Oprettelse af ejerlejligheder sker ved Geodatastyrelsens registrering af ejendommens opdeling i ejerlejligheder i matriklen. Opdeling defineres i ejerlejlighedslovens § 2, nr. 5, som oprettelse af ejerlejligheder i bygninger på en ejendom. Denne definition blev indsat i ejerlejlighedsloven i 2020.

En ejendom defineres som en bestemt fast ejendom i tinglysningslovens forstand, jf. ejerlejlighedslovens § 2, nr. 3. Herved forstås en samlet fast ejendom registreret i matriklen, men også bygninger på fremmed grund. Der kan således oprettes ejerlejligheder i bygninger på fremmed grund, jf. U.1993.423Ø forudsætningsvis. En ejerlejlighedsejendom skal som minimum bestå af to ejerlejligheder, idet det ikke kan anses for at være en opdelt ejendom, hvis ejendommen kun består af én ejerlejlighed. Det følger således af ejerlejlighedslovens § 2, nr. 5, at der ved opdeling forstås ”oprettelse af ejerlejligheder i bygninger på en ejendom”.

En bygning defineres i ejerlejlighedslovens § 2, nr. 4, som en fast konstruktion med vægge og tag beregnet til beboelse, erhverv eller opbevaring.

Definitionen, der blev indsat i ejerlejlighedsloven i 2020, er ifølge lovbemærkningerne vigtig, idet begrebet bruges i relation til adgangen til opdeling af bygninger i ejerlejligheder. Begrebet må ikke forveksles med begrebet ”ejendom”.

Passusen ”beregnet til beboelse, erhverv eller opbevaring” kan give anledning til fortolkningstvivl. Der kan blandt andet opstå tvivl om, hvorvidt bygninger, der helt eller delvist anvendes til ideelle formål (fx visse foreningsaktiviteter) eller offentlige formål er omfattet af definitionen. Det samme gør sig gældende i forhold til en garage eller en bygning, der overvejende indeholder parkeringsfaciliteter. Sådanne bygninger kan efter Geodatastyrelsens praksis opdeles, hvis der er tale om særskilt afgrænsede husrum, og de øvrige betingelser for opdeling er opfyldt.

Geodatastyrelsen har i en konkret sag udtalt, at en mobil skurvogn ikke kan opdeles i ejerlejligheder, da ”en fast konstruktion” må forstås som en konstruktion, der er bestemt til varig forbliven på stedet i modsætning til en mobil konstruktion, der kan transporteres væk fra ejendommen. Hvis der i en konkret sag er tvivl herom, kan Geodatastyrelsen bede om dokumentation for, at der er tale om en bygning, der er bestemt til varig forbliven på stedet. Dokumentationen kan blandt andet bestå af et foto.

Ejerlejligheder kan kun oprettes

1. når en landinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig, og
2. kun i ejendomme, som i deres helhed opdeles i ejerlejligheder

Ved ejendomme med flere bygninger vurderes muligheden for opdeling i ejerlejligheder for hver bygning for sig.

Opdeling i ejerlejligheder er subsidiær i forhold til matrikulær udstykning. En ejendom kan derfor kun opdeles i ejerlejligheder, hvis en landinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig. Det følger af ejerlejlighedslovens § 12, 1. pkt.

Kravet om, at en opdeling kun kan ske, når en landinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig, blev indført ved lovændring i 1991 (lov nr. 138 af 7. marts 1990 om konsekvensændringer som følge af lov om udstykning og anden registrering i matriklen).

Både fysiske og formelle forhold kan ifølge lovbemærkningerne til den dagældende ejerlejlighedslovs § 3 (nu § 12), betyde, at udstykning ikke er mulig. Det vil eksempelvis være tilfældet, hvis opdeling af bygningen ikke kan ske ved lodrette snit, eller hvis retlige forhold som eksempelvis plangrundlaget er til hinder for udstykning. Bestemmelsen kan derfor anvendes i en situation, hvor udstykning er fysisk mulig, men hvor der ikke kan opnås de tilladelser eller dispensationer, der er nødvendige for at foretage udstykning fx på grund af krav til grundens størrelse. Det kan være ejendomme bebygget med sommerhuse, rækkehuse og lignende. Også andre retlige forhold kan efter omstændighederne medføre, at udstykning ikke er mulig. Hvis udstykning eksempelvis er afhængig af, at ejeren indrømmes en vejret fra andre grundejere, må det også rubriceres som et retligt forhold, der umuliggør udstykning, hvis en sådan ret ikke kan opnås. I sådan en situation bør landinspektøren redegøre for, at det er forsøgt at opnå adgang, og hvorfor dette ikke kunne opnås. Inden ejendommens opdeling i ejerlejligheder skal landinspektøren afklare, om lovgivningen hindrer udstykning, og om der kan opnås tilladelse/dispensation.  Landinspektøren skal inddrage kommunen, hvis der er behov for en afklaring heraf.

Hvis dele af en ejendoms bygninger kan fraskilles ved udstykning (f.eks. en fritliggende bolig eller erhvervsenhed), mens den øvrige del af bygningerne på grund af fysiske forhold kun kan opdeles ved anvendelse af ejerlejlighedssystemet, kan hele den ønskede opdeling ifølge lovbemærkningerne ske ved anvendelse af ejerlejlighedssystemet, såfremt betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt.

Der kan kun oprettes ejerlejligheder i ejendomme, som i deres helhed opdeles i ejerlejligheder, jf. ejerlejlighedslovens § 12, 1. pkt.

Bestemmelsen betyder, at alle bygninger på ejendommen skal opdeles i ejerlejligheder. Kravet stammer fra ejerlejlighedsloven fra 1966 og indebærer ifølge lovbemærkningerne til ejerlejlighedsloven fra 2020, at alle bygninger på en ejendom skal opdeles i ejerlejligheder, og som udgangspunkt at hver enkelt boligenhed eller erhvervsenhed i de enkelte bygninger også skal opdeles i ejerlejligheder. Som en undtagelse hertil antages det, at visse bygningsdele og bygninger kan udlægges som fællesareal; eksempelvis fælles vaskehus, garager, opbevaringsrum og kælder- og loftsrum (der ikke indeholder erhvervs- eller boligenheder). Disse bygningsdele eller bygninger er karakteriseret ved, at de har en fællesfunktion for ejerforeningen.

2.3.1 Hver bygning vurderes for sig

Hvis der er flere bygninger på en ejendom, vurderes muligheden for opdeling i ejerlejligheder for hver bygning for sig. Det følger af ejerlejlighedslovens § 12, 2. pkt. Bygningerne kan opdeles efter forskellige bestemmelser, fx ejerlejlighedslovens § 17 og § 18. Det er muligt at udlægge flere selvstændige lejligheder som én ejerlejlighed. Det følger af ejerlighedslovens § 12, 3. pkt.

Ejerlejlighedsloven sondrer mellem opdeling af ”bygninger” i ejerlejligheder og opdeling af ”ejendomme” i ejerlejligheder. Reglerne i ejerlejlighedslovens § 14, § 15, § 16, stk. 1, nr. 1, § 16 stk. 2 og 3, § 17, § 18, § 20 og § 21 handler om ”bygninger. Ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2 og 3, § 19, § 22 og § 23 handler om opdeling af ”ejendomme”. Sondringen kan give anledning til tvivl om, hvad der gælder for ejendomme omfattet af ejerlejlighedslovens §§ 19, 22 og 23, hvis bygningerne på ejendommene er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, når det samtidigt bestemmes i ejerlejlighedslovens § 12, 2. pkt., at opdelingsmuligheden for ejendomme med flere bygninger skal vurderes hver bygning for sig. Geodatastyrelsen fortolker opdelingshjemlerne i ejerlejlighedslovens § 19, § 22 og § 23, stk. 2-6, sådan, at de må anses for at være særbestemmelser, der giver hjemmel til at opdele ejendommens bygninger uanset bygningernes opførelsestidspunkt. Opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2 og 3, vedrører på samme måde hele ejendommen.

Flere af ejerlejlighedslovens opdelingshjemler kan bruges til at udlægge en bygning, der kun indeholder én lejlighed. Det må antages at gælde for opdeling efter ejerlejlighedslovens § 14, § 15, § 17 og § 18. Derimod kan ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3, ikke anvendes på bygninger med én beboelseslejlighed.

2.3.2 Hele bygninger med flere selvstændige lejligheder kan udlægges som én ejerlejlighed

Hvis der på ejendommen er en bygning, der ikke kan opdeles, kan bygningen i sin helhed udlægges som én ejerlejlighed efter ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt. Denne bestemmelse gør det muligt at opdele hele ejendomme i ejerlejligheder fremfor at gennemføre udstykning af blandede ejendomme, hvor én af flere bygninger på ejendommen låser for at ejendommen som helhed kan opdeles i ejerlejligheder. 

En bygning på ejendommen låser for opdeling af ejendommen i sin helhed, når bygningen er omfattet af opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 1 (en bygning, der er påbegyndt opført den 1. juli eller tidligere, der anvendes til beboelse).

Ifølge lovbemærkningerne kan også en bygning, der ejes af en privat andelsboligforening låse for opdeling af en ejendom i sin helhed uanset, at i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2, er et opdelingsforbud på ejendomsniveau og ikke bygningsniveau. En privat andelsboligforening kan ikke eje en bygning på en ejendom, der ikke er opdelt uden samtidigt at være ejer af ejendommen. Lovbemærkningerne må derfor forstås sådan, at hvis der er flere bygninger på en ejendom ejet af en privat andelsboligforening, og en eller flere af bygningerne låser for opdeling af ejendommen i sin helhed, kan bygningen/bygningerne udlægges efter ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt.

En bygning kan udlægges som én ejerlejlighed efter ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt., selv om bygningen ikke er omfattet af et opdelingsforbud, og derfor fra starten kunne have været opdelt. Det følger således af lovbemærkningerne til bestemmelsen, at ”For at sikre, at den udvidede adgang til udlægning som én ejerlejlighed i den foreslåede § 12 ikke kan bruges til at omgå forbuddene i den foreslåede § 16, foreslås det fastsat, at den ejerlejlighed, der opstår ved at udlægge en hel bygning som én ejerlejlighed ikke kan videreopdeles. Undtagelse hertil gøres, hvis den bygning, der udlægges som én ejerlejlighed, kan opdeles efter en af lovens øvrige bestemmelser. Herved sikres, at den bygning, der udlægges om én ejerlejlighed, ikke kan videreopdeles, hvis den er omfattet af en af lovens opdelingsforbud. Samtidig vil det være muligt at videreopdele en bygning udlagt som én ejerlejlighed, hvis denne f.eks. ved udlægningen kunne have været opdelt”. (vores understregning)

Bestemmelsen kan også bruges i en situation, hvor ingen af bygningerne på ejendommen er omfattet af et opdelingsforbud. I så fald kan bygningerne udlægges i ejerlejligheder, der ikke kan videreopdeles, medmindre den bygning, der udlægges som én ejerlejlighed, kan opdeles efter en af lovens øvrige bestemmelser.

Bygninger, der kun indeholder én lejlighed, kan udlægges som en ejerlejlighed efter ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt., ved opdeling af en ejendom. Det gælder, selv om bestemmelsen efter sin ordlyd handler om ”hele bygninger med flere selvstændige lejligheder”. Det skyldes, at ejerlejlighedslovens § 12, 1. pkt. med uændret ordlyd viderefører § 3, 1. pkt., i den tidligere ejerlejlighedslov. I den juridiske litteratur er det antaget, at ejendomme bebygget med énfamiliehuse, sommerhuse, rækkehuse eller lignende kan udlægges som særskilte ejerlejligheder, når udstykningstilladelse ikke kan opnås. En sådan forståelse af § 3, 1. pkt., i den tidligere ejerlejlighedslov, har også været fast praksis hos Tinglysningsretten og Geodatastyrelsen. Der er ikke holdepunkter i lovbemærkningerne til ejerlejlighedslovens § 12 for, at den gældende retstilstand skal ændres. Tværtimod er formålet med indførelsen af ejerlejlighedslovens § 12,4. pkt. at udvide muligheden for at opdele ejendomme.

2.4.1 Særskilt afgrænsede husrum

En ejerlejlighed defineres som en lejlighed eller andre særskilt afgrænsede husrum, der er registreret som en ejerlejlighed efter reglerne i ejerlejlighedsloven, jf. ejerlejlighedslovens § 2, nr. 1. Definitionen svarer til definitionen i den tidligere ejerlejlighedslovs § 1, stk. 1. Bestemmelsen indebærer ifølge lovbemærkningerne i lighed med den tidligere lov, at der ved en ejerlejlighed forstås en lejlighed som ejes særskilt, som anvendes til beboelse, erhverv, institution, eller et værelse til beboelse, samt andre særskilt afgrænsede husrum.

Den eller de særskilt afgrænsede rum, som en ejerlejlighed består af, skal i sin helhed tilhøre den eller de enkelte ejer(e) som særejendom. Hvis et rum fungerer som en fællesentre til to ejerlejligheder, eller to ejerlejligheder har et fælles toilet, er det ikke muligt under hver af ejerlejlighederne at inddrage en ideel andel af sådanne rum. Det særskilt afgrænsede rum skal i sin helhed enten høre under én af ejerlejlighederne som særejendom eller have status som fællesareal. Det er også muligt at danne en selvstændig ejerlejlighed, der indeholder det pågældende rum, som kan ejes i fællesskab af ”brugerne”.

