Version 19. december 2025

18. Skematisk redegørelse

Når en matrikulær forandring ønskes registreret i matriklen, skal der foreligge en skematisk redegørelse, jf. bekendtgørelsens § 39, stk. 1. Redegørelsen skal på en tydelig og systematisk måde angive de ønskede forandringer i sagen med hensyn til ejendomsforhold og arealstørrelser m.v.

Der skal være overensstemmelse mellem de oplysninger, der fremgår af skematiske redegørelse og data til ajourføring af matriklen. Det fremgår af bekendtgørelsens § 39, stk. 9. Det betyder bl.a., at sagen skal være udarbejdet på et aktuelt udtræk af matriklen, således at udgangspunktet for forandringerne er korrekte. Derudover skal alle forandringer i sagen fremgå af den skematiske redegørelse, herunder også noteringsændringer.

En skematisk redegørelse skal være en i udformning, der er godkendt af Geodatastyrelsen, jf. bekendtgørelsens § 39, stk. 2. Redegørelsen dannes automatisk i sagsudarbejdelsessystemet på baggrund af de forandringer, der foretages i sagen, samt de øvrige oplysninger landinspektøren har angivet. På nuværende tidspunkt kan en skematisk redegørelse dannes i to forskellige systemer (MIA eller ERPO) i en overgangsperiode, men herefter kan den kun dannes i det ene system (ERPO).

En skematisk redegørelse skal være dateret og angivet med navnet på den landinspektør, der er ansvarlig for sagen. Derudover skal den skematiske redegørelse signeres digitalt af landinspektøren i sagsudarbejdelsessystemet (ERPO).

Der kan anføres supplerende oplysninger på skematisk redegørelse i forbindelse med en forandring.

En skematisk redegørelse er opbygget med en bestemt struktur, der indeholder nedenstående tre dele i nævnte rækkefølge, som beskrives nærmere i det følgende:

  • Ejendomsforhold før forandringer
  • Matrikulære forandringer
  • Ejendomsforhold efter forandringer

Redegørelsen indledes med angivelse af de ejendomme, herunder de matrikelnumre eller litra for offentlige veje, der indgår i sagen. For hvert matrikelnummer eller litra er der angivet ejerlavskode, den registrerede arealstørrelse samt arealberegningsmetode. Derudover kan der være angivet registrerede arealstørrelse for vej, fredskov, strandbeskyttelse- eller klitfredning, hvis det fremgår af matriklens oplysninger. Hovednotering og BFE-nummer vil desuden være angivet for hver ejendom, når den skematiske redegørelse er udarbejdet i ERPO.

Hvis en samlet fast ejendom består af et stort antal matrikelnumre, er det muligt at lave en reduceret visning af ejendommen på skematisk redegørelse, således der kun vises de matrikelnumre, der berøres i sagen. Ved en reduceret visning vil det være angivet på den skematiske redegørelse, hvor mange matrikelnumre, der indgår i ejendommen, samt ejendommens samlede areal og noteringsforhold.

Ejerens navn og adresse skal som hovedregel altid være angivet for hver ejendom, der fremgår af den skematiske redegørelse. Det fremgår af bekendtgørelsens § 39, stk. 4. Ejeren skal være angivet som den, der ifølge adkomst i tingbogen er berettiget til at råde over ejendommen på tidspunktet for sagens registrering. Det gælder også, hvis der er tinglyst skøde til nye ejere med en overtagelsesdato, der tidsmæssigt ligger senere end tidspunktet for revision af sagen. Hvis der er tinglyst ejerskifte af en ejendom, der afgiver areal i forbindelse med en igangværende vejudskillelse, hvor landinspektøren har underrettet ejerne efter bekendtgørelsens § 3, stk. 2, nr. 1, så skal de nye ejere fremgår af skematisk redegørelse samt være underrettet om afsætningen af skellene.

Når en matrikulær forandring angår en samlet fast ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, kan ejers navn på skematisk redegørelse i stedet angives med ”Ejendom opdelt i x antal ejerlejligheder”.

Hvis ejeren ikke bor på den ejendom, der indgår i sagen, bør ejendommens adressen også være angivet på den skematiske redegørelse. Såfremt ejeren er en juridisk person med et CVR-nummer, så skal CVR-nummeret også anføres på skematisk redegørelse, da det bidrager til en entydig og korrekt identifikation af ejeren.

