2. Afsætning af skel

* Nedenstående tekst udgør kapitel 7 i vejledning nr. 46 af 18. april 2001 *


7. Om afsætning af skel.

7.1. Indledning.

Reglerne i dette afsnit vedrører afsætning af

  1. nye ejendomsgrænser, der ønskes registreret i matriklen ved udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, og
  2. bestående ejendomsgrænser, hvad enten afsætningen sker i forbindelse med en matrikulær forandring eller uden forbindelse med en sådan.

Udtrykket "afsætning" anvendes som overbegreb for fastlæggelse af ejendomsgrænser på stedet ved afmærkning og/eller ved mål samt for konstatering af, at beliggenheden af en ejendomsgrænse er i overensstemmelse med oplysningerne i matriklen om skellets beliggenhed.

Udtrykket "bestående" ejendomsgrænser anvendes her i modsætning til nye ejendomsgrænser, som fremkommer ved udstykning, matrikulering eller arealoverførsel. En "bestående ejendomsgrænse" er således den retligt gældende grænse mellem to ejendomme og er normalt identisk med det skel, der er registreret i matriklen.


7.2. Nye skel.

7.2.1. Lovbestemte forhold.

Ifølge udstykningslovens § 20, stk. 1, 1. pkt., må der ikke ske udstykning, matrikulering, arealoverførsel eller sammenlægning, hvis den matrikulære forandring eller den tilsigtede arealanvendelse efter det oplyste vil medføre forhold i strid med anden lovgivning. Bestemmelsen gælder ikke, når en umatrikuleret ejendom matrikuleres med de bestående grænser, jf. udstykningslovens § 20, stk. 1, 2. pkt., idet der i en sådan situation ikke opstår en ny ejendomsgrænse.

De nærmere regler om de myndighedserklæringer m.v., der skal foreligge i sagerne af hensyn til matrikelmyndighedens kontrol, er fastsat i bekendtgørelsen om udstykningskontrollen. Det fremgår heraf og af den tilhørende vejledning, at der ikke må fastlægges nye skel i strid med bestemmelser i lovgivningen herom. Bestemmelser i lovgivningen, der vedrører placeringen af bygninger, tekniske anlæg m.v. i forhold til skel, betyder endvidere, at nye skel skal afsættes i overensstemmelse med disse bestemmelser. Der kan være tale om såvel offentligretlige bestemmelser (f.eks. byggeloven og miljøbeskyttelsesloven) som privatretlige bestemmelser (servitutter).

Udstykningslovens § 19, 1. pkt., indeholder bestemmelse om, at nye skel ikke må fastlægges således, at en samlet fast ejendom adskilles fra kysten, fra en sø, der tilhører bredejerne, eller fra et åbent vandløb ved en smal jordstrimmel. Matrikelmyndigheden kan dog i særlige tilfælde gøre undtagelse fra dette krav, jf. lovens § 19, 2. pkt., f.eks. i tilfælde, hvor det pågældende bredareal skal forblive i eller overgå til offentlig eje.

Nye skel bør ikke lægges på langs i private fællesveje, medmindre særlige forhold taler for det.

7.2.2. Skelerklæring.

Ifølge § 3, stk. 1, i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder skal der ved udstykning og matrikulering og ved arealoverførsel til en samlet fast ejendom foreligge erklæring fra ejerne af de berørte ejendomme om, at de godkender de nye skel, som skellene er eller vil blive afmærket på stedet.

Udtrykket "ejerne af de berørte ejendomme" skal forstås som ejerne af de ejendomme, der forandres ved udstykningen, matrikuleringen eller arealoverførslen, jf. i øvrigt afsnit 6.6.

Når der fastlægges skel i forbindelse med udskillelse af offentlig vej, gælder reglerne om skelerklæring i bekendtgørelsens § 3, stk. 2.

Reglerne vedrører således kun de vejgrænser, der ønskes registreret som skel i matriklen, d.v.s. nye skel, der opstår, når areal overføres til offentlig vej ved arealoverførsel, samt eksisterende vejgrænser, der registreres som skel i forbindelse med udskillelse af ældre offentlig vej ved ejendomsberigtigelse.