Det fremgår af pkt. 31 i Boligministeriets cirkulære nr. 177 af 25. august 1977 om ejerlejligheder og boligfællesskaber, at der er en særlig interesse i at få dele af ejendommen, der ikke er egentlige bygningsdele, til at indgå i selve ejerlejligheden, fx altaner, terrasser, carporte og parkeringspladser. Det følger af cirkulæret, at ”Efter de gældende regler kan kun bygningen indgå i opdelingen, og det er ikke tilladt at udstrække ejerlejlighedens grænser ud over de dele af bygningen, der er aflukkede.” Tilsvarende stod i pkt. 15 i Boligministeriets cirkulære af 24. marts 1976 om ejerlejligheder og om boligfællesskaber, der blev ophævet ved cirkulæret fra 1977. Åbne altaner, carporte og lignende holdes derfor uden for ejerlejlighedens afgrænsning, da der ikke er tale om særskilt afgrænsede husrum. Der kan i stedet indgås aftaler om brug heraf på samme måde som ved parkeringspladser.

 

2.4.2 Særligt om opdeling af parkeringsanlæg

Ved opdeling af et parkeringsanlæg i ejerlejligheder, er det et krav, at den enkelte ejerlejlighed kan anses for at være et særskilt afgrænset husrum. Et rum kan anses for at være et særskilt afgrænset husrum, hvis der er tale om et rum i en bygning afgrænset med gulv, loft og vægge. Hvis der i begrænset omfang er åbninger uden isat døre, porte eller vinduer, vil det også anses for at være et særskilt afgrænset husrum. Væggene skal bestå af et eller flere faste materialer, der danner en flade med en tæthed og udbredelse, så passage kun kan ske via vinduesåbninger eller ind- og udgange i rummet.

Geodatastyrelsen lægger ved sin administration vægt på, at en bygning defineres som en fast konstruktion med vægge og tag beregnet til beboelse, erhverv eller opbevaring, jf. ejerlejlighedslovens § 2, nr. 4. Ifølge § 2, nr. 1, er en ejerlejlighed en lejlighed samt andre særskilt afgrænsede husrum, der er registreret som en ejerlejlighed efter reglerne i ejerlejlighedsloven eller tidligere gældende lovgivning. Det tillægges også vægt, at Boligministeriet tidligere i pkt. 31 i cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber fra 1977, har givet udtryk for ”at efter de gældende regler kan kun bygningen indgå i opdelingen, og det er ikke tilladt at udstrække ejerlejlighedens grænse ud over de dele af bygningen, der er aflukkede”. Fortolkningen af ”særskilt afgrænsede husrum” harmonerer endvidere med en almindelig sproglig forståelse af udtrykket husrum.

Et parkeringsanlæg kan derfor ikke opdeles i ejerlejligheder, hvis ejerlejlighederne i overvejende grad er afgrænset af bærende søjler. I så fald har åbningerne et sådant omfang, at ejerlejlighederne ikke kan anses for at være særskilt afgrænsede husrum.

2.4.3 Opdeling i ejerlejligheder med matrikulært skel som afgrænsning

Efter Geodatastyrelsens praksis kan der registreres en ejerlejlighed, der mod en eller flere sider er afgrænset ved det matrikulære skel, hvis ejerlejligheden er under terræn (kælderrum), og der sker en tydelig og blivende afmærkning af det matrikulære skel inde i parkeringskælderen. Denne praksis, der har særlig betydning for parkeringskældre, kan ikke udstrækkes til husrum på eller over terræn, da det for parkeringskældre gældende afgrænsningsprincip ikke skal give anledning til dannelse af ejerlejligheder, der omfatter carporte, altaner, terrasser eller parkeringspladser. 

Det er et krav, at der sker en tydelig og blivende afmærkning af det matrikulære skel inde i parkeringskælderen, og det vil være hensigtsmæssigt, hvis der i kælderrummet anvendes den type skelmærker, der er godkendt af Geodatastyrelsen.

Ved dannelse af en ejerlejlighed i en parkeringskælder med matrikulært skel som afgrænsning mod den ene side, og hvor ejerlejligheden ikke udstrækkes ud over de dele af den faste kælderkonstruktion, der er aflukkede, udgør ejerlejligheden en bestemt delmængde af rummet i en parkeringskælder. Det er muligt for ejerlejlighedsfællesskabet, en ejerlejlighedsejer, tilgrænsende ejere og afledte rettighedshavere at håndtere en ejerlejlighed, som består af en del af et kælderrum, der mod en eller flere sider er afgrænset ved det matrikulære skel, mens afgrænsningen i øvrigt er faste konstruktioner.

Afgrænsning af ejerlejligheden fungerer navnlig som en afgrænsning af ejers ret til faktisk eneråden, og en matrikulær afgrænsning af det areal, hvortil der består ret til faktisk eneråden vil være en veldefineret og identificerbar afgrænsning. Fysisk aflukket afgrænsning på alle ejerlejlighedens ydersider er heller ikke nødvendig i forhold til sikker identifikation af ejerlejligheden som fast ejendom, idet ejerlejligheden også med en matrikulær afgrænsning, de steder, hvor der ikke er afgrænsning med faste konstruktioner, vil kunne identificeres sikkert på ejerlejlighedsfortegnelse og ejerlejlighedskort.

Ejeren af en ejerlejlighed har sammen med de andre ejere af lejligheder ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøk. Det følger af ejerlejlighedslovens § 3.

Sondringen mellem særejendom og fællesareal har betydning for, hvem der er berettiget til at råde over arealet.

Udgangspunktet er, at alle bygninger på ejendomme skal opdeles i ejerlejligheder. Dette er dog ikke til hinder for, at visse bygningsdele og bygninger udlægges som fællesareal. Som eksempel herpå kan nævnes

• fælles vaskehus, garager og rum til opbevaring
• adgangs- og opholdsarealer
• kælder- og loftsrum (i hvert fald når de ikke indeholder erhvervs- eller boligenheder)
• en viceværtsbolig og et administrationskontor

Kælder- og loftsrum kan alternativt gøres til selvstændige ejerlejligheder eller til en del af en ejerlejlighed. Tilsvarende kan lokaler til brug for fællesskabet og en viceværtsbolig m.v. gøres til selvstændige ejerlejligheder, der overdrages til ejerforeningen. Det er dog kun særskilt afgrænsede husrum, der kan gøres til ejerlejligheder, eller til en del af en ejerlejlighed. Altaner, terrasser og lignende kan derfor ikke gøres til særejendom. Sådanne arealer er fællesarealer. Som nævnt ovenfor er det ifølge pkt. 31 i Boligministeriets cirkulære nr. 177 af 25. august 1977 om ejerlejligheder og boligfællesskaber ikke tilladt at udstrække ejerlejlighedens grænser ud over de dele af bygningen, der er aflukkede. Der henvises til afsnit 2.4.1 om særskilt afgrænsede husrum.

Hvis det aftales, at en af ejerlejlighedsejerne får brugsret til en del af det udendørs grundareal, skal man være opmærksom på, om brugsretsaftalen er omfattet af udstykningslovens § 16. Efter denne bestemmelse må der ikke stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end 30 år, hvis arealet udgør en del af en samlet fast ejendom. Ved brugsret forstås enhver form for aftale om leje-, forpagtnings- eller brugsret til et areal. Aftaler, som giver den berettigede adgang til en begrænset og speciel råden, betragtes kun som aftaler om brugsret, hvis den aftalte råderet ved anbringelse af varige installationer, bygninger eller hegn udelukker ejeren fra selv at udøve en faktisk råden over arealet, jf. § 1, stk. 2, i bekendtgørelse om udstykningskravet (bekendtgørelse nr. 773 af 2. juni 2020).

Aftaler om eksklusiv brugsret til en del af grunden, eksempelvis en del af et haveareal, vil være omfattet af udstykningslovens § 16. Der kan derfor ikke indgås en tidsubegrænset aftale om brugsret. Ved tinglysning af en brugsret til et grundareal påser Tinglysningsretten, at udstykningslovens § 16, stk. 1, overholdes, jf. § 1, stk. 1, i bekendtgørelse om udstykningskravet.

Aftaler om brugsret til hus eller husrum er ikke omfattet af bestemmelsen, medmindre aftalen også omfatter en del af ejendommens grundareal. Der kan således indgås tidsubegrænsede aftaler om brug af lofts- eller kælderrum.

Ejendomsretten til de fælles bestanddele fordeles mellem ejerne efter fordelingstal, jf. ejerlejlighedslovens § 3. Ejerlejlighedernes fordelingstal skal sammenlagt altid være en brøk på 1/1.

Spørgsmålet om ændring af fordelingstal er nærmere beskrevet i kapitel 4-6.

Der er ikke krav om, at en ejerlejlighed og eventuelle lodder heraf skal have direkte adgang til fælles ad-gangsarealer eller det fri.

Et sådant adgangskrav er en begrænsning i den måde, en ejer kan råde over sin faste ejendom på. Der skal derfor være hjemmel i loven for at stille kravet. Kravet om direkte adgang til fællesareal følger ikke af en naturlig sproglig forståelse af udtrykket "særskilt afgrænsede rum", og det er heller ikke muligt ud fra dette udtryk sammenholdt med andre dele af loven eller andre almindelige retsprincipper at udlede, at det er ufravigeligt, at ejerlejligheder skal have direkte adgang til fællesareal. Der er derfor ikke tilstrækkelig hjemmel til at begrænse ejers adgang til råden over ejendommen, ved at stille krav om, at en ejerlejlighed og eventuelle lodder heraf skal have direkte adgang til fælles adgangsarealer eller det fri.

Det bør dog overvejes, om det er hensigtsmæssigt at opdele ejendomme i ejerlejligheder på en måde, så adgang til særejendom skal ske via særejendom. En ejerlejlighedsejer bliver herved afhængig af en anden ejerlejlighedsejer, da adgangsretten skal afledes fra en anden ejerlejlighedsejer. En eventuel aftalt adgangsret kan, hvis den ikke er tinglyst, fortrænges af kreditorer og godtroende omsætningserhververe, og en tinglyst deklaration om adgangsret kan bortfalde på en tvangsauktion.

Geodatastyrelsen registrerer ikke foreløbige ejerlejligheder eller foreløbige fordelingstal. Ved nyopdeling af en ejendom registreres nye faste ejendomme i form af ejerlejligheder. Hvis der foreligger et projekt, hvor det er planen, at der skal opføres yderligere bebyggelse på den opdelte ejendom, eller hvor det er planen, at fordelingen af rum og lokaler på ejerlejligheder skal være anderledes end ved nyopdelingen, skal dette håndteres ved

• Videreopdeling af ejerlejligheder
• Videreopdeling fra fællesareal (hvorved menes dannelse af nye ejerlejligheder i tilbygninger og nye bygninger eller dannelse af nye ejerlejligheder i fællesejede lokaler såsom uudnyttede loftsrum eller kælderrum)
• Ændring af ejerlejligheder (arealoverførsel mellem ejerlejligheder, arealoverførsel mellem fællesejede lokaler og ejerlejligheder, hel eller delvis nedlæggelse af ejerlejlighedsareal eller tilførsel af areal ved indskudt dæk inden for en ejerlejlighed)

De forskellige ændringstyper er beskrevet nedenfor i kapitel 3 om videreopdeling og kapitel 4 om andre ændringer af ejerlejligheder end videreopdeling.

Ved bekendtgørelse nr. 159 af 21. februar 2019 om ændring af bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen (fast ejendom), blev der i § 18a indsat mulighed for at oprette foreløbige bygningsblade for ejerlejligheder på projektstadiet. Hvis der er oprettet et foreløbigt bygningsblad i tingbogen, opretter Tinglysningsretten ikke endelige bygningsblade, hvis ikke de registrerede ejerlejligheder svarer til angivelserne på et foreløbigt bygningsblad for en påtænkt ejerlejlighed og har samme beliggenhed som angivet på det rids, der er et bilag til det foreløbige bygningsblad.

2.8.1 Opdeling af bygninger, der går henover det matrikulære skel

Det er ikke udelukket at bygge henover matrikulært skel, hverken over eller under terræn. Det kræver dog samtykke fra ejer af naboejendommen, der bygges på, og det kan forudsætte, at der er givet tilladelse efter en helhedsvurdering i henhold til BR18 kap. 8. Lokalplaner og servitutter kan også afskære muligheden for at opføre byggeri henover skel.

Ved opdeling af en bygning, der fysisk har beliggenhed henover skel, anses bygningen som udgangspunkt for at være beliggende på det jordstykke (matrikelnummer), som den ifølge BBR-meddelelsen er registreret på. En opdeling af bygningen i ejerlejligheder skal derfor registreres på den ejendom, som bygningen ifølge BBR-meddelelsen har beliggenhed på, selvom en eller flere ejerlejligheder derved helt eller delvist overskrider skellet. Det er en del af kommunernes byggesagsbehandling at påse bygningers fysiske beliggenhed og angive i BBR, hvilket matrikelnummer bygningerne er placeret på.

