Version 30. juni 2022

9. Fælleslodder

Ved en fælleslod forstås et matrikelnummer i fælleseje, når mindst én ideel andel i matrikelnummeret er registreret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom, jf. udstykningslovens § 3. En fælleslod kan også bestå af flere særskilt beliggende jordstykker, der hver har fået tildelt et matrikelnummer.

Fælleslodderne er arealer, der i sin tid ikke blev udskiftet, men blev udlagt til fælles brug for flere lodsejere i et ejerlav. Ved udarbejdelsen af matriklen af 1844 blev de ideelle andele i fællesarealerne noteret som hørende til de pågældende lodsejeres ejendomme, hvor hver ejendom dengang var betegnet med kun ét matrikelnummer. Andele i en fælleslod var dermed registreret i matriklen med en tilknytning til et bestemt matrikelnummer i den samlede faste ejendom. Denne registreringsform blev ændret i 2008, hvorefter en andel i en fælleslod er registreret under den samlede faste ejendom (nuværende BFE-nummer) uden direkte tilknytning til et bestemt matrikelnummer. I tingbogen er adkomst til en andel i en fælleslod dog forsat anført med et bestemt matrikelnummer af den samlede faste ejendom, som andelen udgør en del af. Se også figur 9-1 nedenfor.

En andel i en fælleslod kan enten udgøre en del af en samlet fast ejendom, jf. udstykningslovens § 2, stk. 2, eller være en fri andel. Ved en fri andel forstås, at andelen ikke længere er noteret som hørende til en samlet fast ejendom. Når alle andele er blevet frie andele, er der ikke længere tale om en fælleslod, men om en almindelig samlet fast ejendom i sameje mellem flere ejere.

Udstykningslovens § 15 indeholder regler om andele i fælleslodder. En andel, der udgør en del af en samlet fast ejendom, kan således ikke afhændes eller pantsættes særskilt, medmindre andelen fraskilles ejendommen som en fri andel. En andel i en fælleslod kan dermed ikke arealoverføres til en anden samlet fast ejendom, hverken særskilt eller sammen med et areal fra den ejendom, som fælleslodden hører under. Fraskilles en andel i en fælleslod derimod som en fri andel, kan den afhændes særskilt, da den ikke længere hører under en samlet fast ejendom, se afsnit 9.1. Efter fraskillelsen må andelen ikke på ny registreres som hørende til en samlet fast ejendom. Det fremgår også af udstykningslovens § 15, at der ikke kan registreres nye fælleslodder i matriklen.

Regler om opdeling af en fælleslod i afgrænsede arealer, der udlægges som vederlag for ideelle andele i fælleslodden, er omtalt i afsnit 9.2.

Der henvises i øvrigt til afsnit 2.1. og 2.2. i vejledning om udstykningskravet.

I matriklen er der registreret 385 fælleslodder på 505 jordstykker (medio 2022).


9.1. Fraskillelse af andel i en fælleslod fra en samlet fast ejendom

En andel i en fælleslod kan fraskilles en samlet fast ejendom som en fri andel. Den frie andel vil herefter ikke længere være noteret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom (et BFE-nummer). På tilsvarende vis vil den tinglyste adkomst til en fri andel i en fælleslod ikke være angivet med et matrikelnummer, da andelen ikke længere hører til en samlet fast ejendom. Se også figur 9-2 nedenfor.


Fraskillelse af en andel i en fælleslod fra en samlet fast ejendom er ikke omfattet af udstykningslovens § 20, og der er således ingen krav om oplysninger eller erklæringer i henhold til anden lovgivning. Over for Geodatastyrelsen skal fraskillelsen kun dokumenteres på skematisk redegørelse.

En andel i en fælleslod udgør en del af en samlet fast ejendom, og andelen er dermed omfattet af ejendommens samlede pantehæftelser. Når en andel i en fælleslod er blevet fraskilt fra en samlet fast ejendom, eksisterer andelen som en fri andel i fælleslodden. En fri andel ejes af en person (eller en juridisk person), og udgør dermed ikke længere en del af en samlet fast ejendom.

Fraskillelse af andel i en fælleslod kan først registreres i matriklen, når Geodatastyrelsen har modtaget meddelelse fra Tinglysningsretten om, at forandringerne er godkendt efter reglerne i tinglysningslovens § 21. Dette fremgår af bekendtgørelsens § 22, stk. 2.

Geodatastyrelsen påser før fraskillelse af andel i en fælleslod, at de påtænkte matrikulære forandringer ikke er i strid med udstykningsloven eller regler fastsat i medfør heraf, jf. udstykningslovens § 25, stk. 2. Hvis de matrikulære forandringer ikke er i strid hermed, vil Geodatastyrelsen underrette Tinglysningsretten om sagen via tinglysningssløjfen. Tinglysningsretten påser herefter, om tinglyste rettigheder er til hinder for registrering af de matrikulære forandringer, jf. tinglysningslovens § 21, inden forandringerne kan registreres i matriklen og indføres i tingbogen. Se også vejledningens afsnit 1.4.1 vedr. tinglysningssløjfen. I tingbogen bliver ejeren af den ejendom, hvorfra andelen er fraskilt, oprettet som adkomsthaver til den frie andel.

Ved udstykning af en samlet fast ejendom, hvortil der hører andel i en fælleslod, skal andelen enten forblive under restejendommen eller fraskilles som en fri andel efter udstykningslovens § 15. Ved restejendommen forstås den samlede faste ejendom (BFE-nummer), som andelen hidtil har hørt under.

