4. Udstykning og matrikulering

* Nedenstående tekst udgør kapitel 9 og 10 i vejledning nr. 46 af 18. april 2001 *


9. Udstykning.

9.1. Generelle forhold.

Ved udstykning forstås ifølge udstykningslovens § 6, at det registreres i matriklen, at areal fraskilles en eller flere samlede faste ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom.

Fraskillelse af en andel i en fælleslod fra en samlet fast ejendom, som andelen udgør en del af, er ikke omfattet af begrebet udstykning. Fraskillelse af en sådan andel sker efter de særlige regler, der er beskrevet i afsnit 15.2.

Heller ikke opdeling af en fælleslod, hvorved et eller flere afgrænsede arealer udlægges som vederlag for ideelle andele i fælleslodden, er omfattet af begrebet udstykning. Matrikelmyndigheden kan imidlertid forlange, at der foruden en særlig ejererklæring skal foreligge den samme dokumentation som ved udstykning. Der henvises til den nærmere omtale i afsnit 15.3.

Oprettelse af en ny samlet fast ejendom som følge af ekspropriation eller jordfordelingskendelse er derimod omfattet af begrebet udstykning, men behandles efter de særlige regler i § 21, stk. 1, i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder.

Ved udstykning svares afgift efter de regler, der er fastsat i lov om afgift ved udstykning m.m. Der betales endvidere et ekspeditionsgebyr efter reglerne i bekendtgørelsen om matrikulære afgifter og gebyrer m.v. I Københavns og Frederiksberg kommuner betales gebyr efter regler fastsat af kommunen.


9.2. Almindelige udstykninger.

Den almindelige form for udstykning er, at der fraskilles areal fra én samlet fast ejendom til oprettelse af en eller flere nye ejendomme.

Bekendtgørelsens kap. 4 indeholder ingen regler om dokumentation vedrørende adkomst, servitut- og panteforhold ved en sådan udstykning. Servitut- og panteforhold ordnes nemlig først ved en eventuel afhændelse af en ny ejendom eller som følge af særskilt belåning. Derimod skal bestemmelserne i bekendtgørelsens kap. 2 og 3 om afsætning af skel og om adgangsforhold m.v. iagttages, og det samme gælder bestemmelserne i kap. 11-18 om afmærkning og indmåling af skel m.v. og om udarbejdelse af de dokumenter, der er nødvendige for registreringen i matriklen.

Når det første skøde på en ny ejendom anmeldes til tinglysning, skal der forevises et kort over den nye ejendom. Dette fremgår af bekendtgørelsen om udstykningskravet. Kortet skal være forsynet med erklæring fra en beskikket landinspektør eller fra matrikelmyndigheden om, at det er i overensstemmelse med registreringen i matriklen af den nye ejendom. Der henvises i øvrigt til § 40 i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder og til vejledningens afsnit 24.4.


9.3. Udstykning i særlige tilfælde.

I de særlige tilfælde, hvor en ny samlet fast ejendom oprettes ved fraskillelse af areal fra flere samlede faste ejendomme, gælder reglerne i bekendtgørelsens § 11.

Ved en sådan udstykning registreres fraskillelsen af arealerne fra de pågældende ejendomme og oprettelsen af den nye ejendom samtidig i matriklen. For at dette kan ske, er det nødvendigt, at der for matrikelmyndigheden foreligger dokumentation for, at de fraskilte arealer er overdraget til den samme erhverver, jf. § 11, stk. 1, nr. 1. Overdragelsesdokumenterne til denne erhverver må derfor være tinglyst på de ejendomme, arealerne afgives fra. Når sagen indsendes til matrikelmyndigheden til registrering af den matrikulære forandring, skal de originale overdragelsesdokumenter forsynet med tinglysningspåtegning medsendes. Overdragelsen af det enkelte areal må ikke være betinget af andet end registreringen i matriklen.

Reglerne i § 11, stk. 1, nr. 2 og 3, der gælder for hver enkelt overdragelse, har stor lighed med reglerne i bekendtgørelsens § 14, stk. 1, om arealoverførsel, jf. vejledningens afsnit 11.3.1.

Når overdragelsesdokumentet sendes til matrikelmyndigheden, skal dokumentet være påført begæring om endelig tinglysning. Når begæringen om tinglysning er påtegnet skødet ved fremsendelsen til matrikelmyndigheden, er særskilt bemyndigelse for matrikelmyndigheden til at fremsende skødet til endelig tinglysning, ikke nødvendig. Når registreringen er foretaget, underretter matrikelmyndigheden tinglysningsdommeren herom, jf. udstykningslovens § 32, stk. 1, og sender samtidig overdragelsesdokumentet til dommeren med anmodning om dets endelige indførsel i tingbogen. Det påhviler imidlertid anmelderen om nødvendigt at anmode tinglysningsdommeren om forlængelse af den fastsatte frist for overdragelsesdokumentets endelige tinglysning.

