Version 20. december 2024

14. Arealberegning

Reglerne for arealberegning er fastsat i bekendtgørelsens §§ 32-34. Formålet med reglerne er at sikre, at matriklens arealangivelser ajourføres og forbedres i forbindelse med matrikulære forandringer.

Matriklen indeholder oplysning om arealstørrelsen for alle matrikelnumre samt for udskilte offentlige vejarealer, der er registreret med vejlitra. Derudover er der registreret arealstørrelser for veje optaget på matrikelkortet, samt for arealer omfattet af fredskovspligt, strandbeskyttelse eller klitfredning. Hvis en ejendomsgrænse er beliggende i en sø eller i et vandløb, kan det angives, om vandarealet er medregnet eller ikke er medregnet i det angivne areal for et matrikelnummer.

Matriklens arealer er de arealstørrelser, der er registreret i matrikelregistret. Et areal i matrikelregistret kan afvige fra det geometriske areal, der kan beregnes ud fra koordinaterne til matrikelnummerets skelpunkter i matrikelkortet. Nøjagtigheden af kortarealet er afhængig af matrikelkortets kvalitet i det pågældende område. Derfor er det arealet i matrikelregistret, der er gældende.

Arealangivelserne i matriklen er af meget forskellig kvalitet. Tidligere blev de fleste arealstørrelser beregnet på grundlag af matrikelkortet, men efterhånden som kravene til indmåling af nye skel er blevet skærpet, kan arealer i større omfang beregnes med bedre nøjagtigheder på grundlag af konstruktion eller efter mål. Nøjagtigheden af matriklens arealangivelser er således løbende blevet forbedret. I byområder vil arealstørrelsen af matrikelnumre fremkommet i nyere tid ved udstykning m.v., som regel være beregnet efter mål, mens arealstørrelsen af matrikelnumre i landbrugsområder m.v. oftest er beregnet efter kortet.

Alle arealer i matriklen skal beregnes på ellipsoiden ETRS89 eller i et lokalt system. Hvis et areal er beregnet på grundlag af koordinater i UTM, skal det korrigeres for koordinatsystemets deformation. Det fremgår af bekendtgørelsens § 32, stk. 2. Alle arealstørrelser i matriklen angives i hele kvadratmeter (m²).

En hovedregel er, at der skal foretages en arealberegning, når et matrikelnummer fremkommer eller ændres ved en matrikulær forandring. Det fremgår af bekendtgørelsen § 32, stk. 1. Arealberegningen skal udføres på en måde, så det foreliggende materiale udnyttes bedst muligt. Eksempelvis skal et areal beregnes efter mål, hvis det er muligt ud fra registrerede eller nye måloplysninger til skellene. Se også afsnit 14.3.

Kravet om at foretage en arealberegning er ikke udtryk for, at restarealet af et matrikelnummer altid skal nyberegnes. Det vil i de fleste tilfælde være tilstrækkeligt at beregne restarealet af et matrikelnummer ved at fratrække størrelsen af det eller de arealer, der fraskilles. Hvis et matrikelnummer i tidens løb er forandret mange gange, kan der være opsummeret fejl på restarealet. Derfor skal restarealet af et matrikelnummer nyberegnes, hvis mere end halvdelen af det registrerede areal bliver fraskilt i en matrikulær sag. Det fremgår af bekendtgørelsens § 32, stk. 4. Kravet gælder uanset årsagen til, at arealet fraskilles. Undtagelsen i § 34, stk. 1, 2. pkt., for at foretage og indberette et nyberegnet areal, finder ikke anvendelse i denne situation.

Der er anført et beregningsgrundlag – også kaldet en arealberegningsmetode – i matriklen for alle matrikelnumre samt for alle veje registreret med litra. Arealberegningsmetoden angiver hvilket grundlag, der har været anvendt til at beregne arealet. Det kan dermed også sige noget om den forventede nøjagtighed af arealberegningen.