Hovedreglen findes i § 3, stk. 2, 1. pkt., hvorefter der skal indhentes erklæring om, at ejerne af de ejendomme, hvorfra der udskilles vej- eller stiareal, godkender det afsatte skel.

Landinspektøren kan fravige hovedreglen og kan i stedet vælge at give ejerne skriftlig meddelelse om skelafsætningen efter reglen i bekendtgørelsens § 3, stk. 2, nr. 1. Hvis en grundejer, der har fået meddelelse om afsætningen af skellet mod en ældre offentlig vej, ikke vil godkende beliggenheden af det afsatte skel, kan vejen ikke udskilles på den pågældende strækning. Skellets rette beliggenhed må da fastlægges ved en skelforretning, før ejendomsberigtigelsen (vejudskillelsen) kan ske.

Hvis der i forbindelse med udskillelsen skal foretages afsætning af tidligere registrerede skel mellem vejen eller stien og tilgrænsende ejendomme, gælder reglerne i bekendtgørelsens § 4.

Afmærkningen af nye skel kan i visse tilfælde tillades udskudt, jf. afsnit 17.2.1. I et sådant tilfælde er det en forudsætning for tilladelsen, at det fremgår af målebladet, hvordan skelafmærkningen vil ske, og ejerne bør have målebladet forevist i forbindelse med afgivelse af skelerklæringen. Sker afmærkningen på anden måde end oplyst på målebladet, må landinspektøren sende en kopi af målebladet, hvorpå den ændrede afmærkning er vist, til Kort- og Matrikelstyrelsen og til ejerne.

7.2.3. Undersøgelse af bestående skel i forbindelse med udstykning m.v.

I forbindelse med udstykning, matrikulering og arealoverførsel kan det være nødvendigt, at landinspektøren foretager undersøgelse af skelforholdene på stedet.

Undersøgelsen bør omfatte bestående skel for de berørte matr.nre. inden for en rimelig afstand fra de nye skel og må foretages i det omfang, landinspektøren skønner nødvendigt i det enkelte tilfælde i overensstemmelse med god landinspektørskik.

I nogle tilfælde er det åbenbart, at et bestående skels beliggenhed må undersøges. Det gælder f.eks., når et matr.nr. eller en særskilt beliggende del af et matr.nr. skal fraskilles ved udstykning eller arealoverførsel, og arealet grænser til restejendommen. Det gælder også ved udstykning eller arealoverførsel, hvor en ny ejendom får ejendomsgrænse mod havet eller i vandløb eller søer. I øvrigt vil krav om indmåling af bestående skel ofte være en følge af bestemmelserne om arealberegning i bekendtgørelsens § 32.

Med hensyn til uoverensstemmelse mellem forholdene på stedet og matriklens oplysninger henvises til afsnit 7.3.

7.3. Bestående ejendomsgrænser.

7.3.1. Hovedregler for afsætning.

Udstykningslovens § 34, stk. 1, indeholder den hovedregel, at en ejendomsgrænse kun må afmærkes eller fastlægges ved mål, når afsætningen sker i overensstemmelse med matriklens oplysninger om skellets beliggenhed.

Når en landinspektør skal afsætte skellet mellem to ejendomme, er det imidlertid den retligt gældende ejendomsgrænse, der skal afsættes. Hvis beliggenheden af denne grænse ikke stemmer med oplysningerne i matriklen, gælder den omtalte hovedregel da heller ikke, jf. udstykningslovens § 34, stk. 2 og 3. Ejerne af de berørte ejendomme må da inddrages (se dog afsnit 7.3.4. om teknisk ændring af matriklens oplysninger).

Ønsker ingen af de berørte ejere at få forholdet ordnet i matriklen, må der ikke sættes skelmærker i grænsen. I den situation kan landinspektøren derfor ikke som resultat af sit arbejde levere rekvirenten et kort, der viser, at en nærmere angivet grænse på stedet (brugsgrænse, hegn el. lign.) er det rette skel. Landinspektøren kan derimod levere rekvirenten samt eventuelt de berørte naboejere et kort eller måleblad, der angiver grænsens beliggenhed på stedet samt beliggenheden af skellet ifølge matriklens oplysninger.

7.3.2. Grundlaget for afsætning.

Som udgangspunkt for sit arbejde må landinspektøren skaffe sig kendskab til matriklens oplysninger om skellets beliggenhed.