Kravet om angivelse af ejerens navn og adresse gælder ikke, hvis ejeren har navne- og/eller adressebeskyttelse. I disse tilfælde skal ejers navn og adresse på skematiske redegørelse erstattes med oplysning om, at personen har navne- og/eller adressebeskyttelse. Derudover gælder kravet ikke i sager som følge af ekspropriation, idet ejers navn og adresse kun skal være angivet i denne type sager, hvis en ejer afgiver erklæring i sagen. Det fremgår af bekendtgørelsens § 39, stk. 7. Endelig kan krav om ejers navn- og adresse forventes fraveget, hvis den eneste ændring, der foretages på ejendommen i den pågældende sag, er notering af en supplerende måling.

I sager med matrikulær berigtigelse af jordfordeling skal løbenumre fra jordfordelingskendelsen angives på skematisk redegørelse sammen med navn og adresse på de involverede parter, jf. bekendtgørelsens § 39, stk. 8.

Alle matrikulære forandringer i en sag fremgår af denne del af den skematiske redegørelse, der har overskriften ”Der sker følgende ændringer:”. Hvis en sag omfatter forandringer med forskellige sagsarter, kan det ofte være hensigtsmæssigt at udføre forandringerne (sagsarterne) i en bestemt rækkefølge, se afsnit 18.2.1.

For hver forandring skal det berørte areal være identificeret med matrikelnummer og ejerlavskode, samt eventuelt et delnummer, hvis arealet udgør en del af et matrikelnummer eller et umatrikuleret areal. Det skal angives, hvilken matrikulær forandring, der ønskes registreret, og derudover skal der angives oplysninger om arealstørrelse, arealberegningsmetode samt den fremtidige arealanvendelse.

Hvis der foretages kortforbedringer i matrikelkortet ved korttilpasning eller kortopretning, skal det også angives på den skematiske redegørelse i afsnittet for matrikulære forandringer.

Indberetning af en supplerende måling skal ske ved, at den supplerende måling noteres på de matrikelnumre, der grænser op til det eller de skel, som målingen vedrører. Det skal dermed fremgå af den skematiske redegørelse, hvilke matrikelnumre den supplerende måling ønskes noteret på.

De matrikulære forandringer angives i skematisk redegørelse i en logisk og hensigtsmæssig rækkefølge. Følgende rækkefølge kan ofte anvendes:

  1. Kortforbedringer (teknisk ændring)
  2. Ejendomsberigtigelse (som følge af hævdserhvervelse eller naturens kræfter).
  3. Øvrige tekniske ændringer (tildeling/inddragelse af matrikelnummer, ændring af interne skel, rettelse af fejl i matriklen, nyberegning af areal).
  4. Sammenlægning.
  5. Udskillelse af offentlig vej (ved ejendomsberigtigelse eller arealoverførsel).
  6. Arealoverførsel i øvrigt.
  7. Optagelse, slettelse eller ændring af privat fællesvej.
  8. Udstykning/matrikulering.

For hvert matrikelnummer, der forandres, skal den skematiske redegørelse indeholde oplysninger om følgende arealangivelser:

  • Udgangsareal (areal registreret i matriklen),
  • Arealforandringer (forøgelser eller formindskelser af arealet som følge af hver enkelt forandring),
  • Ændringer på matrikelnummeret med hensyn til registreret fredskovsareal, vejareal og areal inden for strandbeskyttelseslinjen eller klitfredningslinjen, jf. § 39, stk. 3., samt
  • Slutareal (areal, der skal registreres i matriklen)

Arealberegningsmetoden skal angives for de anførte arealer med en af følgende betegnelser:

  1. k = Areal beregnet efter matrikelkortet,
  2. o = Areal beregnet efter opmåling,
  3. s = Areal beregnet efter konstruktion.

En matrikulær sag kan opdeles i faser, hvis det vurderes at fremme overskueligheden og forståelsen af de forandringer, der foretages i sagen. Ved en faseopdeling oprettes en status undervejs i sagen på baggrund af de matrikulære forandringer, der er udarbejdet frem til dette tidspunkt. De efterfølgende matrikulære forandringer i sagen kan herefter udarbejdes med udgangspunkt i denne status.

En faseopdeling kan eksempelvis være fordelagtig, hvis der opstår et stort antal delarealer (delnumre) i sagen som følge af indtil flere ejendomsberigtigelser, og nogle af disse delarealer efterfølgende skal indgå i en udstykning eller en arealoverførsel i den samme sag. Det kan også være tilfældet ved inddragelse af matrikelnumre, som foretages forud for andre matrikulære forandringer i sagen.

Ved en faseopdeling skal der udarbejdes et ændringskort til hver fase, hvor det er muligt at identificere alle de delarealer (delnumre), som fremgår af den skematiske redegørelse. Et delnummer må ikke anvendes til forskellige delarealer i samme sag.