Hvis en parkeringskælder, der går under flere ejendomme, i BBR er angivet til at høre til den ene ejendom, skal parkeringskælderen opdeles på den ejendom, hvor den ifølge BBR hører til. Hvis parkeringskælderen ifølge registreringen i BBR hører til flere forskellige ejendomme, kan parkeringskælderen opdeles på hver af de ejendomme, den hører til.

2.8.2 Udstykningslovens § 16

Ved indgåelse af aftaler om opførelse af byggeri over skel, skal parterne være opmærksom på reglerne i udstykningslovens § 16. Efter udstykningslovens § 16, stk. 1, må der ikke stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end 30 år, hvis arealet udgør en del af en samlet fast ejendom, eller 10 år hvis arealet udgør en del af en umatrikuleret ejendom (typisk offentlig vej). 

Udstykningslovens § 16 regulerer kun brugsret og ikke servitutrettigheder. En brugsret er karakteriseret ved, at den berettigede kan udøve en almindelig råden, og omfatter enhver form for leje-, forpagtnings- eller brugsret. Servitutter giver kun den berettigede adgang til at udøve en begrænset og speciel råden.

Når en bygning ligger henover skel på terræn til en anden samlet fast ejendom eller en umatrikuleret ejendom (typisk offentlig vej), vil der derfor være tale om en brugsret, der er omfattet af udstykningslovens § 16. Hvis bygningen derimod har beliggenhed over skel under terræn eller over terræn ved udragende bygningsdele, vil dette som udgangspunkt ikke udelukke ejeren fra selv at udøve en råden over arealet, og udstykningslovens § 16 vil derfor ikke regulere denne situation.

En ejerforening kan ikke brede sig over flere samlede faste ejendomme. Der skal derfor ske matrikulær sammenlægning af de samlede faste ejendomme, før ejendommen kan opdeles i ejerlejligheder.

Ejerlejlighedsloven regulerer opdeling af ejendomme, hvilket må forstås sådan, at det er den enkelte ejendom, der kan opdeles. Dette understøttes af Østre Landsrets kendelse af 13. maj 1977, hvor landsretten udtaler, at ”Genstanden for de i lov om ejerlejligheder indeholdte regler om opdeling i ejerlejligheder må antages at være en i matrikulær henseende samlet fast ejendom.”

Ejerlejlighedsloven indeholder en række opdelingshjemler for nyopdeling:

• 12, 4. pkt. (Hele bygninger udlægges som én ejerlejlighed)
• 14 (Bygninger, der er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966)
• 15 (Fredede bygninger)
• 16, stk. 3 (Bygninger med blandet erhverv og bolig)
• 17 (Bygninger med højst to beboelseslejligheder)
• 18 (Bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse)
• 19 (80/20-regel)
• 20 (Etablering af tagboliger)
• 21 (ældre- og ungdomsboliger)
• 22 (friplejeboliger)
• 23, stk. 2-6 (ejendomme tilhørende almene boligorganisationer)

En anmodning om opdeling af ejendomme i ejerlejligheder skal indeholde en fortegnelse over ejerlejlighederne og ejerlejlighedskort. Fortegnelse og ejerlejlighedskort skal indeholde de oplysninger, der er angivet i registreringsbekendtgørelsens § 4, stk. 2 og 3. Anmodningen skal også indeholde de oplysninger og erklæringer, der fremgår af registreringsbekendtgørelsens § 4, stk. 1, og bilag 1 til bekendtgørelsen. Ifølge bilag 1 skal sager om opdeling efter ejerlejlighedslovens §§ 14-15, 16, stk. 3, og 17-23 indeholde en generel ejererklæring, hvor ejer erklærer

• at ejendommen er en ejendom, der kan opdeles efter ejerlejlighedsloven
• at ejerlejlighedsopdelingen foretages som vist på ejerlejlighedskort og tilhørende fortegnelse over ejerlejlighederne, og
• at ejerlejlighedernes fordelingstal fastsættes som anført i fortegnelsen over ejerlejlighederne.

Derudover angives det i bilag 1, hvilke erklæringerne der skal foreligge ved opdeling efter de forskellige bestemmelser i ejerlejlighedsloven.

Ejerlejlighedslovens forskellige opdelingshjemler behandles nedenfor. Muligheden for at udlægge en hel bygnings som én ejerlejlighed efter ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt. er behandlet ovenfor i afsnit 2.3.2.

2.10.1 Ejerlejlighedslovens § 14 – bygninger påbegyndt opført efter den 1. juli 1966

Bygninger, der er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966 (ny bygningsmasse), kan opdeles i ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens § 14.

Ny bygningsmasse kan som udgangspunkt frit opdeles. Opdeling kan dog ikke ske, hvis ejendommen tilhører en private andelsboligforening, eller der er tale om en landbrugsejendom, idet der ifølge ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2 og 3 er et forbud mod opdeling af sådanne ejendomme.

En bygning kan opdeles efter ejerlejlighedslovens § 14, selv om der kun er én lejlighed i bygningen. Det er således ikke en betingelse for opdeling efter ejerlejlighedslovens § 14, at der er flere enheder i bygningen, så der kan dannes to eller flere ejerlejligheder. Ved anmodning om opdeling skal ejer(ne) af ejendommen erklære, at den bygning, der ønskes opdelt i ejerlejligheder, er påbegyndt opført efter 1. juli 1966, jf. registreringsbekendtgørelsens bilag 1.

Ved ombygning af bygninger, der er opført før 1. juli 1966, kan der opstå tvivl om, hvorvidt der er tale om gammel eller ny bygningsmasse. Ombygning af en bygning, der er opført før 1. juli 1966, medfører ikke, at der er tale om ny bygningsmasse, der kan opdeles efter ejerlejlighedslovens § 14. Hvis der består bygningsdele ud over fundamentet, vil der således fortsat være tale om en bygning, der er påbegyndt opført før den 1. juli 1966, og dermed en bygning, der er omfattet af opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 1.

Hvis det kun er fundamentet, der er bevaret, herunder den del, som ligger over terræn (sokkel), vil bygningen anses for at være ny bygningsmasse, der dermed kan opdeles efter ejerlejlighedslovens § 14.  Sondringen mellem gammel og ny bygningsmasse er nærmere beskrevet under afsnit 2.11.1 om gammel bygningsmasse.

2.10.2 Ejerlejlighedslovens § 15 – fredede bygninger

Bygninger, der er fredet i henhold til lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer, kan uanset opførelsesår opdeles i ejerlejligheder, jf. dog § 27 i lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Hvis den fredede ejendom tilhører en privat andelsboligforening eller er en landbrugsejendom, er ejendommen dog omfattet af opdelingsforbuddene i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2 og 3.

Fredede bygninger kan opdeles uden overholdelse af funktionskravene, og der kan ske opdeling efter ejerlejlighedslovens § 15, selv om der kun er én lejlighed i bygningen. Det er således ikke en betingelse for opdeling efter ejerlejlighedslovens § 15, at der er flere enheder i bygningen, så der kan dannes to eller flere ejerlejligheder.

En anmodning om opdeling efter ejerlejlighedslovens § 15 skal indeholde en erklæring fra ejer(ne) af ejendommen om, at bygningen, der ønskes opdelt i ejerlejligheder, er fredet i henhold til lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer, og et samtykke fra kulturministeren, jf. registreringsbekendtgørelsens bilag 1.

Det er vigtigt at sondre mellem fredede bygninger og bevaringsværdige bygninger. Ejerlejlighedslovens § 15 kan ikke anvendes på bygninger, der er bevaringsværdige, men ikke er fredede. En bygning er fredet, hvis Kulturministeren (delegeret til Slots- og Kulturstyrelsen) har truffet afgørelse om fredning i henhold til bygningsfredningslovens kap. 2 eller hvis bygningen er opført før år 1536 jf. bygningsfredningslovens § 4. Fredningen har de retsvirkninger, der fremgår af bygningsfredningslovens kap. 3.

Når en fredet bygning ønskes opdelt i ejerlejligheder, kan Slots- og Kulturstyrelsen give samtykke til det. Styrelsens samtykke er kun nødvendigt i de tilfælde, hvor den fredede bygning ikke kan opdeles efter ejerlejlighedslovens regler om ikke-fredede bygninger. Der kan læses nærmere herom på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside Opdeling i ejerlejligheder (slks.dk). En fredet erhvervsejendom vil eksempelvis kunne opdeles efter ejerlejlighedslovens § 18.

En bygning er bevaringsværdig, når den er optaget i kommuneplanen som bevaringsvarig eller er omfattet af et forbud mod nedrivning i en lokalplan eller byplanvedtægt jf. bygningsfredningslovens § 17. Kulturministeren kan også beslutte, at en bygning er bevaringsværdig jf. bygningsfredningslovens § 19.

Man kan se, om en bygning er fredet følgende steder:

• BBR-meddelelsen, der kan hentes via OIS.dk
• Opslag på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside FBB - Forside (kulturarv.dk)

Ved afgørelsen af, hvad en ”bygning” omfatter i ejerlejlighedslovens forstand, ser Geodatastyrelsen på BBR-meddelelsen for den ejendom, der agtes opdelt. Ifølge bygningsfredningslovens § 2 kan en fredning omfatte hele bygningen eller begrænse sig til dele af en bygning. Ejerlejlighedslovens § 15 kan anvendes som opdelingshjemmel, når en bygningsfredning omfatter hele bygningen eller en betydelig del af bygningskroppen i relation til areal og volumen.

2.10.3 Ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3 – bygninger med blandet erhverv og bolig

Bygninger, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, som indeholder såvel beboelseslejligheder som erhverv, kan opdeles, når alle beboelseslejlighederne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed, som ikke kan videreopdeles.

Ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3, der blev indført i ejerlejlighedsloven i 2020, indebærer, at ældre udlejningsejendomme med to eller flere beboelseslejligheder og erhverv opført den 1. juli 1966 eller tidligere kan opdeles sådan, at erhvervsenheden kan udskilles fra beboelsesenheder, hvormed der sikres økonomiske uafhængighed.

En anmodning om opdeling efter ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3, skal indeholde en erklæring fra ejer(ne) af ejendommen om, at bygningen, der ønskes opdelt i ejerlejligheder, indeholder såvel beboelseslejligheder som erhverv og en erklæring fra en landinspektør med beskikkelse om, at alle beboelseslejlighederne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed, jf. registreringsbekendtgørelsens bilag 1.

Ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3, finder ikke anvendelse på bygninger med én beboelseslejlighed

 

Beboelseslejlighederne skal udgøre én ejerlejlighed (Videreopdelingsforbud)

Det vil ikke efter bestemmelsen være muligt at opdele de enkelte beboelseslejligheder i separate ejerlejligheder, da samtlige beboelseslejligheder efter bestemmelsen skal udlægges som én ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles.

Hvis en ejer ønsker at opdele et tofamilieshus med erhverv, således at hver beboelseslejlighed fremover skal være en separat ejerlejlighed, kan opdeling i stedet ske efter ejerlejlighedsloven § 17. På den måde vil bygningen i stedet kunne opdeles i tre separate ejerlejligheder; to ejerlejligheder med beboelse og én ejerlejlighed med erhverv.

Hvis kommunen efter fornøden byggesagsbehandling tillader, at anvendelse af en eller flere af boligerne i ejerlejligheden med beboelseslejlighederne, ændres til erhverv, kan erhvervsdelen udskilles fra ejerlejligheden ved videreopdeling efter ejerlejlighedslovens § 13, idet videreopdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3, må forstås sådan, at det retter sig mod bevarelse af beboelseslejlighederne i én ejerlejlighed.

Det er også muligt at overføre areal fra en ejerlejlighed til en anden, selv om den ene ejerlejlighed ikke kan videreopdeles. En arealoverførsel mellem ejerlejlighederne behandles som en ændring, og ejerlejlighedsloven indeholder ikke begrænsninger i adgangen til at foretage sådanne ændringer af ejerlejligheder.

Hvis en eller flere beboelseslejligheder arealoverføres til en ejerlejlighed, der ikke er låst af et videreopdelingsforbud, er loven i princippet ikke til hinder for, at de beboelseslejligheder, der er overført til en anden ejerlejlighed, ved videreopdeling udlægges som selvstændige ejerlejligheder. Da hensigten med videreopdelingsforbuddet ifølge lovbemærkninger er at sikre, at antallet af ældre udlejningsboliger består og ikke fjernes fra markedet, vil omgåelsesbetragtninger henset til formålet med videreopdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3, efter omstændighederne kunne føre til, at Geodatastyrelsen vil nægte at registrere en sådan videreopdeling. Det vil afhænge af en konkret vurdering af den enkelte sag.

 

2.10.4 Ejerlejlighedslovens § 17 – bygninger med højst to beboelseslejligheder

Bygninger med højst to beboelseslejligheder kan uanset opførelsesår opdeles i ejerlejligheder, når ejeren attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse og bygningen ifølge erklæring fra en bygningssagkyndig opfylder funktionskravene i bygningsreglement 2015 med undtagelse af energikravene, hvor bygningen skal opfylde energikrav svarende til energimærke D i henhold til de gældende regler herom pr. 2017.