En arealberegning kan foretages på grundlag af følgende tre måder:

  • (o): Areal beregnet efter mål/opmåling
  • (s): Areal beregnet efter konstruktion
  • (k): Areal beregnet efter kortet (matrikelkortet)

Et areal beregnet efter mål - et (o)-areal - har den største nøjagtighed, da arealberegningen er foretaget på baggrund af mål til skelpunkter i en matrikulær sag. Det kan enten være mål i form af registrerede mål til skelpunkter fra måleblade i matriklens arkiv eller mål til nye skel, der ønskes registreret i en matrikulær sag.

Et areal beregnet efter konstruktion - et (s)-areal - har den næstbedste nøjagtighed, da det er beregnet på grundlag af en konstruktion i større målforhold på 1:500 eller 1:1000, og både kan bestå af mål til skelpunkter og skelpunkter fra matrikelkortet.

Et areal beregnet efter matrikelkortet - (k)-areal - har den lavest rangerede nøjagtighed, da arealet er beregnet ud fra skelpunkters beliggenhed i matrikelkortet. Eventuelle unøjagtigheder i matrikelkortet, der kan stamme fra de analoge matrikelkort eller digitaliseringen heraf, kan dermed have indflydelse på arealets nøjagtighed. I de analoge matrikelkort var målforholdet typisk 1:4000, evt. 1:2000.

Beregningsgrundlaget for en arealberegning skal altid fremgå af skematisk redegørelse og være angivet for både matrikelnumre samt for delarealer, der indgår i en matrikulær sag. Det fremgår af bekendtgørelsens § 39, stk. 3, nr. 4.

En anden hovedregel er, at arealberegningsmetoden for et matrikelnummer ikke må forringes ved en matrikulær forandring. Arealberegningsmetoden for et nyt matrikelnummer, eller et matrikelnummer, der modtager eller afgiver areal, må derfor ikke være dårligere end arealberegningsmetoden før forandringen. Det fremgår af bekendtgørelsens § 32, stk. 3. Eksempelvis skal et areal beregnes efter mål, hvis det overføres til et matrikelnummer, der har et areal beregnet efter mål.

En undtagelse fra kravet om, at arealberegningsmetoden ikke må forringes, gælder ved inddragelse af et matrikelnummer under et andet matrikelnummer. Undtagelsen omfatter også arealoverførsel af et helt matrikelnummer til et tilgrænsende matrikelnummer, hvor det ene matrikelnummer udgår. Det fremgår af bekendtgørelsens § 32, stk. 3, 2. pkt. Derudover er inddragelse af et matrikelnummer i forbindelse med sammenlægning af tilgrænsende ejendomme er også omfattet af undtagelsen. Arealberegningsmetoden for et matrikelnummer må i disse situationer være dårligere end den var før inddragelsen. Undtagelsen i § 32, stk. 3, 2. pkt. har dermed forrang i forhold til kravet om arealberegning efter mål i § 32, stk. 6. Se også eksemplet i figur 14.1.

Undtagelsen gælder også for tilgrænsende vejlitra, hvor det ene litra udgår som følge af en matrikulær forandring.


Figur 14.1: Matrikelnummer 7l arealoverføres og inddrages under matrikelnummer 7o. Arealet for matrikelnummer 7l er beregnet efter kortet, og arealet for matrikelnummer 7o er beregnet efter opmåling. Arealberegningsmetoden for matrikelnummer 7o kan forringes, da der sker inddragelse og arealoverførsel af et helt matrikelnummer til et tilgrænsende matrikelnummer, jf. § 32, stk. 3, 2. pkt.

Et areal skal i visse tilfælde være beregnet efter mål. En nøjagtig arealberegning er af størst betydning for ejendomme, der har en høj grundværdi. Dette er baggrunden for, at arealberegningen for visse arealer skal ske på grundlag af opmåling. Kravet medfører, at der skal ske fuldstændig opmåling i den udstrækning, at skellene ikke tidligere er fastlagt ved mål.