Det følger af bekendtgørelsens § 11, stk. 1, nr. 4, at der også skal foreligge dokumentation for, at pante- og servitutforholdene er afklaret før udstykningen, jf. tinglysningslovens § 23. Se nærmere i vejledningens afsnit 11.2.1.

Hvis de fraskilte arealer ikke er sammengrænsende, vil hvert særskilt beliggende areal af den nye ejendom få tildelt et matr.nr., og samtlige matr.nre. vil blive noteret som en samlet fast ejendom.

Reglerne i bekendtgørelsens § 11, stk. 1, er udformet med det sigte, at arealer, der fraskilles til oprettelse af en ny ejendom, samtidig overdrages. Hvis et af arealerne ikke overdrages, fordi ejeren af den ejendom, arealet afgives fra, også skal være ejer af den nye samlede faste ejendom, kan hverken kravet i § 11, stk. 1, nr. 1, om, at der skal foreligge tinglyst overdragelsesdokument vedrørende arealet, eller de dermed sammenhængende krav i nr. 2 og 3, opfyldes. Det fremgår af bekendtgørelsens § 11, stk. 2, at der i et sådant tilfælde i stedet skal foreligge rådighedsattest vedrørende den ejendom, arealet afgives fra. Matrikelmyndigheden kan på grundlag af rådighedsattesten og overdragelsesdokumenterne for de øvrige arealer kontrollere, at arealerne vil få samme ejer.

Hvis ingen af arealerne overdrages, skal der alene foreligge rådighedsattest vedrørende ejendommene og den i § 11, stk. 1, nr. 4, foreskrevne dokumentation.

Ifølge bekendtgørelsen om udstykningskravet skal der også i de her omhandlede tilfælde af udstykning forevises et kort ved tinglysning af det første skøde på den nye ejendom. Det fremgår af § 40, stk. 2, i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder, at udstykningskortet i så fald skal indsendes med udstykningssagen til Kort- og Matrikelstyrelsen. Styrelsen påfører kortet oplysning om den nye ejendoms matr.nr. eller matr.nre. og erklæring om, at det er i overensstemmelse med ejendommens registrering i matriklen, og fremsender kortet til tinglysning sammen med overdragelsesdokumenterne. Betaling for attestation af kortet sker efter bekendtgørelse om betaling for Kort- og Matrikelstyrelsens produkter og ydelser m.m. og den tilhørende prisliste.

Der skal dog ikke indsendes udstykningskort til Kort- og Matrikelstyrelsen i de tilfælde, hvor en ny ejendom udstykkes ved fraskillelse af arealer fra ejendomme tilhørende samme ejer, og den nye ejendom ikke agtes afhændet, jf. afsnit 24.4.


10. Matrikulering.

10.1. Generelle forhold.

Ved matrikulering forstås, at et umatrikuleret areal registreres i matriklen som en samlet fast ejendom, jf. udstykningslovens § 5.

Ved matrikulering svares afgift efter de regler, der er fastsat i lov om afgift ved udstykning m.m. Der betales endvidere ekspeditionsgebyr for den matrikulære registrering efter reglerne i bekendtgørelse om matrikulære afgifter og gebyrer m.v. Der svares ikke afgift og gebyr for tildeling af matr.nr. til et umatrikuleret areal, der er optaget i matriklen, selvom dette sker efter anmodning. I Københavns og Frederiksberg kommuner betales gebyr efter regler fastsat af kommunen.


10.2. Arealer, der ikke er optaget i matriklen.

Ved matrikulering af en del af en umatrikuleret ejendom eller af en hel umatrikuleret ejendom, der ikke er optaget i matriklen, gælder reglerne i bekendtgørelsens kap. 11-18 om skelfastsættelse, adgangsforhold, afmærkning, indmåling, arealberegning, opmålingsdokumenter o.s.v.

Der tages ikke ved matrikuleringen stilling til adkomsten til den nye samlede faste ejendom, og eventuelle servitut- og panteforhold skal ikke afklares før matrikuleringen. Bekendtgørelsen indeholder derfor ingen regler om dokumentation vedrørende disse forhold. Der skal som ved udstykning medfølge et kort (der også i forbindelse med matrikulering kaldes "udstykningskort"), når det første skøde på den nye ejendom anmeldes til tinglysning.