Bestemmelsen kan anvendes til at opdele bygninger med højst to beboelseslejligheder. Ifølge lovbemærkningerne til ejerlejlighedslovens fra 2020, er der med den nye ordlyd af bestemmelsen sket en kodificering af Højesteretsdommen U 2005.2079/2H, således at der kan ske opdeling efter ejerlejlighedslovens § 17, selv om der kun er én beboelseslejlighed i bygningen. Det er således ikke en betingelse for opdeling efter ejerlejlighedslovens § 17, at der er andre enheder i bygningen, så der kan dannes to eller flere ejerlejligheder.

En bygning med én beboelseslejlighed kan både opdeles efter ejerlejlighedslovens § 17 og udlægges efter ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt. Der er således et vist overlap mellem disse bestemmelser. Hvis bygningen udlægges efter § 12, 4. pkt., er der ikke dog ikke krav om opfyldelse af funktionskravene som ved anvendelse af § 17.

Ejerlejlighedslovens § 17 er ikke til hinder for, at en bygning med højest to beboelseslejligheder kan opdeles, selvom der samtidigt er en eller flere erhvervsenheder i bygningen. Der kan altså ud over beboelsesejerlejligheder registreres en eller flere erhvervsejerlejligheder. Det er dog en forudsætning, at beboelseslejlighederne opfylder funktionskravene og bygningen opfylder energikravet.

Ejerlejligheder i bygninger, der er opdelt efter ejerlejlighedslovens § 17, kan videreopdeles efter ejerlejlighedslovens § 13, idet funktionskravene skal være opfyldt for de påtænkte ejerlejligheder til beboelse jf. ejerlejlighedslovens § 13, 2. pkt.

Opgørelse af antallet af beboelseslejligheder

Ved begrebet ”beboelseslejlighed” forstås en lokalitet, indrettet med selvstændigt køkken og badeværelse, der er egnet til at være underlagt en enebrugsret for en husstand. En beboelseslejlighed mister ikke sin status som sådan, selvom køkken- og badeværelseselementer ikke er monteret, når lokaliteten med sin rumindretning samt indlagt vand og afløb er bestemt hertil.

Det er den faktiske fysiske indretning af bygningen, der er afgørende. Hvis bygningen fysisk er indrettet med et antal beboelseslejligheder, der afviger fra antallet af beboelsesenheder i BBR, er det den fysiske indretning, der er afgørende og ikke den formelle registrering af antal boligenheder BBR.

Geodatastyrelsen lægger ved fortolkningen vægt på, at ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 1, indeholder et forbud mod opdeling af gammel bygningsmasse. Ejerlejlighedslovens § 17, der er en undtagelse hertil, skal fortolkes i lyset heraf. Bestemmelserne skal sikre, at der bevares et blandet boligudbud, og at der ikke fjernes for mange udlejningsboliger fra boligmarkedet.

Bygningens faktiske indretning er afgørende, uanset om en eller flere beboelseslejligheder ikke er lovlige. Dette støttes på en Højesteretsdom fra 2013 (U 2013.3318H (TBB 2014.27 H)), hvor det fremgår af præmisserne, at det afgørende er, hvordan forholdene faktisk er, og at der ikke er krav om, at beboelseslejlighederne er opført og anvendt i overensstemmelse med byggelovgivningen. Ejerlejlighedsloven muliggør dannelse af individuelle faste ejendomme ved opdeling af bygninger og ejendomme og har samtidigt væsentlig betydning i forhold til at regulere, hvordan boligmarkedets boligudbud er sammensat. Reglerne i byggelovgivningen skal varetage andre hensyn end reglerne i ejerlejlighedsloven.

Det er en betingelse for registrering af en opdeling efter ejerlejlighedslovens § 17, at der foreligger en erklæring fra ejeren af ejendommen om, at bygningen faktisk fysisk indeholder højst to beboelseslejligheder. Derudover skal landinspektøren erklære, at landinspektøren ved egne undersøgelser har konstateret, at bygningen højst indeholder to beboelseslejligheder, som erklæret af ejer, jf. registreringsbekendtgørelsen bilag 1.

Hvis der er oplysninger i sagen, der giver anledning til tvivl om de faktiske forhold, kan Geodatastyrelsen bede om supplerende oplysninger.

Ændring af bygningens indretning, herunder ændret anvendelse fra beboelse til erhverv

Bygninger, der er indrettet med mere end to beboelseslejligheder, kan bringes inden for anvendelsesområdet for ejerlejlighedslovens § 17, hvis der efter tilladelse fra kommunen sker en ombygning eller sammenlægning af en eller flere beboelseslejligheder, så der herefter faktisk kun er højst to beboelseslejligheder tilbage i bygningen. Ændringerne skal være reelle og afspejle de faktiske forhold, for at der kan ske opdeling efter ejerlejlighedslovens § 17. Det er forholdene på registreringstidspunktet, der er afgørende for, om betingelserne for opdeling efter ejerlejlighedslovens § 17 er opfyldt.

Hvis kommunen giver byggetilladelse til ombygning af en bygning, der er indrettet med mere end to beboelseslejligheder, så den bringes inden for bestemmelsens anvendelsesområde, skal kommunen give ibrugtagningstilladelse, før der kan registreres en opdeling af bygningen efter ejerlejlighedslovens § 17. Først på det tidspunkt er der dokumentation for, at bygningen lovligt kan tages i brug som en bygning med højst to beboelseslejligheder, og at betingelserne for opdeling efter ejerlejlighedslovens § 17 er opfyldt.

En bygning kan også bringes inden for bestemmelsens anvendelsesområde, hvis kommunen giver tilladelse til ændret anvendelse af en eller flere beboelseslejligheder, så der kun er højst to beboelseslejligheder tilbage i bygningen. Der skal være tale om en reel ændring af anvendelsen.

Hvis det viser sig, at ændringerne er uden realitet, og det kan lægges til grund, at der ved opdelingen har foreligget en hensigt om omgåelse af opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 1 (og efter omstændighederne også ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2), vil Geodatastyrelsen efterfølgende kunne annullere opdelingen. Afgørelse heraf vil ske ud fra en helhedsvurdering, hvor en række momenter indgår, herunder navnlig:

• Hvor lang tid der er gået fra opdeling af bygningen efter ejerlejlighedslovens § 17 til modtagelse af en anmodning om videreopdeling af en ejerlejlighed? Hvis der kort tid efter opdelingen modtages en anmodning om videreopdeling af en ejerlejlighed, vil det indikere, at der er tale om omgåelse.
• Har den ejerlejlighed, der ønskes videreopdelt, siden opdelingen faktisk i sin helhed fungeret som en beboelseslejlighed for én husstand?
• Er de fysiske forandringer af bygningen udført på en måde, der må anses for bestemt til varig forbliven i bygningen? Kan videreopdeling ske efter begrænsede ændringer, der alene er forbundet med afholdelse af beskedne omkostninger, eller er det modsatte tilfældet?
• Karakteren af den ejerlejlighed, der dannes ved videreopdeling. I den ene yderlighed vil dannelse af en ny ejerlejlighed fx i et kælder- eller loftsrum eller i andre særskilt afgrænsede rum, der er uegnede til at kunne rumme en beboelseslejlighed, tale imod en omgåelseshensigt. I den anden yderlighed vil genetablering af to eller flere beboelseslejligheder, der bestod forud for opdelingen af bygningen indikere omgåelseshensigt.
• Hvis der forud for opdelingen efter ejerlejlighedsloven § 17 blev meddelt byggetilladelse til anvendelsesændring fra beboelse til erhverv, vil det indgå i vurderingen, om ejerlejligheden reelt har været anvendt til erhverv.

Hvis bygningen er indrettet på en måde, så den faktisk indeholder højst to beboelseslejligheder, er det ikke til hinder for opdeling, at der påbegyndes et byggeri, hvor der tilføres en lejlighed mere i bygningen. Bygningen kan i så fald opdeles, indtil byggeriet er færdigmeldt. I denne situation fjernes der ikke en bolig fra boligudbuddet, og opdeling er derfor ikke i strid med formålet med ejerlejlighedslovens § 17. Når byggeriet færdigmeldes, er der faktisk etableret en beboelseslejlighed mere. Det er derfor vigtigt, at opdelingen registreres inden der faktisk er etableret en beboelseslejlighed mere, da bygningen ikke vil kunne opdeles på et tidspunkt, hvor den faktisk fysisk er indrettet med mere end to beboelseslejligheder.

Erklæring fra en bygningssagkyndig – opfyldelse af funktionskravene i bygningsreglement 2015

Ved opdeling efter ejerlejlighedslovens § 17, skal ejer(ne) attestere, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse og bygningen ifølge erklæring fra en bygningssagkyndig opfylder funktionskravene i bygningsreglement 2015 med undtagelse af energikravene, hvor bygningen skal opfylde energikrav svarende til energimærke D i henhold til de gældende regler herom pr. 2017, jf. registreringsbekendtgørelsen bilag 1.

Kravet om, at der skal foreligge en erklæring fra en bygningssagkyndig, indebærer ikke, at der er indført en særlig autorisationsordning. Ifølge lovbemærkningerne til bestemmelsen skal erklæringen udarbejdes af en person med den fornødne faglige indsigt i byggetekniske forhold og kendskab til kravene i bygningsreglementet. Det kan for eksempel være en ingeniør, arkitekt, bygningskonstruktør eller en person med relevant håndværksmæssig uddannelse som eksempelvis tømrer eller murer. Den pågældende skal have relevant erhvervsmæssig erfaring inden for byggebranchen, herunder eventuelt med tilsyn med byggeri.

Den bygningssagkyndige skal erklære,

• at hver ejerlejlighed til beboelse opfylder funktionskravene i bygningsreglementet 2015 med undtagelse af energikravene og
• at bygningen opfylder energikrav svarende til energimærke D i henhold til gældende regler herom pr. 2017.

Indenrigs- og Boligministeriet har den 1. februar 2021 udtalt sig vejledende om indholdet af funktionskravene i notat om vejledende fortolkning af ejerlejlighedslovens § 17, som findes på Geodatastyrelsens hjemmeside.

Ministeriet udtaler blandt andet ”[..] at det har været hensigten at erstatte de tidligere kvalitetskrav med en henvisning til de tilsvarende krav i bygningsreglement 2015 med undtagelse af energikravene, hvor bygningen skal opfylde energikrav svarende til energimærke D. Det vurderes derimod ikke at have været hensigten, at de øvrige funktionskrav i bygningsreglement 2015, som går ud over de tidligere kvalitetskrav, skulle finde anvendelse ved opdeling af bygninger efter ejerlejlighedslovens § 17”. Ministeriet udtaler videre, at ”[…] der med henvisningen i ejerlejlighedslovens § 17 til ”funktionskravene i bygningsreglement 2015” sigtes til de funktionskrav i bygningsreglement 2015, der modsvarer de tidligere kvalitetskrav i ejerlejlighedslovens § 10, stk. 1, nr. 2 litra a til e (størrelseskrav til hver enkelt lejlighed, dens køkken og badeværelse samt krav om el, vand, afløb og varmeanlæg) samt kvalitetskravene § 10, stk. 1, nr. 2 litra h og i (krav til brandsikring af bygningen og at ingen beboelsesrum må være gjort uhensigtsmæssige). Der ses ikke i lovens forarbejder at være anført forhold, der taler i mod en sådan indskrænkende fortolkning af bestemmelsen”.

Hvis kommunen har dispenseret fra de angivne krav i bygningsreglementet, kan den bygningssagkyndige ikke afgive erklæring om, at kravene er opfyldt. Dermed kan bygning ikke opdeles efter ejerlejlighedslovens § 17.

Den bygningssagkyndige skal ved afgivelse af sin erklæring forholde sig til, om den (eller de) ejerlejligheder til beboelse, der påtænkes dannet, opfylder funktionskravene.

2.10.5 Ejerlejlighedslovens § 18 – bygninger der udelukkende anvendes til andet end beboelse

Bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, kan uanset opførelsesår opdeles i ejerlejligheder.

Efter denne bestemmelse kan erhvervsbygninger og andre bygninger, der ikke anvendes til beboelse, opdeles i ejerlejligheder. Bestemmelsen er en undtagelse til opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 1, hvorefter bygninger, påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, ikke kan opdeles i ejerlejligheder.

Ved anmodning om registrering af en bygnings opdeling efter ejerlejlighedslovens § 18, skal ejer(ne) erklære, at bygningen udelukkende anvendes til andet end beboelse, jf. registreringsbekendtgørelsen bilag 1.

Det afgørende er, om bygningen på opdelingstidspunktet udelukkende anvendes til andet end beboelse. Hvis en bygning på opdelingstidspunktet står tom og ubenyttet hen, tillægges det vægt, hvordan bygningen har været anvendt forud for fraflytningen. En bygning, der anvendes til beboelse, bringes således ikke ind under bestemmelsens anvendelsesområde ved at lade beboerne flytte, så bygningen står tom. Den ubenyttede bygning kan i den situation først bringes indenfor bestemmelsens anvendelsesområde, når bygningen lovligt er indrettet udelukkende til andet end beboelse.