Krav om arealberegning efter mål kan være en følge af reglen om, at det foreliggende materiale skal udnyttes bedst muligt, når et matrikelnummer opstår eller ændres i forbindelse med en matrikulær forandring, jf. bekendtgørelsens § 32, stk. 1. Et areal skal derfor beregnes efter mål, hvis det er muligt.

Krav om arealberegning efter mål kan også være en følge af, at arealberegningsmetoden ikke må forringes for et matrikelnummer, der tilføres eller fraskilles areal. Et areal skal dermed beregnes efter mål, hvis det tilføres eller fraskilles et matrikelnummer med en arealberegningsmetode beregnet efter mål.

Derudover er der krav om, at et areal skal beregnes efter mål, hvis det er omfattet af krav om afmærkning af ejendomsgrænser i henhold til bekendtgørelsens § 27, stk. 3. Det fremgår af bekendtgørelsens § 32, stk. 6, 1. pkt. Afmærkningskravet i § 27, stk. 3, gælder for et matrikelnummer under en ny samlet fast ejendom, men det afhænger af, om matrikelnummeret er beliggende i byzone, sommerhusområde eller landzone.

Når et matrikelnummer under en ny samlet fast ejendom er helt eller delvist beliggende i byzone eller et sommerhusområde, skal ejendomsgrænserne omkring hele matrikelnummeret afmærkes, og arealet af matrikelnummeret skal beregnes efter mål, jf. bekendtgørelsens § 27, stk. 3, nr. 1. Undtaget fra kravet om afmærkning og arealberegning efter mål er matrikelnumre under en ny samlet fast ejendom, der skal være et offentligt ejet park- eller naturområde. Det følger af, at en ny ejendom med denne anvendelse er undtaget fra krav om afmærkning.

Arealet af et matrikelnummer beliggende i landzone skal også beregnes efter mål, hvis det er omfattet af krav om afmærkning, jf. bekendtgørelsens § 27, stk. 3, nr. 2. Det forekommer, når et matrikelnummer under en ny samlet fast ejendom anvendes eller skal anvendes til bebyggelse, råstofindvinding eller deponi og oplag af affald eller andre materialer.

Overførsel af et areal kan også være omfattet af krav om, at arealets størrelse skal beregnes efter mål. Det fremgår af bekendtgørelsens § 32, stk. 6, 2.-3. pkt. Det afgørende er, om arealet overføres til et matrikelnummer, der ville være omfattet af krav om afmærkning af alle ejendomsgrænser, jf. bekendtgørelsens § 27, stk. 3, hvis det i stedet blev udstykket eller matrikuleret. Det overførte areal skal i disse tilfælde beregnes efter mål. Et areal skal beregnes efter mål, hvis det overføres til et matrikelnummer, der er beliggende helt eller delvist i byzone eller i et sommerhusområde.

Nedenfor ses en oversigt med krav til arealberegningsmetode ved forskellige matrikulære forandringer.

Ved udskillelse af offentlig vej i matriklen skal vejens areal beregnes efter mål. Det følger af, at skellene omkring et vejareal, der udskilles i matriklen, skal være fastlagt ved mål, jf. bekendtgørelsens § 28, stk. 1. Ved udskillelsen skal arealstørrelsen beregnes for alle arealer, der fragår eller tilgår de berørte matrikelnumre eller den udskilte offentlige vej. Arealberegningsmetoden må ikke forringes for de matrikelnumre, der afgiver eller modtager areal.

Der gælder en række specielle regler ved beregning af arealstørrelser for arealer omfattet af fredskovspligt, strandbeskyttelse, klitfredning eller vej optaget på matrikelkortet. Derudover gælder der specielle regler for arealberegning, når en ejendomsgrænse udgør en labil grænse. Dette beskrives i de følgende afsnit.

Et matrikelnummer kan helt eller delvist være noteret i matriklen med fredskovspligt. Hvis et matrikelnummer er omfattet fredskovspligt, vil størrelsen af det fredskovspligtige areal fremgå af matrikelregistreret, og fredskoven vil være vist med en signatur på matrikelkortet.

