5. Arealoverførsel

* Nedenstående tekst udgør kapitel 11 i vejledning nr. 46 af 18. april 2001 *


11. Arealoverførsel.

11.1. Anvendelsesområde.

Det fremgår af udstykningslovens § 7, at areal kan overføres fra en ejendom til en samlet fast ejendom eller til offentlig vej enten ved arealoverførsel eller ved ejendomsberigtigelse.

Der er tale om arealoverførsel, når forandringerne sker som følge af en privatretlig aftale eller en offentligretlig beslutning, medens ejendomsberigtigelse omfatter forandringer, der er en følge af hævd eller naturens kræfter.

Reglerne om arealoverførsel omfatter tilfælde, hvor der ønskes overført areal fra en samlet fast ejendom til en anden samlet fast ejendom eller til offentlig vej, og tilfælde, hvor der ønskes overført umatrikuleret areal til en samlet fast ejendom eller til offentlig vej. Arealet behøver ikke at grænse til den ejendom, det overføres til.

Reglerne om arealoverførsel kan også anvendes, når en samlet fast ejendom overdrages og samtidig ønskes overført til en anden samlet fast ejendom. Når adkomst for erhververen er blevet tinglyst, kan sagen dog kun ordnes ved sammenlægning. Det følger af definitionen på en umatrikuleret ejendom i udstykningslovens § 4, stk. 2, at også en sådan ejendom kan overføres til en samlet fast ejendom ved arealoverførsel.

Umatrikuleret areal, der er opstået ved inddæmning, tørlægning eller opfyldning på søterritoriet, og som ønskes indlagt under en samlet fast ejendom, overføres efter reglerne om arealoverførsel. Hvis derimod areal, der er opstået fra havet ved naturlig forandring, ønskes indlagt under den ejendom, som det hører til, må det ske ved ejendomsberigtigelse.

Overførsel af areal til offentlig vej forudsætter, at arealet udskilles som offentlig vej. Forandringen falder ind under reglerne for arealoverførsel, uanset om arealet indlægges under et allerede udskilt offentligt vejareal eller registreres som et selvstændigt offentligt vejareal. Hvis et areal, der har været offentlig vej i mindst 20 år, ønskes udskilt, anvendes reglerne om ejendomsberigtigelse.

Der kan ikke ske arealoverførsel til anden art af umatrikuleret areal end udskilt offentligt vejareal. Hvis areal ønskes overført til en umatrikuleret ejendom, der ikke er optaget i matriklen, må denne ejendom eller eventuelt en del af den samtidig søges matrikuleret.

Overførsel af areal som følge af ekspropriation eller jordfordelingskendelse omfattes af begrebet "arealoverførsel" i udstykningslovens § 7, men reglerne i udstykningslovens § 25 og i §§ 13 og 14 i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder gælder ikke, idet den pågældende myndighed selv sørger for fornøden ordning af pante- og servitutforhold m.v. og for berigtigelse af adkomst. Der henvises til § 21, stk. 1, i bekendtgørelsen.

Reglerne om arealoverførsel giver ikke mulighed for at overføre areal fra et matr.nr. til et andet matr.nr. inden for den samme samlede faste ejendom. En sådan forandring må gennemføres som en teknisk ændring, jf. bekendtgørelsens § 24, stk. 2.

Ved arealoverførsel kan der ske ændring af sogne- og/eller kommunegrænser.

Ved ændring af en kommunegrænse, hvorved der overføres et areal, der er større end 3000 m² eller arealet er beboet eller agtes bebygget, skal landinspektøren forelægge sagen for Indenrigsministeriet. Herefter vil Indenrigsministeriet høre de involverede kommuner og amtsråd og eventuelt Kirkeministeriet, hvis kommunegrænsen også er en sognegrænse.

Ved ændring af en kommunegrænse, hvorved der overføres et areal, der er mindre en 3000 m² og ubeboet og ikke agtes bebygget, skal Indenrigsministeriet ikke høres. Det skal fremgå af arealoverførselssagen, at de pågældende kommunalbestyrelser har tiltrådt grænseændringen. Er kommunegrænsen tillige en amtsgrænse, skal amtsrådene også tiltræde ændringen.