Det er muligt at opdele en erhvervsbygning, der alene består af én ejerlejlighed, efter ejerlejlighedslovens § 18. En bygning, der alene anvendes til erhverv, vil også kunne udlægges som én ejerlejlighed efter ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt. Der opstår derfor et overlap mellem ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt. og § 18.

Hvad er ”andet end beboelse”?

Bygninger, der anvendes til fritidsbeboelse eller hotel, kan opdeles efter ejerlejlighedslovens § 18. I U.1984.1107/2 HK kunne opdeling ifølge landsrettens kendelse ske, da fritidsboliger ikke var beboelse i dagældende ejerlejlighedslovs § 10, stk. 1, nr. 4 (nu § 18).

Omvendt kunne en ejendom indeholdende klubværelser ikke opdeles efter den tidligere ejerlejlighedslovs § 10, stk. 1, nr. 4. I U.1988.499H blev det gjort gældende, at klubværelser er enkeltværelser, der ikke kan anses for at være beboelse i ejerlejlighedslovens forstand. Retten fandt dog, at der er tale om beboelse med henvisning til, at ejendommen på opdelingstidspunktet var indrettet i enkeltværelser, der anvendes til beboelse. Efter rettens opfattelse, kan ejendomme med enkeltværelse, der udlejes erhvervsmæssigt til beboelse, ikke betragtes som erhvervsejendomme, der frit kan opdeles.

En bygning anses for at være en beboelsesbygning uanset en igangværende totalrenovering, så længe bygningen ikke lovligt er indrettet til anden anvendelse end helårsbeboelse. Opdelingen vil i så fald ikke kunne ske efter ejerlejlighedslovens § 18. Hvis bygningen efter tilladelse fra kommunen har ændret anvendelse efter fraflytningen, så den lovligt er indrettet til anden anvendelse end helårsbeboelse, kan bygningen bringes inden for bestemmelsens anvendelsesområde. Ændringen skal dog være reel og afspejle de faktiske forhold, idet omgåelsesbetragtninger i modsat fald kan føre til, at bygningen ikke kan opdeles efter ejerlejlighedslovens § 18.

Ved vurderingen af, om en bygning udelukkende anvendes til andet end beboelse, tager Geodatastyrelsen udgangspunkt i registreringen i BBR.

En bygning, der i BBR er registreret med anvendelseskode 160, hvilket ifølge bilag 1 i bekendtgørelse om ajourføring af Bygnings- og Boligregistret (BBR), jf. bekendtgørelse nr. 1010 af 24. oktober 2012, som ændret ved bekendtgørelse nr. 1315 af 11. november 2016 anvendes for ”Boligbygning til døgninstitution (plejehjem, alderdomshjem, børne- og ungdomshjem)”, anses for at være beboelse, der er kendetegnet ved beboere, der normalt ikke kan forventes at vende tilbage til hidtidig adresse. En sådan døgninstitution kan derfor ikke opdeles i ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens § 18. Udgangspunktet kan fraviges, hvis det i den konkrete sag dokumenteres, at den døgninstitution, som bygningen er indrettet til og har været anvendt som, adskiller sig fra den type af døgninstitution, der er nævnt under anvendelseskode 160 i bilag 1 til bekendtgørelse om ajourføring af Bygnings- og Boligregistret (BBR). Det kan være tilfældet, hvis der er tale om en døgninstitution, hvor beboerne ikke har længerevarende eller varigt ophold. Døgninstitutionens anvendelse kan dokumenteres ved beskrivelse af døgninstitutionens godkendelsesgrundlag og målgruppe fra myndigheder, beskrivelse fra døgninstitutionens hjemmeside, pjecer eller lignende.

Det afgørende er, om bygningen faktisk anvendes til længerevarende ophold af en karakter, der må anses for at være beboelse. Hvis det er tilfældet, kan bygningen ikke opdeles efter ejerlejlighedslovens § 18. Hvis bygningen anvendes som behandlings- eller undervisningstilbud vil det tale imod, at der er tale om beboelse.

Døgninstitutioner, der er godkendt efter servicelovens § 107, vil som udgangspunkt kunne opdeles efter ejerlejlighedslovens § 18, da der er tale om midlertidige botilbud. Dette udgangspunkt kan dog fraviges, hvis bygningen faktisk har været anvendt på en måde, der må anses for at være beboelse. Det vil eksempelvis være tilfældet, hvis nogle personers ophold i botilbuddet har en sådan længde, at det må anses for at være beboelse. Da det er en betingelse efter ejerlejlighedslovens § 18, at bygningen udelukkende anvendes til andet end beboelse, vil det forhold, at én persons ophold anses for beboelse betyde, at bygningen ikke kan opdeles efter ejerlejlighedslovens § 18.

Ombygning af erhverv til beboelse

En tidligere erhvervsejendom kan opdeles efter ejerlejlighedslovens § 18, selv om bygningen er under ombygning til beboelse. Beboerne må dog ikke være flyttet ind i lejlighederne på registreringstidspunktet, idet det afgørende efter bestemmelsens ordlyd er, at bygningen udelukkende anvendes til andet end beboelse. Så længe beboerne ikke er flyttet ind, anvendes bygningen ikke endnu til beboelse, hvorfor der kan ske opdeling efter ejerlejlighedslovens § 18.

Denne praksis har støtte i pkt. 5 i cirkulære nr. 177 af 25. august 1977 om ejerlejligheder og boligfællesskaber. Det fremgår heraf, at bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, efter § 10, stk. 1, nr. 4 (nu § 18) kan opdeles i ejerlejligheder uanset alder og kvalitet. Det anføres videre, at det afgørende for bestemmelsen er, ”at bygningerne på opdelingstidspunktet lovligt er indrettet til andet end beboelse. Ejerlejlighedsloven er ikke til hinder for opdeling af bygninger, der er indrettet til erhvervsformål, selv om hensigten med opdelingen er salg af ejerlejligheder til beboelse efter ombygning med henblik herpå”. § 10, stk. 1, nr. 4, i den tidligere ejerlejlighedslov blev i litteraturen og ejerlejlighedscirkulæret fra 1979 (cirkulære nr. 190 af 26. oktober 1979) forstået sådan, at det afgørende er, om bygningen på opdelingstidspunktet udelukkende anvendes til andet end beboelse. Når Geodatastyrelsen i sin praksis tillader, at bygningen godt kan være færdigindrettet til beboelse, blot indflytning til beboelse ikke er sket, er baggrunden, at der udelukkende tilføres nye boliger, hvorfor denne forståelse ikke kolliderer med et hensyn bag opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 1, om at undgå, at der fjernes udlejningsboliger fra gammel bygningsmasse.  

En tidligere erhvervsbygning, der er under ombygning til beboelse, kan således opdeles frem til indflytningstidspunktet. Dette tidspunkt må som udgangspunkt antages tidsmæssigt at ligge efter det tidspunkt, hvor kommunen har meddelt ibrugtagningstilladelse, idet byggeriet ikke må tages i brug, før ibrugtagningstilladelse er meddelt.

Når beboerne er flyttet ind, anvendes bygningen til beboelse, og ordlyden af bestemmelsen er derfor til hinder for opdeling. Det er dog de faktiske forhold, der er afgørende. Hvis der faktisk er beboere, der er flyttet ind, inden ibrugtagningstilladelsen er meddelt, så anvendes bygningen til beboelse. Bygningen kan i så fald ikke opdeles efter ejerlejlighedslovens § 18. Det gælder, selv om bygningen forud for indflytningen ville kunne opdeles, idet opdeling af bygningen efter indflytningstidspunktet, vil være i strid med ordlyden af ejerlejlighedslovens § 18.

2.10.6 Ejerlejlighedslovens § 19 – 80/20 – regel

Ejendomme, hvor bygningers samlede erhvervsareal udgør mere end 80 % af bygningernes samlede erhvervs- og boligareal, som det var registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) den 31. december 2003, kan opdeles i ejerlejligheder, der skal benyttes til helårsbeboelse, hvis følgende betingelser er opfyldt:

1. Der skal på opdelingstidspunktet være ledige erhvervslokaler. Lokalerne må ikke være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejerens side, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse.
2. Der skal kunne etableres mindst det samme antal beboelseslejligheder, som var registreret i BBR i samtlige bygninger på ejendommen den 31. december 2003 i de ledige erhvervslokaler.
3. De nye beboelseslejligheder skal hver opfylde kravene i § 17.

Det overordnede formål med bestemmelsen er at skabe flere boliger, især i fuldt eller næsten fuldt udbyggede byområder.

Ved registrering af opdeling efter ejerlejlighedslovens § 19 skal der foreligge en erklæring fra ejer(ne) om

• at der i ejendommen er ledige erhvervslokaler, som ikke er blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejers side, eller er blevet ledige på grund af lejerens misligholdelse af lejeaftalen,
• at ejer(ne) har en gældende byggetilladelse til at indrette nye helårsboliger i de ledige erhvervslokaler,
• at alle eksisterende og fremtidige beboelseslejligheder i ejendommen skal benyttes til helårsbeboelse, og at der med prioritet og påtaleret som bestemt i ejerlejlighedslovens § 19, stk. 6, tinglyses en deklaration herom senest ved første ibrugtagning af ejerlejlighederne efter opdelingens gennemførelse,
• at de beboelseslejligheder, som var registreret i BBR den 31. december 2003, ikke vil blive overdraget som selvstændige ejerlejligheder, før kommunalbestyrelsen har givet ibrugtagningstilladelse til mindst det samme antal nye beboelseslejligheder opført på det ledige erhvervsareal, og
• at en bygningssagkyndig har erklæret, at nye beboelseslejligheder opfylder funktionskravene i bygningsreglementet 2015 med undtagelse af energikravene.

Der skal også foreligge en erklæring fra en landinspektør med beskikkelse om,

• at de på ejendommen beliggende bygningers samlede erhvervsareal udgør mere end 80 % af bygningernes samlede erhvervs- og boligareal, som det var registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) den 31. december 2003, og
• at der i de ledige erhvervslokaler ifølge gyldig byggetilladelse kan etableres mindst det samme antal beboelseslejligheder, som var registreret i BBR i samtlige bygninger på ejendommen den 31. december 2003

Derudover skal der foreligge en erklæring fra en landinspektør med beskikkelse om, enten

1. at antallet af bygninger på ejendommen ikke er forøget ved en matrikulær forandring efter den 31. december 2003 eller
2. at antallet af bygninger på ejendommen er forøget ved matrikulær forandring efter den 31. december 2003, men at der ved beregningen af om bygningernes samlede erhvervsareal udgør mere end 80 %. af bygningernes samlede erhvervs- og boligareal, som det var registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) den 31. december 2003, kun indgår bygninger beliggende på arealer, der før den matrikulære forandring havde fælles skellinje.

Udviklings- og Forenklingsstyrelsen har oplyst, at det er muligt at få et ”frosset” BBR-udtræk for en ejendom pr. 31. december 2003 ved at skrive til bbr@bbr.dk.

Det er ejendommens anvendelse, der er låst på denne skæringsdato. Ejendommens matrikulære afgrænsning kan derfor ændres ved køb eller frasalg af arealer med tilhørende bygninger, hvilket kan påvirke opdelingsmulighederne.

Hvis antallet af bygninger på en ejendom forøges ved matrikulær forandring, er det ifølge ejerlejlighedslovens § 19, stk. 2, kun bygninger beliggende på arealer, der før den matrikulære forandring havde fælles skellinje, der kan indgå i beregningerne om 80/20-fordelingen. Bestemmelsen skal ifølge lovbemærkningerne sikre, at ejendomme med ældre beboelsesbygninger ikke kan bringes ind under bestemmelsens anvendelsesområde ved at tilkøbe arealer med en større erhvervsbygning uden geografisk tilknytning til den ejendom, der ønskes opdelt.

Ved frasalg af et areal med en bygning er det afgørende, hvordan anvendelsesfordelingen var pr. 31. december 2003 for så vidt angår den/de tilbageværende bygninger på den ejendom, der ønskes opdelt. Det er uden betydning, om ejendommen før frasalget opfyldte betingelserne om 80/20-fordelingen. Et frasalg af et areal med en beboelsesbygning, der ikke kan opdeles, vil derfor kunne påvirke muligheden for anvendelse af bestemmelsen, hvis den/de tilbageværende bygning(er) i sig selv opfyldte kravet om 80/20-fordelingen pr. 31. december 2003. Ifølge lovbemærkninger vil dette ikke kunne føre til en situation, der strider imod formålet med bestemmelsen modsat den situation, hvor der tilkøbes et areal.

Hvis flere ejendomme var registreret sammen i BBR den 31. december 2003, kan ejendommen opdeles i ejerlejligheder, hvis en eller flere af ejendommene hver for sig opfylder betingelserne, jf. ejerlejlighedslovens § 19, stk. 3.

Der skal være ledige erhvervslokaler på opdelingstidspunktet. Det forhold, at der tidligere har været ledige erhvervslokaler, kan derfor ikke tillægges betydning. For at sikre at erhvervslejere i ejendommen ikke udsættes for opsigelse med det formål, at udlejer kan istandsætte lejemålet, må lokalerne ikke være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejerens side, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse.