Når størrelsen af et fredskovspligtigt areal ændres på et matrikelnummer, skal det fredskovspligtige areal beregnes i forbindelse med den matrikulære sag. Det fremgår af bekendtgørelsens § 32, stk. 7. Kravet gælder i situationer, hvor et fredskovspligtigt areal forandres på baggrund af en tilladelse fra Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø, der er myndighed i forhold til administration af fredskov.

Størrelsen af et fredskovspligtigt areal skal dermed beregnes, hvis det deles ved udstykning, arealoverførsel eller ejendomsberigtigelse, eller hvis fredskovspligten ophæves på et areal. Derimod skal et fredskovspligtigt areal ikke beregnes som følge af korttilpasning af skel med tilhørende fredskovslinjer, der skal følge disse skel.

Et fredskovspligtigt areal kan nyberegnes uden tilladelse fra Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø, hvis et matrikelnummer i sin helhed er registreret med fredskovspligt.

Et matrikelnummer kan også være helt eller delvist omfattet af strandbeskyttelse eller klitfredning, hvis det ligger inden for strandbeskyttelseslinjen eller klitfredningslinjen. Størrelsen af det areal, der er registreret med strandbeskyttelse eller klitfredning, vil fremgå af matrikelregistret, og arealer omfattet heraf vil være vist med en signatur på matrikelkortet.

Når et matrikelnummer omfattet af strandbeskyttelse eller klitfredning ændres ved en matrikulær forandring, skal der foretages en beregning af størrelsen af det areal, der er omfattet strandbeskyttelse eller klitfredning efter ændringen. Disse arealer beregnes på grundlag af strandbeskyttelseslinjens eller klitfredningslinjens beliggenhed i matrikelkortet.

Arealet af et matrikelnummer, der har skel i et vandløb eller i en sø, skal beregnes til den grænse, der er fastlagt i henhold til bekendtgørelsens § 28, stk. 4. Det fremgår af bekendtgørelsens § 32, stk. 5. Reglen i § 28, stk. 4, angiver undtagelser fra kravet om, at skel skal være fastlagt ved mål, når det angår skel i søer eller i vandløb.

Der er således ikke krav om, at skel i en sø skal være fastlagt ved mål, når grænsen mellem land og vand er fastlagt. Det gør sig fx gældende ved en umatrikuleret sø, der tilhører bredejerne, og hvor ejendomsgrænserne i søen ikke ønskes fastlagt ved mål. I denne situation kan arealet for et matrikelnummer beregnes til den fastlagte grænse mellem land og vand, der betegnes som søgrænsen. Denne grænse udgør ikke en ejedomsgrænse, da bredejerne også ejer en del af søen. Men dette søareal vil dermed ikke indgå i arealberegningen for det pågældende matrikelnummer, der grænser op til søen. Hvis skellene i søen derimod er fastlagt ved mål, vil det pågældende vandareal blive medregnet.

Arealet af et matrikelnummer, der har skel i et vandløb, skal beregnes til den grænse, der er fastlagt. Skel, der ligger i et vandløb, kræves ikke fastlagt ved mål, når vandløbet har en bredde under 3 m og vandløbets midte er fastlagt, eller når vandløbet har en bredde på 3 m eller mere, og den øverste kant af skråningen mod vandløbet er fastlagt.

Når den fastlagte grænse er en søgrænse eller øverste kant af skråning mod et vandløb, og vandarealet dermed ikke indgår i det beregnede areal for et matrikelnummer, skal det anføres, at arealet er eksklusiv vandareal. Hvis et vandareal indgår i matrikelnummerets areal, skal det anføres, at arealet er inklusiv vandareal.