Ved ændring af en sognegrænse, der ikke udgør en kommunegrænse, skal landinspektøren forelægge sagen for Kirkeministeriet, hvis det overførte areal er beboet eller agtes bebygget.


11.2. Pantehæftelser og servitutter.

11.2.1. Hovedregel.

Det fremgår af § 25, stk. 1, i udstykningsloven og af § 13 i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder, at der ved arealoverførsel skal foreligge dokumentation for, at bestemmelserne i tinglysningslovens § 23 om pantehæftelser og servitutter er iagttaget. Dokumentationen skal foreligge i form af en dommerattest.

Hvis den ejendom, arealet overføres fra, ikke er optaget i tingbogen, kan der ifølge sagens natur ikke være tinglyst pantehæftelser eller servitutter, og der kan ikke udstedes en dommerattest efter reglerne i tinglysningslovens § 23. Landinspektøren må da oplyse, at dette er årsagen til, at attesten ikke medfølger.


11.2.2. Undtagelser fra hovedregel.

En landinspektørerklæring kan i særlige tilfælde erstatte dommerattest vedrørende pantehæftelser. Bestemmelsen herom findes i bekendtgørelsens § 13, stk. 2, 1. pkt., og har betydning, når areal ønskes overført til offentlig vej eller til jernbaneareal, som tilhører DSB eller Banestyrelsen. Udgør arealet et helt matrikelnummer, er der dog behov for at afklare, om der af hensyn til påhvilende pantehæftelser er noget til hinder for, at nummeret udgår af matriklen. Kravet om dommerattest kan derfor ikke frafaldes i sådanne tilfælde.

Når areal fragår en ejendom og udskilles som offentlig vej, kræves der som hidtil ikke attest fra dommeren om servitutforholdene, jf. § 13, stk. 3, i bekendtgørelsen. Dette skyldes, at offentlige vejarealer normalt ikke er optaget i tingbogen, og at servitutter, der vedrører det udskilte vejareal, derfor heller ikke kan registreres i tingbogen. Undtagelsesreglen gælder ikke, hvis den offentlige vej er optaget i tingbogen. I Sønderjylland er alle offentlige veje optaget i tingbogen, og der kan være tinglyst servitutter på vejarealerne. Der vil derfor kræves attest fra dommeren om servitutforholdene, både når der overføres areal til offentlig vej og fra offentlig vej.


11.3. Adkomst.

11.3.1. Hovedregel, når arealet er overdraget (afhændet m.v.).

Hovedreglen findes i udstykningslovens § 25, stk. 2, og i bekendtgørelsens § 14, stk. 1, og går i sin kerne ud på, at overdragelsesdokumentet - skødet - skal være tinglyst på begge ejendomme, før den matrikulære forandring kan registreres i matriklen.

Skødet, som sendes til matrikelmyndigheden med sagen om arealoverførsel, kan ved fremsendelsen være betinget eller endeligt.

Når skødet er endeligt, skal begæring om endelig tinglysning være påtegnet skødet, jf. § 18 i bekendtgørelsen om tinglysning i tingbogen. Påtegningen skal opfylde tinglysningsbekendtgørelsens almindelige krav til påtegninger, og anmelderen af påtegningen skal således angives ved påtegningens begyndelse, selvom anmelderen er anført andetsteds på skødet, jf. tinglysningsbekendtgørelsens § 5, stk. 2. Når begæringen om tinglysning er påtegnet skødet ved fremsendelsen til matrikelmydigheden, er særskilt bemyndigelse for matrikelmyndigheden til at fremsende skødet til endelig tinglysning ikke nødvendig. Når arealoverførslen er registreret i matriklen, underretter matrikelmyndigheden tinglysningsdommeren herom, jf. udstykningslovens § 32, stk. 1, og sender skødet til tinglysning. Det påhviler imidlertid anmelderen om nødvendigt at anmode tinglysningsdommeren om forlængelse af den fastsatte frist.

Er skødet betinget, må det ikke være betinget af andet end registreringen af arealoverførslen i matriklen. Skødet kan dog tillige være betinget af, at en anden arealoverførsel samtidig registreres i matriklen. Begæringen om skødets tinglysning som endeligt bør være påført skødet ved indsendelse til matrikelmyndigheden.