I en ejendom, der er opdelt efter ejerlejlighedslovens § 19, stk. 1, kan der indrettes nye beboelseslejligheder, hvis der senere bliver lokaler ledige, som den 31. december 2003 blev anvendt til andet end beboelse, jf. ejerlejlighedslovens § 19, stk. 4. De nye beboelseslejligheder skal hver især opfylde kravene i ejerlejlighedslovens § 17. Ejerlejlighedslovens § 19, stk. 4, er ikke en videreopdelingsregel, men en regel om anvendelsesændring. Bestemmelsen stiller dog visse betingelser for videreopdeling, der ligger ud over de krav, der følger af ejerlejlighedslovens § 13, idet lokalerne pr. 31. december 2003 skulle anvendes til andet end beboelse, og idet lokalerne ikke må være blevet ledige som følge af udlejers opsigelse, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse. Der er derfor tale om en begrænsning af muligheden for videreopdeling.

De beboelseslejligheder, som var registreret i bygningerne den 31. december 2003, kan ikke overdrages som selvstændige ejerlejligheder, før der er etableret nye beboelseslejligheder efter ejerlejlighedslovens § 19, stk. 1, og før ejeren attesterer, at hver enkelt lejlighed ifølge erklæring fra en bygningssagkyndig opfylder kravene i ejerlejlighedslovens § 17. Derudover skal der tinglyses en deklaration om, at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse på samtlige ejerligheder i bygninger, som opdeles efter ejerlejlighedslovens § 19, stk. 1. Deklarationen skal være tinglyst senest ved første ibrugtagning af ejerlejlighederne efter opdelingens gennemførelse. Deklarationen har, for så vidt angår de nyetablerede beboelseslejligheder, prioritet forud for al pantegæld på ejendommen. Kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejendommen ligger, er påtaleberettiget. Det følger af ejerlejlighedslovens § 19, stk. 5 og 6.

Ejerlejlighedslovens § 19 vedrører opdeling af ”ejendomme”, hvor andre bestemmelser i ejerlejlighedsloven angår opdeling af ”bygninger”. Det kan give anledning til tvivl om, hvad der gælder, når der er flere bygninger på en ejendom, når der samtidig står i ejerlejlighedslovens § 12, 2. pkt., at ved ejendomme med flere bygninger vurderes muligheden for opdeling i ejerlejligheder for hver bygning for sig. Efter ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 1 og stk. 2, kan gammel bygningsmasse ikke opdeles i ejerlejligheder, medmindre det særskilt fremgår af ejerlejlighedsloven. Da ejerlejlighedslovens § 19 er en særbestemmelse, der giver hjemmel til at opdele ejendommen (og dermed alle bygninger på ejendommen), kan den bruges til opdeling af ejendomme uanset bygningernes opførelsestidspunkt.

2.10.7 Ejerlejlighedslovens § 20 - etablering af tagboliger

Ejerlejlighedslovens § 20 giver mulighed for opdeling af ældre private udlejningsejendomme og ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger, som ellers ikke ville kunne opdeles i ejerlejligheder.

De nye boliger skal etableres i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager. Begrebet ”uudnyttede tagetage” omfatter både den situation, hvor hele tagetagen er uudnyttet, men også den situation, hvor en del af tagetagen er indrettet til beboelse, men hvor resten af etagen er uudnyttet.

Hvis tagetagen tidligere har været udnyttet, kan den efterfølgende anses for at være uudnyttet igen, hvis enhederne er slettet i BBR på opdelingstidspunktet, boligenhederne er nedlagt efter § 3 i lov om boligforhold og etagen faktisk er ryddet, så den ikke længere er indrettet til den tidligere anvendelse. Sidstnævnte kan eksempelvis dokumenteres ved fotos. Geodatastyrelsen betragter som udgangspunkt tørreloft og pulterrum som uudnyttet loftsrum. Hvis loftet anvendes til erhverv eller beboelse, vil loftet derimod blive betragtet som udnyttet.

Efter ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1, kan bygninger, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, under visse betingelser opdeles i ejerlejligheder, såfremt der efter den 1. juli 2004 er blevet tilført en eller flere beboelseslejligheder i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager. Dette gælder også for bygninger på ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, uanset at bygningerne er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966. Alle beboelseslejligheder i bygningen skal benyttes til helårsbeboelse. Ifølge ejerlejlighedslovens § 20, stk. 3, skal der tinglyses en deklaration om, at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse på samtlige ejerlejligheder, og ejer(ne) skal ved registreringen af opdelingen erklære sig herom, jf. registreringsbekendtgørelsen bilag 1.

Efter ejerlejlighedslovens § 20, stk. 2, kan bygninger opdeles, hvis der efter den 1. juli 2004 etableres nye almene boliger i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager. Bygninger kan uanset bygningens opførelsesår opdeles efter ejerlejlighedslovens § 20, stk. 2, selvom dette ikke som forudsat i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 2, fremgår særskilt af bestemmelsen. Denne forståelse er i overensstemmelse med lovbemærkningerne til lov. nr. 488 af 9. juni 2004, hvor de til ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1 og 2, svarende opdelingshjemler blev indsat med dagældende § 10, stk. 2 og 3. En anden fortolkning vil føre til, at bestemmelsen ikke har noget anvendelsesområde ved siden af § 14.

Tidspunktet for opdeling

Ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1

Det er et krav, at en eller flere beboelseslejligheder er blevet tilført i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager. Beboelseslejlighederne skal være tilført i henhold til byggetilladelse udstedt efter den 1. juli 2004. Ejerlejlighedsopdelingen kan først registreres, når de nye beboelseslejligheder er blevet tilført, hvilket betyder, at der skal være meddelt ibrugtagningstilladelse. Det er ikke tilstrækkeligt, at der er meddelt ibrugtagningstilladelse til én beboelseslejlighed, hvis tagetagen eller nye etager indrettes med flere beboelseslejligheder.

Ejerlejlighedslovens § 20, stk. 2

Det er et krav, at de almene boliger etableres i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager. Byggeriet skal være så fremskredent, at der på stedet kan foretages opmåling til de påtænkte ejerlejligheders yderpunkter.

De eksisterende boliger i bygningen skal udgøre én ejerlejlighed

Ved opdeling efter ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1, skal de eksisterende boliger i bygningen pr. 1. juli 2004 efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles, medmindre bygningen er omfattet af § 15 eller § 17, jf. ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1. Derved sikres det, at de eksisterende boliger pr. 1. juli 2004 bevarer deres status. En landinspektør med beskikkelse skal erklære, at alle eksisterende boliger pr. 1. juli 2004 efter opdelingen udgør én ejerlejlighed, for at opdelingen kan registreres.

Hvis de nye tagboliger er almene boliger i henhold til ejerlejlighedslovens § 20, stk. 2, skal boligerne i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 og det almene beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af boligerne i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 kan ikke videreopdeles. Ved indsendelse af sagen til registrering, skal der foreligge en erklæring fra en landinspektør med beskikkelse herom. Derudover skal ejer(ne) også erklære, at bygningen helt eller delvist anvendes til privat udlejning af beboelse, jf. registreringsbekendtgørelsens bilag 1.

Er der efter den 1. juli 2004 tilført den eksisterende bygning nye boliger, er hverken ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1 eller stk. 2, til hinder for, at sådanne kan udlægges som selvstændige ejerlejligheder.

Efter ordlyden af ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1 og 2, er det både de eksisterende boliger og eventuelle lokaler til andet end beboelse i bygningen pr. 1. juli 2004, der efter opdelingen skal udgøre én ejerlejlighed. Geodatastyrelsen administrerer dog § 20, stk. 1 og 2, sådan, at ordene ”…..og eventuelle lokaler til andet end beboelse” bortfortolkes.

Kravet om, at boliger og evt. erhverv m.v. i den eksisterende ejendom skulle være samlet i én ejerlejlighed, var ifølge lovebemærkningerne begrundet i, at den eksisterende bygning (eksklusiv de nytilkomne tagboliger) skulle sidestilles med andre bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere og anvendt til både bolig og erhverv. På tidspunktet for indførelse af den dagældende ejerlejlighedslovs § 10, stk. 2 og 3, kunne en sådan bygning med blandet bolig og erhverv ikke opdeles i ejerlejligheder. Denne begrænsning er imidlertid med den nugældende ejerlejlighedslov fjernet med indførelse af ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3. Passussen ”[..] og eventuelle lokaler til andet end beboelse” opretholder således udelukkende en tidligere retstilstand, som lovens vedtagelse selv gjorde historisk med ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3.

En bortfortolkning af ordene ”[..] og eventuelle lokaler til andet end beboelse”, kolliderer i øvrigt ikke med de i den nugældende ejerlejlighedslov udtrykte formål, der i lovforarbejderne er formuleret som et ønske om, at sikre ”[..] at de eksisterende boliger bevarer deres status, således at private udlejningsboliger forbliver private udlejningsboliger, ligesom private andelsboliger forbliver andelsboliger”. 

Når den oprindelige og i lovforarbejderne klart udtrykte forudsætning for denne passus er bortfaldet, og når en bortfortolkning af ordene ”[..] og eventuelle lokaler til andet end beboelse” ikke kolliderer med hensynet bag kravene til ejerlejlighedsdannelsen i den eksisterende ejendom, bør ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1 og 2, administreres og fortolkes sådan, at eventuelle lokaler til andet end beboelse uanset ordlyden kan udlægges som en eller flere ejerlejligheder.

Videreopdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1, modificeres sådan, at ejerlejligheden med de eksisterende boliger i bygningen pr. 1. juli 2004, kan videreopdeles, hvis bygningen er omfattet af ejerlejlighedslovens § 15 eller § 17. Hvis bygningens indretning efterfølgende ændres, så bygningen faktisk er indrettet med højst to beboelseslejligheder, kan ejerlejligheden videreopdeles. Ved opgørelsen af antal beboelseslejligheder i bygningen, medregnes de samlede beboelseslejligheder i bygningen, dvs. både tagboligerne og de beboelseslejligheder, der er samlet i én ejerlejlighed.

 

2.10.8 Ejerlejlighedslovens § 21 – ældreboliger og ungdomsboliger

Bygninger, hvor en del af bygningen skal indrettes til almene ældreboliger, kan opdeles i ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens § 21, stk. 1. Det er en betingelse, at kommunalbestyrelsen attesterer, at en del af bygningen indrettes til boliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter lov om almene boliger m.v. Ældreboligerne skal efter opdelingen udgøre én samlet ejerlejlighed.

Efter ejerlejlighedslovens § 21, stk. 2, kan bygninger, der er kondemneret i henhold til lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og boligforbedring eller den tidligere lov om boligtilsyn, opdeles i ejerlejligheder, når kommunalbestyrelsen attesterer, at mindst halvdelen af bygningernes bruttoetageareal efter BBR indrettes til almene ungdomsboliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter lov om almene boliger m.v., og den resterende del af bruttoetagearealet indrettes til andet end beboelse. Ungdomsboligerne skal efter opdelingen udgøre én samlet ejerlejlighed.

Ejerlejligheden med ældre- eller ungdomsboligerne kan videreopdeles. Det tidligere videreopdelingsforbud blev ophævet ved lov nr. 389 af 26. april 2017.

Det fremgår ikke tydeligt af ordlyden af ejerlejlighedslovens § 21, om de bygninger, der er omfattet af bestemmelsen, kan opdeles uanset opførelsesår. Geodatastyrelsen fortolker bestemmelsen sådan, at den giver hjemmel til opdeling af bygninger uanset opførelsesår, da bestemmelsen i modsat fald ikke har et anvendelsesområde ved siden af ejerlejlighedslovens § 14.

2.10.9 Ejerlejlighedslovens § 22 – friplejeboliger

Ejendomme, hvor der af boligministeren er meddelt godkendelse til etablering af friplejeboliger på en del af ejendommen, og som ikke er omfattet af en af de øvrige bestemmelser i ejerlejlighedsloven, kan opdeles i ejerlejligheder. Det er en betingelse for opdeling, at friplejeboligerne med sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne og det til boligerne knyttede serviceareal efter opdelingen udgør én ejerlejlighed, eller at boligerne med sædvanlige fællesfaciliteter og servicearealet hver for sig udgør én ejerlejlighed. Andre boliger eller lokaler til andet end beboelse på ejendommen skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, medmindre opdeling eller videreopdeling i ejerlejligheder kan ske efter en af de øvrige bestemmelser i ejerlejlighedsloven.

Bestemmelsen sikrer det nødvendige grundlag for opdeling i uafhængige økonomiske enheder.

Det er en betingelse for opdeling efter ejerlejlighedslovens § 22, at der er andre boligformer eller erhverv på ejendommen end friplejeboliger, idet det følger af bestemmelsens ordlyd, at den kan anvendes, når der af boligmisteren er meddelt godkendelse til etablering af friplejeboliger ”på en del af ejendommen”.