Kystinspektoratet, fra 1. januar 2001 Kystdirektoratet, administrerer statens højhedsret over søterritoriet for så vidt angår afgørelser om foranstaltninger, der vedrører inddæmning, opfyldning, etablering af faste anlæg m.v., medmindre foranstaltningerne er omfattet af særskilt lovgivning, jf. § 4 i bekendtgørelse nr. 1051 af 16. december 1999 om henlæggelse af opgaver til Kystinspektoratet og om kundgørelse af ordensreglementer for havne. Det skal i den forbindelse bemærkes, at f.eks. tilladelse til anlæg af en ny havn i henhold til havnelovens § 2, stk. 1, lov nr. 326 af 28. maj 1999, kræver tilladelse fra Trafikministeriet. Denne kompetence er ikke delegeret til Kystdirektoratet.

Før et areal, der er fremkommet ved inddæmning, tørlægning eller opfyldning på søterritoriet, kan matrikuleres, skal der således efter bekendtgørelsens § 12 foreligge dokumentation for, at Kystdirektoratet har givet eventuel nødvendig tilladelse til anlægsarbejdet. Hvis arealet er fremkommet ved foranstaltninger inden for de dækkende værker i en havn omfattet af § 1 i havneloven, kan der i stedet for en tilladelse foreligge dokumentation for, at Kystdirektoratet har truffet afgørelse om, at opfyldning m.v., kan udføres uden tilladelse, hvis foranstaltningen ikke kræver en vurdering af de miljømæssige konsekvenser, jf. § 2, stk. 2, i havneloven.

For så vidt angår opfyldning m.v. i Københavns Havn, skal der dog altid foreligge en tilladelse fra Kystdirektoratet. Det følger af, at Trafikministeriet har delegeret beføjelsen vedrørende godkendelser af opfyldninger m.v. i § 7, stk. 2, i lov nr. 474 af 31. maj 2000 om Københavns Havn A/S til Kystdirektoratet. Denne lov har afløst den lov om Københavns Havn, der er nævnt i bekendtgørelsens § 12, stk. 3. Inden Kystdirektoratet godkender opfyldninger m.v., vil Miljø- og Energiministeriet blive hørt. I forbindelse med en eventuel godkendelse vurderes bl.a., om der skal foretages en miljøkonsekvensanalyse (VVM-vurdering).

Det bemærkes, at udstykningslovens § 17 indeholder en pligt til, at areal, der indvindes fra søterritoriet, skal registreres i matriklen ved matrikulering eller arealoverførsel. Kravet gælder kun for arealer, der indvindes efter 1. april 1991, men tilladelser til indvinding gives altid på vilkår om efterfølgende matrikulering.


10.3. Matrikulering af nedlagt offentlig vej m.v.

Nedlægges en offentlig vej, påhviler det ifølge § 89, stk. 2, i lov om offentlige veje vejbestyrelsen at sørge for den nødvendige ændring i matriklen. Vejbestyrelsen bestemmer, hvem der fremtidig skal være ejer af vejarealet og sørger for, at adkomsten tinglyses, jf. lovens § 90. Hvis vejen skal opretholdes som privat fællesvej, der ønskes registreret med et matr.nr., er der tale om en matrikulering.

Når et offentligt vejareal er udskilt i matriklen, har vejmyndigheden herved sikret sin ejendomsret til arealet, jf. § 88, stk. 1, i lov om offentlige veje. Matrikulering af et udskilt vejareal og registrering i tingbogen af adkomsten til det tildelte matr.nr. vil i en sådan situation kunne ske på en særdeles enkel måde. Efter aftale mellem Kort- og Matrikelstyrelsen, Trafikministeriet og Justitsministeriet m.fl. kan adkomsten således indføres i tingbogen på grundlag af matrikelmyndighedens meddelelse om matrikuleringen, når meddelelsen er udformet på en nærmere aftalt måde.

Det skal således fremgå, at den pågældende vej, der hidtil i matriklen har været udskilt som et offentligt vejareal, i henhold til § 23, stk. 1, i lov om offentlige veje er nedklassificeret til privat fællesvej. Meddelelsen skal endvidere indeholde oplysning om matr.nr. og areal for vejen samt anmodning om, at kommunens ejendomsret indføres i tingbogen.

Hvis denne fremgangsmåde ønskes benyttet, skal det oplyses af landinspektøren i matrikuleringssagen. Som grundlag for matrikuleringen skal i øvrigt alene foreligge oplysning om, at vejen er nedlagt som offentlig vej i henhold til § 23, stk. 1, i lov om offentlige veje samt en skematisk redegørelse. Det er ikke nødvendigt at vedlægge måleblad eller ændringskort, medmindre der fremkommer nye skel. Dette kan være tilfældet, hvis det kun er en del af en udskilt offentlig vejstrækning, der nedklassificeres. Der skal hverken betales ekspeditionsgebyr for matrikuleringen, jf. § 1, stk. 3, i bekendtgørelsen om matrikulære afgifter og gebyrer m.v., eller afgift, jf. § 1, stk. 2, nr. 3, i lov om afgift ved udstykning m.m.