Til skel, der er opstået efter 1950, findes som oftest tilstrækkelige mål til en fuldstændig fastlæggelse af skellets beliggenhed og dermed også til en genafsætning af skellet. I det meste af Sønderjylland findes sådanne mål siden matrikuleringen i 1870´erne.

Før 1950 var kravene til indmåling af skel lempeligere, og for mange ældre skel er der derfor utilstrækkelige eller slet ingen mål. Når der ikke findes mål, indeholder matriklen ikke andre oplysninger til afsætning af skellet end dets beliggenhed på matrikelkortet i forhold til andre skel. Dette er ikke et nøjagtigt grundlag for en afsætning af skellet. Matrikelkortet har været omtegnet mange gange og er senere blevet digitaliseret, men der kan stadig være lokale unøjagtigheder i kortet. I tilfælde, hvor et skel må afsættes alene på grundlag af matrikelkortets udvisende, vil det nøjagtigste grundlag derfor normalt være en kopi af det originalkort, hvorpå skellet første gang optræder.

Selvom skelpunkter i det digitale matrikelkort tilsyneladende har nøjagtige koordinater i det landsdækkende referencenet, må disse koordinater ikke anvendes ved afsætning af skel.

For at kunne tage stilling til den ejendomsretligt rigtige beliggenhed af grænsen mellem to naboejendomme eller af en ejendoms grænse mod offentlig vej må landinspektøren imidlertid sammenholde oplysningerne fra matriklen med forholdene på stedet og undersøge, om der i øvrigt er forhold, der har betydning for ejendomsgrænsens beliggenhed.

For jernbanearalerne forholder det sig således, at DSB og Banestyrelsen har de oprindelige måloplysninger til de fleste jernbanegrænser, også for de store jernbaneanlæg i slutningen af 1800-tallet, hvor det endnu ikke var almindelig praksis i Kort- og Matrikelstyrelsen at opbevare sådanne måloplysninger. Disse oprindelige matrikulære jernbanemålinger opbevares og administreres af "Den Ledende Landinspektør ved de i drift værende Statsbaner", hvortil henvendelse kan rettes angående matrikulære måloplysninger til jernbanegrænserne, såfremt sådanne måloplysninger ikke findes i Kort- og Matrikelstyrelsen. For andre jernbanearealer skal henvendelse ske til den pågældende infrastrukturforvaltning.

Når der ikke er overensstemmelse mellem matriklens oplysninger og forholdene på stedet, må ejerne af de berørte ejendomme inddrages (jf. dog afsnit 7.3.4. om teknisk ændring af matriklens oplysninger), og landinspektøren må tage stilling til, hvad der er årsag til uoverensstemmelsen, jf. bekendtgørelsens § 4, stk. 1 og 2.

Beliggenheden af et bestående skel kan således være blevet ændret ved hævdserhvervelse eller ændring af labile grænser, og i så fald kan skellet ikke afsættes i overensstemmelse med matriklens oplysninger. Skellet kan da kun afsættes i forbindelse med en ejendomsberigtigelse eller - uden for Københavns og Frederiksberg kommuner - ved en skelforretning.

Viser der sig at være fejl i matriklens oplysninger, f.eks. i form af en forkert angivelse af et mål eller en forkert indlægning af et skel på matrikelkortet, kan skellet heller ikke afsættes i overensstemmelse med matriklens oplysninger. Det fremgår af udstykningslovens § 34, stk. 2, nr. 2, sidste pkt., at landinspektøren har pligt til at indberette fejlen til matrikelmyndigheden. Skellet kan derfor kun afsættes, når der samtidig gennemføres en teknisk ændring af matriklens oplysninger.

Nogle ejendomsgrænser er ikke registreret som skel i matriklen. Det gælder navnlig grænser mod ældre offentlige vejarealer, når vejarealet hidtil har været registreret under den pågældende ejendom, og det kan gælde grænser for en umatrikuleret ejendom, der ikke er optaget i matriklen. Afsætning af ejendomsgrænsen kan i sådanne tilfælde ikke ske efter hovedreglen om, at afsætningen skal være i overensstemmelse med matriklens oplysninger. Skellet kan kun afsættes, når der samtidig foretages udskillelse af vejarealet ved ejendomsberigtigelse, henholdsvis matrikulering af den umatrikulerede ejendom.