Der opkræves ikke ekspeditionsgebyr ved fraskillelse af andel i en fælleslod.

 
9.2. Opdeling af en fælleslod i afgrænsede arealer

En fælleslod kan opdeles i afgrænsede arealer, hvor de ideelle andele af fælleslodden bliver udlagt som afgrænsede arealer med selvstændige matrikelnumre. Se også figur 9-3 nedenfor. Et udlagt areal siges herefter at udgøre vederlag for den specifikke ideelle andel i fælleslodden.

Opdeling af en fælleslod i afgrænsede arealer er sjældent forekommende. Udstykningslovens kapitel 1 definerer derfor ikke et begreb, der dækker sagsarten. Men ved lovens tilblivelse er det forudsat, at der til brug ved registrering af opdelingen i matriklen skal foreligge den samme dokumentation som ved en almindelig udstykning. Geodatastyrelsen kan derfor forlange denne dokumentation, jf. bekendtgørelsens § 22, stk. 1. Foruden den særlige ejererklæring, der altid skal foreligge ifølge § 22, stk. 1, vil der altid blive forlangt skelerklæring samt dokumentation for vejadgang fra de udlagte arealer til offentlig vej, jf. reglerne i bekendtgørelsens kapitel 2 og 3. Derudover skal der foreligge måleblad, ændringskort og skematisk redegørelse, og sagen skal forelægges offentlige myndigheder til udtalelse efter reglerne i bekendtgørelsen om udstykningskontrollen.

Opdeling af en fælleslod i afgrænsede arealer som vederlag for ideelle andele er ikke pålagt afgift eller gebyr. Ved tinglysning af første skøde skal der forevises et rids af det areal, der er udlagt som vederlag for andel i fælleslodden. Der henvises i øvrigt til Tinglysningsrettens vejledning omkring tinglysningsmæssige forhold ved arealoverførsel og udstykning. Vejledningen kan findes på Tinglysningsrettens hjemmeside.

Hvis opdeling af en fælleslod i afgrænsede arealer kan godkendes, vil Geodatastyrelsen underrette Tinglysningsretten om sagen via tinglysningssløjfen. Tinglysningsretten påser herefter, om tinglyste rettigheder er til hinder for registrering af de matrikulære forandringer, jf. tinglysningslovens § 21, inden forandringerne kan registreres i matriklen og indføres i tingbogen. Se også vejledningens afsnit 1.4.1 vedr. tinglysningssløjfen.

Selvom det kun er en del af fælleslodden, der ønskes opdelt, kan det være hensigtsmæssigt, hvis landinspektøren efter aftale med rekvirenten udarbejder en samlet "udstykningsplan", som viser, hvordan hele fælleslodden kan opdeles. Herved får alle ejere af andele i fælleslodden mulighed for at bedømme forslaget, inden de godkender, at enkelte arealer udlægges som vederlag for ideelle andele, jf. bekendtgørelsens § 22, stk. 1.

Et areal, der er vederlag for en fri andel i en fælleslod, vil efter opdelingen komme til at udgøre en ny samlet fast ejendom. Er arealet derimod vederlag for en andel, der er en del af en samlet fast ejendom, vil det ved opdelingen tildelte matrikelnummer blive noteret under denne ejendom, medmindre andelen samtidig begæres fraskilt, jf. vejledningens afsnit 9.1. Se også figur 9-3.

I tidens løb er der opstået en betydelig uorden med hensyn til registrering af ejendomsforholdene vedrørende andele i fælleslodder. Det betyder, at registreringen i matriklen ikke nødvendigvis er korrekt. Der kan desuden være uoverensstemmelser mellem registreringerne i matriklen og tingbogen. Endelig kan der være sket overdragelse af eller vundet hævd på en del af en fælleslod, uden at disse forhold er blevet berigtiget.

Det er landinspektørens ansvar at indhente erklæring fra alle ejere, der har andel i fælleslodden. Da det som ovenfor nævnt kan være vanskeligt at afgrænse ejerkredsen, bør landinspektøren, før en ideel andel i en fælleslod udlægges som et afgrænset areal, indhente oplysning om noterings- og ejerforhold fra matriklen og tingbogen. Hvis der er tvivl om ejerforholdet til fælleslodden (antallet af andele, ejerforholdet til andele), kan landinspektøren indkalde alle, der gør krav på at have andel i fælleslodden til et møde. Indkaldelsen kan eksempelvis ske på tilsvarende måde som den procedure, der er beskrevet i tinglysningslovens § 52 a.

Kan der ikke opnås enighed om ejerforholdet til fælleslodden, kan den ikke opdeles før ejerforholdet er afklaret – eventuelt ved ejendomsdom. Der er ikke i udstykningsloven, som i de tidligere udskiftningsbestemmelser, regler for opløsning af fællesskabet i tilfælde, hvor en af ejerne ikke vil godkende, at et areal udlægges som vederlag for en ideel andel.

Hvis en del af en fælleslod ønskes fraskilt, for at arealet kan sælges til anden side, og alle ejerne af andele i fælleslodden fortsat skal have andel i den resterende del af fælleslodden, må det ske ved udstykning eller arealoverførsel. Overdragelsesdokumentet må udstedes af samtlige ejere af andele i fælleslodden.