Hvis en matrikulær forandring følger af en kendelse eller dom, skal dette fremgå af den skematiske redegørelse med en tekst ud for den pågældende forandring. Hvis alle forandringer i en sag er omfattet af kendelse eller dom, kan det i stedet anføres samlet for hele i sagen, og det vil herefter fremgå som en overordnet tekst øverst på den skematiske redegørelse.

Matrikulære forandringer som følge af en ekspropriation skal udarbejdes med sagskategorien ekspropriation. Det skal fremgå tydeligt af den skematiske redegørelse, hvilke arealafståelser, der er omfattet af ekspropriationsbeslutningen. Hvis alle arealafståelser i sagen er omfattet af ekspropriationsbeslutningen, skal det anføres øverst på skematisk redegørelse eller ved hver enkelt forandring. Hvis kun en del af arealafståelserne er omfattet af ekspropriationsbeslutningen, skal det være angivet på den skematiske redegørelse ved de pågældende forandringer. Det sker ved at anføre teksten ”omfattet af ekspropriationsbeslutning” i den kolonne, hvor parternes navne- og adresseoplysninger samt arealanvendelse fremgår.

På baggrund af disse oplysninger er det muligt at identificere eventuelle forandringer i sagen, der ikke er omfattet af ekspropriationen. Disse forandringer er ikke omfattet af en begrænset prøvelse ved Tinglysningsretten.

Matrikulære forandringer kan være som følge af ekspropriation, og dermed omfattet af de lempede krav, der følger af bekendtgørelsens § 21, stk. 1, selvom de ikke er omfattet af ekspropriationsbeslutningen. Se hertil vejledningen kapitel 8, afsnit 8.4.

En matrikulær sag, der indeholder forandringer som følge af en jordfordeling, skal udarbejdes med sagskategorien jordfordeling.

For hver ny ejendom, der fremkommer ved udstykning eller matrikulering, for restejendomme og for areal, der overføres til en samlet fast ejendom ved arealoverførsel, skal der på skematisk redegørelse være oplysning om den anvendelse, der agtes gjort af den pågældende ejendom eller det overførte areal. Det fremgår af bekendtgørelsens § 39, stk. 5.

Det skal oplyses, om ejendommen eller arealet skal bebygges. Hvis dette er tilfældet, skal der gives oplysning om bebyggelsens art og tilsigtede anvendelse. For bygninger til beboelse skal det oplyses, om de agtes anvendt til helårsbeboelse eller alene til sommer- og ferieophold. Skal bygningerne anvendes til helårsbeboelse, skal det oplyses, om der er tale om parcelhusbebyggelse, tæt-lav bebyggelse eller etagebebyggelse. Tilsvarende oplysninger skal gives i tilfælde, hvor der allerede findes bygninger på det pågældende areal.

Oplysninger om den fremtidige anvendelse er til brug for de myndigheder, der i medfør af reglerne i udstykningslovens § 20 skal have sagen forelagt, og for Geodatastyrelsens kontrol, jf. udstykningslovens § 24.

Den skematiske redegørelse afsluttes med en opstilling af ejendomsforholdene, som de vil se ud, når forandringerne registreres i matriklen. Det omfatter både nye og eksisterende samlede faste ejendomme, samt eventuelle nye og eksisterende vejlitra, der indgår i sagen. Det vil også fremgå, om der opstår nye matrikelnumre eller nye vejlitra, men tildelingen heraf sker først, når sagen registreres i matriklen.

Hvis der i sagen indgår en samlet fast ejendom, der agtes solgt, er det muligt at angive købers navn på skematisk redegørelse. Hvis der er tinglyst skøde med frist til registrering af de matrikulære forandringer, skal købers (ejers) navn være angivet.

Ved matrikulære forandringer af landbrugsejendomme skal det fremgå, hvilke ejendomme, der vil være omfattet af landbrugspligt, når de matrikulære forandringer har fundet sted. Det fremgår af bekendtgørelsens § 39, stk. 6. Når en ejendom skal ændre notering, fx fra landbrugsejendom til landbrugsejendom uden beboelsesbygning, skal det ske ved at foretage en ændring af ejendommens hovednotering. Noteringsændringen foretages i sagsudarbejdelsessystemet under ejendommens ”slutstatus”. Det er således ikke tilstrækkeligt, at ejendommens anvendelse på skematisk redegørelse er angivet til at være en landbrugsejendom uden beboelsesbygning, da det alene er en oplysning, som ikke medfører noteringsændring.