde dispensere fra dette krav, jf. lovens § 19, 2. pkt., fx hvor arealet skal forblive eller overgå til offentligt eje.

Landinspektøren skal også være opmærksom på at iagttage reglerne om adgang til offentlig vej, da ejendomme eller særskilt beliggende arealer heraf, som opstår ved arealoverførsel, skal have adgang til offentlig vej, jf. udstykningslovens § 18. Der henvises også til vejledningens kapitel 3 samt afsnit 4.1.1 om adgang til offentlig vej.

En matrikulær sag med arealoverførsel skal dermed indeholde den nødvendige dokumentation i forhold til adgang til offentlig vej, som fremgår af bekendtgørelsens kapitel 3. Sagen skal også indeholde erklæringer i forhold til afsætning af skel, jf. bekendtgørelsens kapitel 2. Ved registrering af nye skel, der opstår ved arealoverførsel, skal der således foreligge en erklæring fra ejerne af de berørte ejendomme med godkendelse af nye skel, jf. bekendtgørelsens § 3, stk. 1. Kravet omfatter ikke en situation med arealoverførsel af hele jordstykker (matrikelnumre), da der ikke opstår nye skel, men det anbefales at afmærke skellene, hvis arealet skal anvendes til bebyggelse, industri, idrætsanlæg, oplagsplads el.lign. Ved vejudskillelse kan ejererklæringer erstattes af en erklæring fra landinspektøren, jf. bekendtgørelsen § 3, stk. 2.

Derudover skal landinspektøren iagttage reglerne i bekendtgørelsens kapitel 11-20 om afmærkning og indmåling af skel m.v. samt om udarbejdelse af de dokumenter, der er nødvendige for, at arealoverførslen kan registreres i matriklen.

Bekendtgørelsen fastsætter ikke regler om, at forhold vedrørende adkomst, pant og servitutter skal dokumenteres overfor Geodatastyrelsen ved arealoverførsel. Tinglysningsretten påser via tinglysningssløjfen, om tinglyste rettigheder er til hinder for, at forandringen kan registreres i matriklen, se også afsnit 1.4.1. Inden en arealoverførsel kan registreres i matriklen skal Geodatastyrelsen derfor have modtaget meddelelse fra Tinglysningsretten om, at forandringen er godkendt efter reglerne i tinglysningslovens § 21, hvilket fremgår af bekendtgørelsens § 13.

Arealoverførsel som følge af ekspropriation eller jordfordelingskendelse kræver også Tinglysningsrettens godkendelse inden forandringen kan registreres i matriklen. Den pågældende ekspropriations- eller jordfordelingsmyndighed skal derfor sørge for, at de tinglysningsmæssige forhold er ordnet inden sagen indsendes til Geodatastyrelsen.

Der henvises i øvrigt til Tinglysningsrettens vejledning omkring tinglysningsmæssig forhold ved arealoverførsel og udstykning. Vejledningen kan findes på Tinglysningsrettes hjemmeside.

Der kan ske ændring af sogne-, kommune- og regionsgrænser ved arealoverførsel.

Ved ændring af en kommunegrænse, hvorved der overføres et areal større end 3000 m², eller hvor arealet er beboet eller agtes bebygget, skal landinspektøren forelægge sagen for Indenrigs- og Boligministeriet. Herefter vil Indenrigs- og Boligministeriet høre de involverede kommuner. Den matrikulære sag skal indeholde dokumentation for, at Indenrigs- og Boligministeriet kan tiltræde grænseændringen.

Ved ændring af en kommunegrænse, hvorved der overføres et areal mindre end 3000 m², som er ubeboet og ikke agtes bebygget, skal Indenrigs- og Boligministeriet ikke høres. Men det skal dog fremgå af den matrikulære sag, at de pågældende kommunalbestyrelser har tiltrådt kommunegrænseændringen. Udstykningskontrolskemaer fra de pågældende kommunalbestyrelser udgør i den forbindelse ikke tilstrækkelig dokumentation herfor.

Ved ændring af en sognegrænse ved arealoverførsel eller ejendomsberigtigelse, hvor sognegrænsen ikke samtidig udgør en kommunegrænse, kræves kun godkendelse fra Kirkeministeriet, hvis det overførte areal er beboet eller agtes bebygget med boligbyggeri. Størrelsen af det overførte areal har i den forbindelse ingen betydning.

Ændring af en ejerlavsgrænse kræver ikke godkendelse.

Overførsel af areal til offentlig vej forudsætter, at arealet udskilles som offentlig vej. Forandringen falder ind under reglerne for arealoverførsel uanset om arealet indlægges under et allerede udskilt offentligt vejareal eller registreres som et selvstændigt udskilt offentligt vejareal, der tildeles et litra. Hvis et areal, der har været offentlig vej i mindst 20 år, ønskes udskilt, anvendes reglerne om ejendomsberigtigelse.