Hvis en uoverensstemmelse mellem forholdene på stedet og oplysningerne i matriklen skyldes, at der er sket en arealoverdragelse, som ikke er blevet registreret i matriklen, er der ikke tale om en bestående ejendomsgrænse. Medmindre forholdet ordnes ved arealoverførsel eller eventuelt ved udstykning, er det den i matriklen registrerede ejendomsgrænse, der må afsættes.

7.3.3. Formodningsregler og regler, der udelukker hævdserhvervelse.

I forbindelse med afsætning af bestående ejendomsgrænser må landinspektøren være opmærksom på følgende særlige regler om ejendomsgrænser:

Almindelige formodningsregler om beliggenheden af ejendomsgrænser mod havet eller i søer og vandløb går ud på,

  1. at en ejendoms afgrænsning mod søterritoriet er den linie, hvortil højeste daglige vandstand når,
  2. at søer og naturlige vandløb hører til de tilgrænsende ejendomme, således at der til hver af bredejendommene hører den del, der ligger ejendommen nærmere end nogen anden (nærhedsprincippet), og
  3. at landdannelser, der fremkommer ved naturlig tilvækst fra søterritoriet eller ved naturlig forskydning af grænsen mod vandløb eller søer, tilhører ejerne af de tilgrænsende ejendomme efter nærhedsprincippet.

Dannes der øer på søterritoriet, tilfalder arealet dog ikke ejeren efter nærhedsprincippet. Medmindre nogen kan godtgøre særlig adkomst til den pågældende ø, tilfalder arealet staten. Skov- og Naturstyrelsen varetager statens opgaver vedrørende nyopstående øer på søterritoriet.

Formodningsreglerne kan ikke anvendes, når der er tale om vandarealer i særskilt eje, og særlige forhold kan foreligge, f.eks. ved kunstige vandløb (kanaler eller rørlagte vandløb), eller når der foreligger hævdserhvervelse eller særlig aftale.

Ud mod det åbne hav vil højeste daglige vandstand ofte være kendelig ved en bræmme af opskyllet tang og småsten m.v. På steder, hvor strandenges vegetation går jævnt over i en sumpvegetation af siv og tagrør, regnes højvandslinien at falde sammen med den yderste grænse for enggræsser og strandplanter, medens områder, der alene er bevokset med siv og tagrør, betragtes som en del af søterritoriet (forstranden).

I forbindelse med afsætning af skel mod udskilt offentlig vej og mod areal, der er registreret i matriklen som jernbane, henledes opmærksomheden på de særlige hævdsbestemmelser, der gælder i disse tilfælde. Der kan således efter bestemmelserne i § 88, stk. 2, i lov om offentlige veje ikke vindes hævd mod en udskilt offentlig vej. Bestemmelsen er trådt i kraft den 1. august 1957, og betingelsen for en hævdserhvervelse over en del af den offentlige vej er således, at hævden er vundet inden denne dato.

For jernbanearealer gælder bestemmelsen i lov nr. 289 af 18. maj 1998 som ændret ved lov nr. 124 af 27. februar 2001, § 21 f, stk. 2: "Hævd kan ikke vindes over arealer, der i matriklen er registreret som jernbanearealer". Bestemmelsen stod oprindelig i § 52a, stk. 2, i den nu ophævede lov om DSB, der trådte i kraft den 1. juni 1988, hvorfor hævd mod jernbanearealer, der ejes af DSB og Banestyrelsen, skal være vundet inden den 1. juni 1988.

Lov om jernbanevirksomhed omfatter alle jernbanevirksomheder, også privatbanerne. Efter oplysning fra Trafikministeriet gælder hævdsbestemmelsen også for private jernbaner.

Der er intet til hinder for, at en udskilt offentlig vej eller en jernbane kan vinde hævd over en del af en tilgrænsende ejendom.

7.3.4. Inddragelse og underretning af naboejere.

§ 4, stk. 2 og 3, i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder indeholder bestemmelse om inddragelse af naboejere i forbindelse med afsætning af bestående skel. Ved naboejere forstås her ejere af naboejendomme på den strækning, hvor skellet skal afsættes.