Der er ikke krav om at foretage arealberegning efter mål, jf. bekendtgørelsens § 32, stk. 6, når et areal har skel i en sø eller i et vandløb. Baggrunden herfor er, at ejendomsgrænsen udgør en labil grænse, der ikke er omfattet af krav om at være fastlagt ved mål, jf. bekendtgørelsens § 28, stk. 4. Som følge heraf kan der forventes dispensation til at forringe arealberegningsmetoden for et matrikelnummer, der tilføres et areal, når en ejendomsgrænse er beliggende i en sø eller i et vandløb.

Når grænsen mod søterritoriet fastlægges skal det ske ved mål og dermed fremgå med koordinater på målebladet. Det kan enten være ved opmåling på stedet eller ved anvendelse af ortofotos, jf. bekendtgørelsens § 28, stk. 5. Anvendes ortofotos til at fastlægge grænsen mod søterritoriet skal arealberegningen ske efter kortet. Der gælder dog stadig, at arealberegningsmetoden ikke må forringes for det matrikelnummer, der modtager areal.

Flytning af skel for vandløb på matrikelkortet (uden for Sønderjylland) behøver ikke altid at medføre en tilsvarende arealforandring for de tilgrænsende matrikelnumre. Det kan eksempelvis være tilfældet for skel i midte af et vandløb med en bredde over 3 m, hvis arealet for de tilgrænsende matrikelnumre i forvejen er beregnet til øverste kant af skråningen mod vandløbet.

Der skal foretages en beregning af vejarealet, når veje optages eller ændres på matrikelkortet. Det fremgår af bekendtgørelsens § 33, stk. 1. Arealet af privat fællesvej på et matrikelnummer skal dermed ændres i overensstemmelse med ændringer af vejen på matrikelkortet.

Vejarealet for en privat fællesvej på et matrikelnummer kan beregnes til indmålte vejgrænser på stedet. Hvis vejens grænser ikke er indmålt, skal vejarealet beregnes på baggrund af den bredde vejen er optaget med på matrikelkortet, eller som den optages med i en matrikulær sag. Det følger af bekendtgørelsens § 33, stk. 2.

Veje, der ved matrikuleringen i 1844 blev optaget på matrikelkortet, er efter reglerne for matrikuleringsarbejdet (der bl.a. ikke vedrørte Sønderjylland) betegnet som markvej, byvej, landevej eller hovedlandevej. Vejenes arealer er, uanset den faktiske bredde i marken, i almindelighed beregnet med følgende bredder:

  • Markvej: 6 alen (3,77 m),
  • Byvej: 12 alen (7,53 m),
  • Landevej: 22 alen (13,81 m) og
  • Hovedlandevej: 30 alen (18,83 m)

Hvis en sådan ældre vej beregnes med en bredde, der afviger fra den tidligere benyttede, må der gives nærmere oplysning om forholdet.

Det kan forekomme, at der i matriklen ikke er angivet vejareal for et matrikelnummer. Vejarealet er dermed ukendt. Ved matrikulær forandring af et matrikelnummer med et ukendt vejareal, er det et krav, at vejarealet nyberegnes. Det fremgår af bekendtgørelsens § 32, stk. 8. Vejarealet skal også nyberegnes selvom der ikke er optaget vej på matrikelkortet for det pågældende matrikelnummer. Det er med henblik på at forbedre matriklens oplysninger.

Reglerne for beregning af vejarealer gælder også for private fællesstier, der optages eller ændres på matrikelkortet.

Geodatastyrelsen kan dispensere fra reglerne om arealberegning, jf. bekendtgørelsens § 2. Det er dog vanskeligt at opstille generelle retningslinjer for alle situationer, hvor kravene kan forventes fraveget.

Arealberegningsmetoden kan tillades nedklassificeret for et matrikelnummer, hvis der er fejl i den registrerede arealberegningsmetode. Det kan eksempelvis være et matrikelnummer, hvor arealet er angivet til at være beregnet efter mål, selvom der ikke findes tilstrækkelige oplysninger i matriklen til at foretage en arealberegning efter mål. Ansøgningen skal indeholde en redegørelse for, at den registrerede arealberegningsmetode er forkert. Geodatastyrelsen vil herefter træffe afgørelse om, at arealberegningsmetoden kan tillades nedklassificeret, hvis der kan konstateres fejl i aktuelle arealberegningsmetode.