Når der overføres areal fra en samlet fast ejendom til udskilt offentlig vej, skal der som hovedregel foreligge samme dokumentation over for Geodatastyrelsen som ved arealoverførsel mellem ejendomme. Der gælder dog særlige regler for krav om skelerklæring ved fastlæggelse af nye skel i forbindelse med udskillelse af offentlig vej, idet erklæringer fra ejere af de ejendomme, hvorfra der overføres arealer, kan erstattes af en erklæring fra landinspektøren, jf. bekendtgørelsens § 3, stk. 2. Der henvises til vejledningens kapitel om afsætning af skel.

Når et areal indvindes fra søterritoriet eller afgives til søterritoriet på anden måde end ved naturlig fraskylning, er ejeren forpligtiget til at rekvirere en praktiserende landinspektør for at få de nødvendige forandringer registreret i matriklen, jf. udstykningslovens § 21.

Et areal, der indvindes fra søterritoriet, skal registreres i matriklen ved enten matrikulering eller arealoverførsel. Det fremgår af udstykningslovens § 17, stk. 1.

Et umatrikuleret areal, der er fremkommet ved inddæmning, tørlægning eller opfyldning på søterritoriet, kan arealoverføres til en samlet fast ejendom, når arealet og den samlede faste ejendom, som arealet ønskes overført til, har samme ejer. Det skal ikke dokumenteres overfor Geodatastyrelsen, at der er ens ejerforhold, men det påses af Tinglysningsretten via tinglysningssløjfen inden forandringen kan registreres i matriklen. Derimod skal den matrikulære sag indeholde dokumentation for, at Kystdirektoratet har meddelt tilladelse til anlægsarbejdet, jf. bekendtgørelsens § 14, stk. 1. Tilladelse til indvinding gives altid på vilkår om efterfølgende matrikulering eller arealoverførsel.

Er arealet fremkommet ved opfyldning m.v. inden for de dækkede værker i forbindelse med udvidelse af en erhvervshavn, der er omfattet af havnelovens § 1, kan dokumentationen i stedet være en udtalelse fra Kystdirektoratet. Det skal fremgå af udtalelsen, at anlægsarbejdet kan udføres uden tilladelse, eller at Trafikstyrelsen har meddelt tilladelse hertil, hvilket fremgår af bekendtgørelsens § 14, stk. 2. Tilsvarende dokumentation kræves, hvis arealet er fremkommet ved opfyldning m.v. inden for Københavns Havns søområde, som ikke er omfattet af havnelovens regler.

Et areal fremkommet ved etablering af et fast anlæg, fx et bolværk uden på et eksisterende bolværk, kan også overføres til en samlet fast ejendom ved arealoverførsel. Der skal foreligge udtalelse fra Kystdirektoratet om, at der er meddelt tilladelse til anlægsarbejdet, eller at det kan udføres uden tilladelse, jf. bekendtgørelsens § 14.

Det er ikke muligt at arealoverføre arealer, der er beliggende på søterritoriet. Under bygninger og broer kan det undertiden være usikkert, om det underliggende areal er land eller en del af søterritoriet. Geodatastyrelsen kan i tvivlstilfælde anmode Kystdirektoratet om en udtalelse om, hvorvidt der er tale om et anlæg på søterritoriet eller et areal, der kan registreres i matriklen ved matrikulering eller arealoverførsel.

Med hensyn til varetagelse af myndighedsopgaver vedrørende opfyldning m.v. på søterritoriet, henvises til vejledningens afsnit om ”Matrikulering af inddæmmet, tørlagt eller opfyldt areal på søterritoriet”, se afsnit 4.3.1.

Et areal kan også overføres til søterritoriet ved arealoverførsel. Det fremgår af udstykningslovens § 17, stk. 2, at hvis en ejendoms afgrænsning mod søterritoriet ændres ved afgivelse af areal på anden måde end ved naturlig fraskylning, skal ændringen registreres i matriklen ved arealoverførsel. Der skal foreligge dokumentation for, at Kystdirektoratet har meddelt tilladelse til anlægsarbejdet, jf. bekendtgørelsens § 15. Denne dokumentation kan enten bestå af selve tilladelsen eller en udtalelse fra Kystdirektoratet om, at der er meddelt tilladelse til anlægsarbejdet.

Hvis en tilladelse eller en udtalelse fra Kystdirektoratet eller Trafikstyrelsen, som omtalt ovenfor, ikke indeholder et kortbilag med afgrænsningen af det areal, der er omfattet af tilladelsen eller udtalelsen, skal landinspektøren desuden medsende det kortbilag, der har været anvendt i ansøgningen til Kystdirektoratet eller Trafikstyrelsen.

Arealoverførsel til søterritoriet eksisterer på nuværende tidspunkt ikke som en sagsoperation i sagsudarbejdelsessystemet (MIA). Derfor skal landinspektøren i disse tilfælde anvende sagsoperationen for ejendomsberigtigelse mod havet. Det skal dog tydeligt fremgå af sagens dokumenter, med undtagelse af skematisk redegørelse, at der er tale om arealoverførsel til søterritoriet, og sagen skal indeholde den nødvendige dokumentation i henhold til bekendtgørelsens § 15.