Når den retligt gældende ejendomsgrænse ikke svarer til oplysningerne i matriklen, kan afsætningen som omtalt i afsnit 7.3.2. kun ske, hvis forholdet ordnes ved ejendomsberigtigelse, teknisk ændring af matriklens oplysninger eller skelforretning, jf. bekendtgørelsens § 4, stk. 2. Når forholdet ordnes ved ejendomsberigtigelse eller skelforretning, følger det af de pågældende regler, at naboejere (berørte ejere) inddrages. Skyldes uoverensstemmelsen fejl i matriklens oplysninger, skal fejlen som følge af udstykningslovens § 34, stk. 2, indberettes til Kort- og Matrikelstyrelsen, og landinspektøren må da vurdere, om naboen bør underrettes om rettelsen af fejlen i matriklen.

Hvis et skel ikke bliver afsat, fordi rekvirenten ikke ønsker forholdet ordnet i matriklen, beror det på landinspektørens skøn, om naboejeren bør orienteres om uoverensstemmelsen.

Reglerne i § 4, stk. 2, vedrører også de tilfælde, hvor der er tvivl om beliggenheden af den retligt gældende ejendomsgrænse.

Selvom der ikke er uoverensstemmelse, kan der alligevel være tvivl om skellets præcise beliggenhed. En sådan tvivl kan navnlig opstå, når der ikke er tilstrækkelige mål til afsætning af skellet, og skellet heller ikke er tydeligt på stedet.

I sådanne situationer, der kan være meget forskellige, skal landinspektøren i overensstemmelse med god landinspektørskik, inddrage naboejerne forud for skelafmærkningen, således at naboejernes interesser varetages på betryggende måde.

Hvis der ikke kan opnås tilslutning fra en naboejer, må landinspektøren ligeledes i overensstemmelse med god landinspektørskik tage stilling til, om afsætning af skellet alligevel kan foretages, eller om en skelforretning er påkrævet for at afklare tvivl om skellets rette beliggenhed.

Landinspektøren skal ifølge bekendtgørelsens § 4, stk. 3, underrette naboejerne om anbringelse af skelmærker, når bestående skel afmærkes, eventuelt ved levering af en kopi af målebladet, som tillige fremsendes til Kort- og Matrikelstyrelsen, jf. § 28 i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder. Denne underretningspligt gælder således i alle tilfælde, hvor der anbringes skelmærker i et bestående skel, herunder også når der etableres et nyt treskelspunkt i et bestående skel, og når et bestående skel afmærkes i forbindelse med bygningsafsætning, anlægsarbejder o.lign.

Naboejerne har krav på at blive orienteret, når skel omkring deres ejendomme afmærkes, således at naboejerne ikke selv skal undersøge, hvornår og hvorfor der er anbragt et skelmærke. Orienteringspligten omfatter også afmærkning af et skelpunkt med udflyttet afmærkning. Bortset fra det nævnte tilfælde ved udflyttet afmærkning, gælder orienteringspligten dog kun naboejere, når der er anbragt et skelmærke i skellet mod de pågældende naboejeres ejendomme.

Det er f.eks. ikke nødvendigt at orientere samtlige naboejere, når et retliniet skel kun afmærkes i endepunkterne. Kun de naboejere, som er direkte berørt af de anbragte skelmærker, skal underrettes om afmærkningen.

Når der foretages afmærkning af en ejendomsgrænse mod en kommunevej, vil kommunen som vejbestyrelse normalt blive orienteret herom i forbindelse med, at den matrikulære sag passerer kommunen. Det er ikke nødvendigt at præcisere, at der samtidig orienteres om den foretagne afmærkning. Det er i øvrigt heller ikke nødvendigt at orientere vejbestyrelsen for landeveje eller hovedlandeveje, når bestående skel mod de nævnte veje afmærkes i overensstemmelse med matriklens oplysninger. Det er heller ikke nødvendigt at underrette naboejeren, hvis der er tale om et herreløst areal eller en fælleslod.

Når der foretages afmærkning af en ejendomsgrænse mod et jernbaneareal, der ejes af DSB eller Banestyrelsen, skal "Den Ledende Landinspektør ved de i drift værende Statsbaner" altid orienteres. For øvrige jernbanearealer orienteres den pågældende infrastrukturforvalter.