Der kan i visse situationer dispenseres fra kravet om, at arealberegningsmetoden ikke må forringes for et matrikelnummer, der får tilført et areal, jf. bekendtgørelsens § 32, stk. 3. Det kan eksempelvis være tilfældet ved overførsel af et større areal til et matrikelnummer med et areal beregnet efter mål, som hører under en landbrugsejendom eller en ejendom, der skal oprettes eller genoprettes som en landbrugsejendom. Geodatastyrelsen vil ved vurderingen af, om arealberegningsmetoden kan tillades forringet, bl.a. lægge vægt på, om det vil medføre et uforholdsmæssigt stort merarbejde for landinspektøren at opretholde arealberegningsmetoden. Derudover vil det tillægges vægt, at arealet kommer til at høre under en landbrugsejendom.

Derudover kan der forventes dispensation fra krav om arealberegning efter mål, hvis der er meddelt dispensation fra afmærkningskravet af skel, der er forandret som følge af grænsehævd, men hvor det ikke har været muligt at opnå erklæring om ejendomsberigtigelse fra naboejeren. Se også vejledningens afsnit 11.2.2.

I andre tilfælde end de ovenfor beskrevne, kan der ved vurderingen af, om der kan meddeles dispensation, bl.a. lægges vægt på følgende kriterier:

  • at krav om arealberegning efter mål vil medføre et uforholdsmæssigt stort merarbejde,
  • at arealet har lav grundværdi, samt
  • at en arealberegning efter mål ikke har betydning i forhold til mindste grundstørrelse eller beregning af bebyggelsesprocent.

Hvis der ønskes dispensation fra arealberegningsreglerne i forbindelse med en matrikulær sag, skal der som hovedregel ansøges herom inden sagen indsendes til Geodatastyrelsen. Det skyldes, at sagen ofte skal tildeles en særlig tilladelse før den kan indsendes. En ansøgning skal som hovedregel indeholde udkast til skematisk redegørelse, ændringskort og måleblad samt en begrundelse for, at der søges om dispensation. Geodatastyrelsens afgørelse skal vedlægges, når sagen indsendes.

Landinspektøren skal indberette en arealforbedring, når der er foretaget en arealberegning for et matrikelnummer, der er mere nøjagtig end matriklens arealangivelse. Indberetningspligten gælder både for arealberegning, der sker i forbindelse med en matrikulær sag, samt arealberegning, der ligger til grund for en landinspektørerklæring om arealets størrelse (arealattest). Det fremgår af bekendtgørelsens § 34, stk. 1-2.

Der gælder en undtagelse fra indberetningspligten, som omfatter mindre afvigelser mellem arealberegninger for et matrikelnummer, når den nye arealberegning er foretaget på baggrund af matrikelkortet. Et nyberegnet areal, der er beregnet efter matrikelkortet, skal dermed kun indberettes, hvis afvigelsen mellem matriklens areal og det nyberegnede areal overstiger 2 % af matriklens areal. Årsagen hertil er, at det ikke er hensigtsmæssigt at foretage rettelser i matriklen og tingbogen, når der er tale om mindre arealændringer, der fortsat er beregnet på grundlag af matrikelkortet.

Ved indberetning af arealforbedringer skal der foreligge kopi af det materiale, der har dannet grundlag for beregningen, fx kort, konstruktion eller måleblad. Når indberetningen sker i forbindelse med en matrikulær sag, følger dette normalt af bekendtgørelsens regler om ændringskort og måleblad. Kun i de tilfælde, hvor arealberegningen er sket efter en konstruktion, der ikke fremgår af målebladet, eller hvor indberetning sker uden forbindelse med en matrikulær sag, har reglen i bekendtgørelsens § 34, stk. 3, selvstændig betydning.