Ifølge ordlyden af ejerlejlighedslovens § 22  kan opdeling ikke finde sted, hvis opdeling kan ske efter en af lovens andre bestemmelser om opdeling af ejendomme, altså ejerlejlighedslovens §§ 19 og 23. Formentligt vil opdeling også være udelukket efter ejerlejlighedslovens § 22, hvis hele ejendommen kan opdeles, fordi alle bygningerne på ejendommen (eller bygningen, hvis der ikke er andre) kan opdeles efter en eller flere opdelingshjemler på bygningsniveau, altså ejerlejlighedslovens §§ 14-15, § 16, stk. 3, §§17-18 eller §§ 20-21. Ejerlejlighedslovens § 22 er dermed en subsidiær opdelingshjemmel, der først kan anvendes, hvis ikke hele ejendommen kan opdeles efter lovens øvrige opdelingshjemler

Ved lov nr. 389 af 26. april 2017 ophævede man videreopdelingsforbuddet rettet mod ejerlejligheden med friplejeboliger eller med servicearealet eller med både friplejeboliger og servicearealet. Ejerlejligheden med friplejeboligerne kan derfor frit videreopdeles. Andre boliger eller lokaler til andet end beboelse på ejendommen skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, ” [..]medmindre opdeling eller videreopdeling i ejerlejligheder kan ske efter en af de øvrige bestemmelser i denne lov.”. Ejerlejligheden kan altså frit videreopdeles efter ejerlejlighedslovens § 13. En ordlydsfortolkning fører dermed til, at bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, med udlejningsboliger, kan videreopdeles i ejerlejligheder. Dette forekommer utilsigtet henset til formålet med forbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 1 (se nærmere afsnit 2.11.1).  Når ejerlejlighedslovens § 22, 3. pkt. ikke begrænser sig til at nævne videreopdeling, men også nævner opdeling, får det alene selvstændig betydning, hvis bestemmelsen dermed tillader, at en bygning, der ikke indeholder friplejeboliger, allerede ved opdelingen af ejendommen kan opdeles i flere ejerlejligheder. Bygningen skal i så fald, være omfattet af en af ejerlejlighedslovens opdelingshjemler på bygningsniveau. Men er det tilfældet, er det ikke nødvendigt først at registrere opdelingen af ejendommen for derefter i et step 2 at gennemføre videreopdeling.

2.10.10 Ejerlejlighedslovens § 23 – ejendomme tilhørende almene boligorganisationer

Ejerlejlighedslovens § 23 regulerer opdeling af ejendomme der tilhører almene boligorganisationer. Bestemmelsen viderefører § 10, stk. 4-9, i den tidligere ejerlejlighedslov.

Ejerlejlighedslovens § 23 finder anvendelse på ejendomme, der

• er ejet af almene boligorganisationer og
• indeholder almene boliger som defineret i lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse 1877 af 27. september 2021.

Hvis en ejendom er i sameje mellem en almen boligorganisation og en eller flere andre ejere, finder bestemmelsen også anvendelse.

Hvis en almen boligorganisation ejer eller er medejer af en ejendom, som ikke indeholder almene boliger, og hvor der heller ikke findes byggeri, hvor der er givet støttetilsagn til indretning af almene boliger, så finder ejerlejlighedslovens § 23 ikke anvendelse.

Sondring mellem almene boliger og andre boligtyper

Formuleringen af ejerlejlighedslovens § 23 kan give anledning til tvivl om, hvorvidt de omtalte boliger og beboelsesareal i stk. 1-6 er almene boliger eller andre boligtyper.

En ordlydsfortolkning af bestemmelsen sammenholdt med lovbemærkningerne fører til, at ordene

• ”Boliger og sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne” i stk. 1, alene omfatter almene boliger og ikke andre boligtyper.
• ”Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom”, i stk. 3, 4, 5 og 6, omfatter alene almene boliger og ikke andre boligtyper.
• ”Tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne” i stk. 3, er almene boliger.
• ”Tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne” i stk. 4, 3. og 4. pkt. er ikke almene boliger, men boliger til privat udlejning.
• ”Tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne” i stk. 5, 3. pkt. er private andelsboliger.

Ejerlejlighedslovens § 23, stk. 1 er ikke en opdelingshjemmel

Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer, som indeholder boliger og sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne og som ikke er omfattet af § 23, stk. 2-6, kan kun opdeles i ejerlejligheder, hvis hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed. Det følger af ejerlejlighedslovens § 23, stk. 1.

Ejerlejlighedslovens 23, stk. 1, er ikke en opdelingshjemmel. Denne fortolkning er begrundet i flere forhold. Bestemmelsen udgør efter ordlyden en begrænsning i opdelingsmåden for en ejendom, der i øvrigt kan opdeles med hjemmel i ejerlejlighedsloven. Ordene ”kan kun” markerer, at der er tale om en opdelingsbegrænsning.

Bestemmelsen, der blev indsat i 1985 i § 54d i boligbyggeloven (lov nr. 577 af 19. december 1985), havde oprindeligt følgende ordlyd: ”Ejendomme, der tilhører almennyttige boligselskaber, kan opdeles i ejerlejligheder efter bestemmelserne i lov om ejerlejligheder, såfremt beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed.” (vores understregning). Opdelingen skulle dermed også på det tidspunkt have hjemmel i en regel i ejerlejlighedsloven. Der er ikke holdepunkter for, at det har været hensigten med efterfølgende ændringer af reglen at indføre en ny generel opdelingshjemmel i ejerlejlighedslovens § 23, stk. 1.

Da ejerlejlighedslovens § 23, stk. 1 ikke er en opdelingshjemmel, skal der henvises til en anden opdelingshjemmel udenfor bestemmelsen, idet ejerlejlighedslovens § 23, stk. 1, herefter begrænser den måde opdeling af ejendommen kan ske på, der sikrer et entydigt ejerskab af den almene boligorganisations ejendom og adskillelse af dennes økonomiske forhold. Der skal afgives erklæring efter den anførte opdelingshjemmel og ejerlejlighedslovens § 23, stk. 1.

Hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne skal udgøre én ejerlejlighed

Ved opdeling af en ejendom ejet af en almen boligorganisation, som indeholder almene boliger, skal de almene boliger og fællesarealer til brug for lejerne samles i én ejerlejlighed. Ejerlejligheden med de almene boliger kan dog videreopdeles i flere ejerlejligheder med almene boliger efter ejerlejlighedslovens § 13 eller videreopdeles i forbindelse med et frasalg efter reglen i ejerlejlighedslovens § 23, stk. 2. Det afgørende er, at der ikke på noget tidspunkt opstår ejerlejligheder, hvor almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter bliver sammenblandet med arealer og rum til andre boligtyper end almene boliger, til erhverv eller til anden anvendelse i øvrigt.

Hvis der er to forskellige og regnskabsmæssigt adskilte afdelinger i den almene boligorganisation, der hver for sig skal administrere et antal almene boliger i samme ejendom, kan der i visse situationer uanset ordlyden af ejerlejlighedslovens § 23, stk. 1, oprettes to ejerlejligheder med almene boliger ved opdelingen.

Geodatastyrelsen har registreret en sådan opdeling, hvor ejendommen også indeholder andet end almene boliger, og derfor ville kunne opdeles sådan, at alle de almene boliger og fællesfaciliteter i step 1 samles til én ejerlejlighed, der i step 2 videreopdeles til to, der indeholder de to selvstændige afdelinger. I sådan en situation kan de to steps slås sammen, så der fra en start oprettes to ejerlejligheder med almene boliger.

Denne model kan dog ikke bruges, hvis ejendommen ikke indeholder andet end almene boliger.

 

Andre boligtyper end almene boliger, erhvervslokaler og afgrænsede husrum, med anden anvendelse kan frit opdeles i en eller flere ejerlejligheder, når der er hjemmel hertil i opdelingsregler udenfor ejerlejlighedslovens § 23. For nyt byggeri kan der henvises til ejerlejlighedslovens § 14.

 

Hvornår indtræder opdelingsbegrænsningen i ejerlejlighedslovens § 23, stk. 1?

For nyopført byggeri indtræder begrænsningen i opdelingsadgangen allerede på tidspunktet fra opnåelse af støttetilsagn. Der vil på dette tidspunkt være taget stilling til antallet af almene boliger, der kan opføres med støtte, antal rum i boligerne og deres areal. Med bestemmelsen sikres det, at den almene boligorganisations ejerskab til almene boliger kan holdes økonomisk adskilt fra ejerskab til andre ejerlejligheder i ejendommen. Ved nyopdeling på et tidligt byggestadie, skal opdelingen ske, så de almene boliger og tilhørende fællesfaciliteter, der er givet støttetilsagn til, bliver isoleret i en ejerlejlighed. Det gælder uanset, at byggeriet er på et stadie, hvor bygningen kun indeholder særskilt afgrænsede husrum, men endnu ikke er indrettet med boliger.

Ejerlejlighedslovens § 23, stk. 2-6 er selvstændige opdelingshjemler

Opdelingshjemlerne kan anvendes selvstændigt og uafhængigt af ejerlejlighedslovens øvrige opdelingshjemler. Stk. 2-6 sondrer ikke mellem bygninger, der er påbegyndt opført før og efter den 1. juli 1966.

Efter ejerlejlighedslovens § 23, stk. 2, kan ejendomme tilhørende almene boligorganisationer opdeles i ejerlejligheder, når der er indgået aftale om salg af en bolig efter almenboliglovens kapitel 5a. Opdelingen skal ske løbende, således at boligerne udlægges som selvstændige ejerlejligheder, i takt med at de bliver solgt. Det samme gælder eventuelle andre særskilt afgrænsede husrum i afdelingen. Dog kan opdelingen ske således, at hver bolig og hvert særskilte husrum i øvrigt udlægges som selvstændige ejerlejligheder ved det første salg eller ved senere salg, hvis boligorganisationen vurderer, at denne opdelingsmåde er mest hensigtsmæssig. Beslutning herom skal godkendes af kommunalbestyrelsen.

Efter ejerlejlighedslovens § 23, stk. 3-6, kan ejendomme tilhørende almene boligorganisationer opdeles i ejerlejligheder ved etablering af forskellige former for boliger ved indretning af ejendommens uudnyttede tagetager eller i en eller flere nye etager/ved påbygning af yderligere etager:

• tilførsel af almene boliger (stk. 3)
• etablering af boliger til helårsbeboelse, der anvendes til privat udlejning (stk. 4)
• etablering af boliger til helårsbeboelse og hver bolig udgør én ejerlejlighed (stk. 5)
• etablering af boliger til helårsbeboelse til brug for en privat andelsboligforening (stk. 6)

 

Det er ikke som ved opdeling efter ejerlejlighedslovens § 20, et krav, at boligerne er tilført efter den 1. juli 2004.

Det afgørende er, om tagetagen er uudnyttet på det tidspunkt, hvor opdelingen registreres hos Geodatastyrelsen. Det er ikke til hinder for opdeling af en ejendom, at der tidligere har været boliger i tagetagen, hvis tagetagen på et senere tidspunkt må anses for uudnyttet. Den faktiske indretning af tagetagen og registreringen i BBR vil indgå i vurderingen af, om en tagetage kan anses for at være uudnyttet, og det vil derfor ikke være tilstrækkeligt, at boligerne ikke er beboet. Hvis tagetagen ryddes, og boligenhederne slettes i BBR, må tagetagen anses for uudnyttet. Dette forudsætter eventuelt, at kommunen giver tilladelse til nedlæggelse af de eksisterende boliger, jf. lov om boligforhold § 3.

Ved opdeling efter stk. 3, 4 eller 6 skal hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne/andelshaverne efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ved opdeling efter stk. 5 skal hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed.

Videreopdeling og videreopdelingsforbud

Ejerlejligheder med almene boliger kan videreopdeles efter reglen i ejerlejlighedslovens § 13 eller videreopdeles i forbindelse med et frasalg efter reglen i ejerlejlighedslovens § 23, stk. 2. Ved videreopdeling er det ikke et krav, at ejerlejligheder med en eller flere almene boliger skal leve op til funktionskravene i bygningsreglement 2015 jf. ejerlejlighedslovens § 13, 2. pkt.

I visse situationer gælder der dog et videreopdelingsforbud:

• tagboligerne i en ejerlejlighed er dannet med hjemmel i ejerlejlighedslovens § 23, stk. 4 (ejerlejlighed med boliger til privat udlejning), og
• tagboligerne i en ejerlejlighed er dannet med hjemmel i ejerlejlighedslovens § 23, stk. 6 (ejerlejlighed med andelsboliger).

Ved opdeling af ejendommen efter ejerlejlighedslovens § 23 stk. 4, kan der ikke ske videreopdeling af tagboligen. Som alternativ hertil kan ejendommen opdeles efter ejerlejlighedslovens § 23 stk. 5, så hver bolig i tagetagen udgør én ejerlejlighed. Ved at opdele efter stk. 5, undgås videreopdelingsforbuddet i stk. 4, 4. pkt., og taglejligheder kan udlejes privat, som hvis opdelingen var sket efter stk. 4.

Opdelingsforbuddene i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 1 og 2, afspejler, at ejerlejlighedsloven i høj grad er boligpolitisk lovgivning. Forbuddet i § 16, stk. 1. nr. 1, mod opdeling af gammel bygningsmasse skal navnlig begrænse, at der fjernes ældre udlejningsboliger fra markedet. Sammen med opdelingsforbuddet for ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger i § 16, stk. 1, nr. 2, er det efter lovbemærkningerne intentionen at fastholde en blandet beboersammensætning i byerne ved at opretholde et boligmarked med et blandet boligudbud med såvel udlejningsboliger, andelsbolig og ejerboliger. 

Opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 3, har et andet sigte. Der er særlige regler for landbrugsejendommen i landbrugsloven og planloven, og forbuddet mod opdeling af landbrugsejendomme i ejerlejligheder skal blandt andet sikre, at der ikke opstår situationer i strid med disse regler og formålet hermed, hvilket vil kunne begrænse landbrugets udviklingsmuligheder.

2.11.1 Ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 1 – gammel bygningsmasse

Bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere kan ikke opdeles i ejerlejligheder, medmindre det særskilt fremgår af andre bestemmelser i ejerlejlighedsloven, jf. ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 1, og stk. 2.

Bestemmelsen, der viderefører opdelingsforbuddet i § 10, stk. 1, nr. 1, i den tidligere ejerlejlighedslov.

Der er således som udgangspunkt forbud mod opdeling af gammel bygningsmasse. Det afgørende er, om bygningen er ”påbegyndt opført” før den 1. juli 1966. Boligstyrelsen har udtalt, at det afgørende for, om en bygning må anses for påbegyndt opført efter den 1. juli 1966, er, ”om fundamentering var påbegyndt efter dette tidspunkt”, jf. pkt. 6a i cirkulære nr. 190 af 26. oktober 1979 om ændringer i lov om ejerlejligheder m.v.

Nyopførelse af byggeri uden nogen bevarelse af eksisterende bygningsdele, kan uden videre betragtes som ny bygningsmasse, der kan opdeles efter ejerlejlighedslovens § 14.

Ved ombygning eller gennemgribende renovering af bygninger, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, opstår spørgsmålet, om der fortsat er tale om gammel bygningsmasse, eller om ombygningen medfører, at der bliver tale om ny bygningsmasse, der kan opdeles efter ejerlejlighedslovens § 14.

Så længe ikke hele bygningen bortset fra fundament er nedrevet, så vil selv en omfattende ombygning ikke medføre, at en før 1. juli 1966 opført bygning kan ændre status til ny bygningsmasse, der kan opdeles efter ejerlejlighedslovens § 14. 

Ved Geodatastyrelsens administration af loven vil genopførelse af byggeri, hvor fundamentet er bevaret, herunder den del, som ligger over terræn (sokkel), bevirke, at der er tale om ny bygningsmasse, der dermed kan opdeles efter ejerlejlighedslovens § 14. Hvis der består bygningsdele ud over fundamentet, vil der fortsat være tale om en bygning, der er påbegyndt opført før den 1. juli 1966, og dermed en bygning, der er omfattet af opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 1.

Bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, kan dog opdeles, hvis det særskilt fremgår af ejerlejlighedsloven. Det følger af ejerlejlighedslovens § 16, stk. 2. Ejerlejlighedsloven giver mulighed for at opdele gammel bygningsmasse i ejerlejligheder i følgende tilfælde:

 

Derudover er det muligt at udlægge en bygning, påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, efter ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt. Denne bestemmelse gør det muligt at opdele hele ejendomme i ejerlejligheder fremfor at gennemføre udstykning af blandede ejendomme, hvor én af flere bygninger på ejendommen låser for opdeling af øvrige bygninger på samme ejendom, der kan opdeles. Ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt. er nærmere beskrevet under afsnit 2.3.2.

2.11.2 Ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2 – ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger

Ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, kan ikke opdeles i ejerlejligheder, medmindre det særskilt fremgår af andre bestemmelser i ejerlejlighedsloven, jf. ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2, og stk. 2.

Forbuddet er en videreførelse af den tidligere gældende § 10, stk. 11, nr. 2, der oprindeligt blev indsat i ejerlejlighedsloven ved lov nr. 175 af 18. maj 1977 om ændring af lov om ejerlejligheder. Ved fremsættelsen af lovforslaget indeholdt bestemmelsen et forbud mod opdeling af de ejendomme, der var overtaget af en andelsboligforening efter lejelovens regler om tilbudspligt. Under behandlingen af lovforslaget blev det udvidet til et generelt forbud mod opdeling af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger. Der er derfor tale om et totalt forbud mod opdeling af andelsboligejendomme i ejerlejligheder, uanset hvordan de er stiftet.

Opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2, gælder for ejendomme ejet af private andelsboligforeninger omfattet af andelsboligforeningslovens regulering. Andelsboligforeningsloven finder anvendelse på ”ejendomme med flere end 2 beboelseslejligheder”, jf. andelsboligforeningslovens § 1, stk. 1, 1. pkt. Det vil sige, at ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2, kun finder anvendelse på ejendomme med flere end to beboelseslejligheder.

 

Ved opgørelsen af antal beboelseslejligheder er det efter såvel andelsboligforeningsloven som ejerlejlighedsloven den faktiske indretning af bygningerne, der er afgørende, og ikke den formelle registrering af antal boligenheder i BBR. Opgørelsen af antal beboelseslejligheder er nærmere beskrevet i afsnit 2.10.4. om opdeling efter ejerlejlighedslovens § 17.

Ved anmodning om registrering af en ejendoms opdeling i ejerlejligheder, skal der foreligge en erklæring fra ejeren om, hvorvidt ejendommen inden for de seneste 5 år har tilhørt en andelsboligforening. Det følger af registreringsbekendtgørelsens § 4, stk. 1, nr. 6. Ved ”ejer” i bekendtgørelsens forstand menes den fysiske eller juridiske person, der ifølge adkomst i tingbogen er berettiget til at råde over ejendommen, jf. registreringsbekendtgørelsens § 2, stk. 2. Hvis en andelsboligforening står som adkomsthaver i tingbogen, vil det som udgangspunkt indebære, at ejendommen er omfattet af opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2. Udgangspunktet fraviges, hvis der på trods af den angivne adkomsthaver er tale om en forening, der ikke er omfattet af andelsboliglovens regulering.

En erklæring om, at ejendommen inden for de seneste 5 år har tilhørt en andelsboligforening, betyder ikke i sig selv, at ejendommen ikke kan opdeles. Geodatastyrelsen bruger oplysningen til at foretage en prøvelse af, om der i den konkrete sag er tale om en omgåelse af opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2. Ved en sådan prøvelse kigger Geodatastyrelsen blandt andet på aftaler mellem andelsboligforeningen og køber af ejendommen, referater af de seneste generalforsamlinger i andelsboligforeningen og aftaler mellem andelshaverne og køber af ejendommen.

Omgåelse af opdelingsforbuddet

Det er muligt at opdele en ejendom, der tidligere har været ejet af en andelsboligforening, i ejerlejligheder. Det gælder dog ikke, hvis salget af ejendommen er sket på en måde, så det må anses for at være omgåelse af opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2. Forbuddet mod opdeling af ejendommen tilhørende private andelsboligforeninger gælder ifølge retspraksis også i situationer, hvor ejendommen formelt ikke er ejet af en andelsboligforening, men hvor forbuddet søges omgået eksempelvis ved, at ejendommen sælges til andelshaverne. Denne situation må sidestilles med, at ejendommen bliver opdelt i ejerlejligheder af andelsboligforeningen som ejer.

Østre Landsret har forholdt sig til spørgsmålet om omgåelse i kendelse af 4/8 2006, 7. afd. Kære nr. B-2301-06. I denne sag solgte andelsboligforeningen ejendommen til et anpartsselskab, der var ejet af andelsboligforeningen. Derved var andelshaverne sikret, at deres interesser blev varetaget, idet de selv via foreningen kunne styre processen. Herved opnåede andelshaverne det samme, som hvis foreningen selv havde opdelt andelsboligforeningens ejendom i ejerlejligheder.

Forbuddet gælder ifølge retspraksis også, når en privat andelsboligforening erhverver en ejerlejlighed i en allerede opdelt ejendom og ønsker at videreopdele ejerlejlighed efter ejerlejlighedslovens § 13. Dette er nærmere beskrevet i afsnit 3.1.2.

Der vil være tale om omgåelse af opdelingsforbuddet, hvis der er tale om:

• Rent selvsalg: ejendommen sælges til andelshaverne, som herefter som ejere lader ejendommen opdele i ejerlejligheder og dermed umiddelbart bliver ejere af ejerlejlighederne.
• Indirekte selvsalg: ejendommen sælges til et mellemled (typisk et ApS), der skal stå for opdelingen i ejerlejligheder, men hvor andelshaverne er sikret ret hos selskabet til at købe deres boliger som ejerlejligheder (køberet).

Hvis andelshaverne har opnået en forkøbsret til at erhverve en ejerlejlighed, som rummer den beboelseslejlighed de havde brugsret til, beror det på en konkret vurdering af forkøbsrettens vilkår, om opdelingsforbuddet er omgået. Hvis andelshaverne reelt først kan erhverve ejerlejligheden efter, at ejerlejligheden har været udbudt til salg på markedet på en sædvanlig måde, og på de vilkår der kan opnås på det frie marked, så vil der ikke være tale om omgåelse af opdelingsforbuddet. 

Hvis andelsboligforeningen sælger ejendommen til en uafhængig tredjemand, der efter en opdeling i ejerlejligheder kan sælge ejerlejlighederne på et frit marked, vil der ikke være tale om omgåelse af opdelingsforbuddet. Opdeling af ejendommen i ejerlejligheder vil derfor ikke være i strid med ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2.

Ejendomme med flere bygninger

Opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2, gælder for ejendomme ejet af private andelsboligforeninger omfattet af andelsboligforeningslovens regulering, hvilket vil sige ejendomme med flere end to beboelseslejligheder. Antallet af beboelseslejligheder opgøres på baggrund af den faktiske fysiske indretning af bygningerne på samme måde som efter ejerlejlighedslovens § 17. Efter ejerlejlighedslovens § 17 er det dog afgørende, hvor mange beboelseslejligheder, der er i den enkelte bygning, mens det afgørende i forhold til ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2, er, om der er flere end to beboelseslejligheder på ejendommen.

Hvis der kun er én bygning på en ejendom, og der er to beboelseslejligheder i bygningen, gælder opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2 ikke. Ejendommen kan derfor opdeles i ejerlejligheder, uanset om der er tale om gammel bygningsmasse, da ejendommen i så fald vil være omfattet af ejerlejlighedslovens § 17.

Hvis der er flere bygninger på ejendommen, vil ejendommen være omfattet af opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2, hvis der samlet set er mere end to beboelseslejligheder i bygningerne på ejendommen. Opdelingsforbuddet gælder for hele ejendommen, dvs. alle bygningerne på ejendommen. Det gælder, selv om det fremgår af ejerlejlighedslovens § 12, 2. pkt. at muligheden for opdeling ved ejendomme med flere bygninger skal vurderes for hver bygning for sig.

Undtagelser til opdelingsforbuddet

En ejendom, der tilhører en privat andelsboligforening, kan ifølge ejerlejlighedslovens § 16, stk. 2, opdeles i ejerlejligheder, hvis dette særskilt fremgår af ejerlejlighedsloven. Når det bestemmes, at opdeling kan ske ”såfremt dette særskilt fremgår af denne lov”, indebærer det, at det positivt skal fremgå af ordlyden af en opdelingshjemmel, at opdelingshjemlen også kan anvendes på ejendomme eller bygninger tilhørende private andelsboligforeninger. Da det ikke følger af ordlyden af ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3, eller § 17, at disse opdelingshjemler kan anvendes på ejendomme/bygninger, der tilhører private andelsboligforeninger, kan disse bestemmelser ikke anses for undtagelser til opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2.

Ejerlejlighedsloven giver mulighed for at opdele ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger i følgende tilfælde:

 

Efter ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1, er det den enkelte bygning på en ejendom ejet af en privat andelsboligforening, der kan opdeles efter ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1. De eksisterende boliger i denne bygning skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed. Hvis en ejendom, der er ejet af en privat andelsboligforening, består af flere bygninger, skal bygningerne vurderes hver for sig, jf. ejerlejlighedslovens § 12, 2. pkt.

2.11.3 Ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 3 - landbrugsejendomme

Landbrugsejendomme, jf. lov om landbrugsejendomme kan ikke opdeles i ejerlejligheder. Opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 3, viderefører § 10, stk. 11, nr. 1, i den tidligere ejerlejlighedslov.

Ved en landbrugsejendom forstås en ejendom, der er noteret som en landbrugsejendom i Geodatastyrelsens matrikelregister, jf. § 2 i lov om landbrugsejendomme. Ejendommene skal være på 2 ha eller derover og forsynet med en beboelsesbygning. Landbrugsejendomme er underlagt landbrugspligt.

Ejerlejlighedsloven indeholder ingen undtagelser til opdelingsforbuddet i § 16, stk. 1, nr. 3.

Det er muligt at få fjernet landbrugspligten fra en ejendom med den virkning, at ejendommen ikke længere er omfattet af lov om landbrugsejendomme. Landbrugspligten bortfalder eksempelvis automatisk, når ejendommens areal ved udstykning eller på anden vis reduceres til under 2 ha. Hvis landbrugspligten fjernes fra en ejendom, er ejendommen ikke længere omfattet af opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 3.