9. Fælleslodder

* Nedenstående tekst udgør kapitel 15 i vejledning nr. 46 af 18. april 2001 *


15. Fælleslodder.

15.1. Generelle forhold.

Ved en fælleslod forstås et matr.nr. i fælleseje, når mindst én ideel andel i matrikelnummeret er registreret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom, jf. udstykningslovens § 3.

Fælleslodderne er arealer, der i sin tid ikke blev udskiftet, men blev udlagt til fælles brug for flere lodsejere i et ejerlav. Ved udarbejdelsen af matriklen af 1844 blev de ideelle andele i fællesarealerne noteret som hørende til de pågældende lodsejeres ejendomme, som dengang var betegnet med kun ét matr.nr. hver. I dag kan en andel enten være en del af en samlet fast ejendom, jf. udstykningslovens § 2, stk. 3, eller være en fri andel, d.v.s., at andelen ikke længere er noteret som hørende til et bestemt matr.nr. Når alle andele er blevet frie andele, er der ikke længere tale om en fælleslod, men om en almindelig samlet fast ejendom i sameje mellem flere ejere.

Udstykningslovens § 15 indeholder regler om andele i fælleslodder. En andel, der udgør en del af en samlet fast ejendom, kan således ikke afhændes eller pantsættes særskilt, medmindre andelen fraskilles ejendommen som en fri andel. Der henvises herom til afsnit 15.2. Andelen må ikke efter fraskillelsen på ny registreres som hørende til en samlet fast ejendom. Det fremgår også af udstykningslovens § 15, at der ikke kan registreres nye fælleslodder i matriklen.

Regler om opdeling af en fælleslod i afgrænsede arealer, der udlægges som vederlag for ideelle andele i fælleslodden, er omtalt i afsnit 15.3.

Der henvises i øvrigt til afsnit 2.1. og 4.3. i vejledningen om udstykningskravet.


15.2. Fraskillelse af andel i en fælleslod fra en samlet fast ejendom.

Når en andel i en fælleslod udgør en del af en samlet fast ejendom, er andelen omfattet af ejendommens samlede pantehæftelser. Fraskillelse af andelen forudsætter imidlertid ikke, at andelen er relakseret. Dette sker først ved et eventuelt efterfølgende salg af andelen. Bekendtgørelsen indeholder derfor ingen særlige regler om fraskillelse af andele i fælleslodder. Fraskillelse af en andel i en fælleslod fra en samlet fast ejendom er heller ikke omfattet af udstykningslovens § 20, og der er således ingen krav om oplysninger og erklæringer i henhold til anden lovgivning.

Ved begæring om fraskillelse af en andel i en fælleslod fra en samlet fast ejendom skal der kun foreligge en skematisk redegørelse, og der skal ikke betales ekspeditionsgebyr. Andelen eksisterer efter fraskillelsen som en fri andel i fælleslodden.

I tingbogen kan en fri andel registreres som en selvstændig ejendom (en bestemt fast ejendom, jf. tinglysningslovens § 10). I tingbogen benævnes en fri andel normalt som "den forhen til matr.nr. ..... hørende andel i matr.nr. .....".

Ved udstykning af en samlet fast ejendom, hvortil der hører andel i en fælleslod, er det nødvendigt, at landinspektøren oplyser, om andelen skal forblive under restejendommen, følge jorderne eller fraskilles som en fri andel efter udstykningslovens § 15.


15.3. Opdeling af en fælleslod i afgrænsede arealer.

Opdeling af en fælleslod, hvorved der som vederlag for ideelle andele i fælleslodden udlægges afgrænsede arealer med eget matr.nr., er sjældent forekommende. Der er derfor ikke i udstykningslovens kap. 1 defineret et begreb, der dækker sagsarten, men det er ved lovens tilblivelse forudsat, at der til brug ved registrering af opdelingen i matriklen skal foreligge den samme dokumentation som ved en almindelig udstykning. Matrikelmyndigheden kan derfor ifølge § 22 i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder forlange, at der skal foreligge sådan dokumentation. Foruden den særlige ejererklæring, der altid skal foreligge ifølge bestemmelsen i § 22, vil der altid blive forlangt skelerklæring og dokumentation for, at der er vejadgang fra de udlagte arealer til offentlig vej, jf. reglerne i bekendtgørelsens kap. 2 og 3. Desuden vil der blive krævet opmålingsdokumenter, ændringskort, indlægningskort og skematisk redegørelse efter reglerne i bekendtgørelsens kap. 15-18. Det vil også blive forlangt, at offentlige myndigheder skal have sagen forelagt til udtalelse efter reglerne i bekendtgørelsen om udstykningskontrollen. Opdeling af en fælleslod i afgrænsede arealer som vederlag for ideelle andele er ikke pålagt afgift eller gebyr, og der er ikke krav om forevisning af et kort ved tinglysning af det første skøde på et areal, der er udlagt som vederlag for andel i en fælleslod.

Selvom det kun er en del af fælleslodden, der ønskes opdelt, kan det være hensigtsmæssigt, hvis landinspektøren efter aftale med rekvirenten udarbejder en samlet "udstykningsplan", som viser, hvordan hele fælleslodden kan opdeles. Herved får alle ejere af andele i fælleslodden mulighed for at bedømme forslaget, inden de godkender, at enkelte arealer udlægges som vederlag for ideelle andele, jf. bekendtgørelsens § 22.

Et areal, der er vederlag for en fri andel i en fælleslod, vil efter opdelingen komme til at udgøre en ny samlet fast ejendom. Er arealet derimod vederlag for en andel, der er en del af en samlet fast ejendom, vil det ved opdelingen tildelte matr.nr. blive noteret under denne ejendom, medmindre andelen samtidig begæres fraskilt, jf. vejledningens afsnit 15.2.

I tidens løb er der opstået en betydelig uorden med hensyn til registrering af ejendomsforholdene vedrørende andele i fælleslodder. Det betyder, at registreringen i matriklen ikke nødvendigvis er korrekt. Der kan desuden være uoverensstemmelser mellem registreringerne i matrikel, tingbog og ESR. Endelig kan der være sket overdragelse af eller vundet hævd på en del af en fælleslod, uden at disse forhold er blevet berigtiget.

Det er landinspektørens ansvar at indhente erklæring fra alle ejere, der har andel i fælleslodden. Da det som ovenfor nævnt kan være vanskeligt at afgrænse ejerkredsen, bør landinspektøren, før en ideel andel i en fælleslod udlægges som et afgrænset areal, indhente oplysning om noterings- og ejerforhold fra matriklen og tingbogen. Hvis der er tvivl om ejerforholdet til fælleslodden (antallet af andele, ejerforholdet til andele), kan landinspektøren indkalde alle, der gør krav på at have andel i fælleslodden til et møde. Indkaldelsen kan eksempelvis ske på tilsvarende måde som den procedure, der er beskrevet i tinglysningslovens § 52 a.

Kan der ikke opnås enighed om ejerforholdet til fælleslodden, kan den ikke opdeles, før ejerforholdet er afklaret - eventuelt ved ejendomsdom. Der er ikke i udstykningsloven - som i de tidligere udskiftningsbestemmelser - regler for opløsning af fællesskabet i tilfælde, hvor en af ejerne ikke vil godkende, at et areal udlægges som vederlag for en ideel andel.

Hvis en del af en fælleslod ønskes fraskilt, for at arealet kan sælges til anden side, og alle ejerne af andele i fælleslodden fortsat skal have andel i den resterende del af fælleslodden, må det ske ved udstykning eller arealoverførsel. Overdragelsesdokumentet må udstedes af samtlige ejere af andele i fælleslodden.