11.3.2. Undtagelser fra hovedregel.

11.3.2.1. Værdien under den fastsatte beløbsgrænse.

Reglerne i bekendtgørelsens § 14, stk. 2-5, indeholder undtagelser fra kravet om tinglysning af et overdragelsesdokument. Den vigtigste undtagelse findes i stk. 2. Den gælder for arealer, hvis værdi ikke overstiger det beløb, der er fastsat i § 4, stk. 1, i bekendtgørelsen om matrikulære afgifter og gebyrer m.v. Der skal i sådanne tilfælde foreligge erklæring fra ejerne om værdien. Der skal endvidere foreligge rådighedsattest for ejendommene.

Ved værdien forstås købesummen, dog mindst det beløb, hvormed arealet inklusive bygninger, træer m.v., som overdrages sammen med arealet, indgår i den ansatte ejendomsværdi ved seneste offentlige vurdering.


11.3.2.2. Arealoverførsel til eller fra offentlig vej.

Undtagelsesreglen i bekendtgørelsens § 14, stk. 3, vedrører dokumentation for overdragelsen ved arealoverførsel til eller fra offentlig vej. Når et offentligt vejareal nedlægges og overføres til en samlet fast ejendom, eller når der overføres areal fra en ejendom til offentlig vej, er det - uanset værdien af det overførte areal - tilstrækkelig dokumentation for overdragelsen, at der foreligger enten erklæring fra vejbestyrelsen og ejeren af den berørte ejendom om, at de godkender arealoverførslen, eller kopi af aftalen om arealoverførslen.

Det kræves ikke i bekendtgørelsens § 14, stk. 3, at der skal foreligge rådighedsattest vedrørende den berørte samlede faste ejendom. Det er landinspektørens ansvar at sikre sig, at det er ejeren, der underskriver erklæringen.

Hvis en almen vej eller en privat fællesvej er optaget som landevej eller kommunevej i henhold til § 21, henholdsvis § 23 i lov om offentlige veje, er kommunalbestyrelsens (for landevejes vedkommende amtsrådets) erklæring herom tilstrækkelig dokumentation for overdragelsen. Der skal således ikke foreligge erklæring eller kopi af aftale som nævnt i § 14, stk. 3, 1. pkt., i bekendtgørelsen.


11.3.2.3. Arealoverførsel af nedlagt privat fællesvej.

Når en nedlagt privat fællesvej søges overført til en samlet fast ejendom efter reglerne i kap. 9 i lov om private fællesveje, er der taget stilling til adkomstforholdene. Som det fremgår af § 14, stk. 4, i bekendtgørelsen, er det således tilstrækkeligt, at der foreligger erklæring fra vejmyndigheden om, at overdragelsen er sket efter de nævnte regler.


11.3.2.4. Arealoverførsel fra baneareal, der tilhører staten.

Reglen i bekendtgørelsens § 14, stk. 5, vedrører kun overførsel af areal fra jernbaneareal, der tilhører DSB eller Banestyrelsen, til en samlet fast ejendom. Den svarer i øvrigt til reglerne i bekendtgørelsens § 14, stk. 3, for overførsel af areal fra udskilt offentlig vej til en samlet fast ejendom.


11.3.2.5. Arealoverførsel fra ejendom, hvortil ingen har tinglyst adkomst.

Bortset fra tilfælde, der omfattes af bekendtgørelsens § 14, stk. 3, 4 eller 5, kan der således ikke ske arealoverførsel til eller fra en ejendom, hvortil ingen har tinglyst adkomst, før der er taget stilling til adkomstspørgsmålet, eventuelt ved ejendomsdom.


11.3.3. Arealoverførsel mellem ejendomme med samme ejer.

Reglerne i bekendtgørelsens § 15 vedrører tilfælde, hvor areal overføres mellem ejendomme, der har samme ejer. Da der ikke sker overdragelse af arealet, skal der ikke tinglyses noget skøde, og arealet kan uanset dets værdi overføres på grundlag af erklæring fra ejeren. Desuden skal der foreligge rådighedsattest vedrørende ejendommene.

Et umatrikuleret areal, der er fremkommet ved inddæmning, tørlægning eller opfyldning på søterritoriet, kan overføres til en samlet fast ejendom ved arealoverførsel, når arealet og den ejendom, det ønskes overført til, har samme ejer. Reglen i bekendtgørelsens § 15, stk. 2, sigter på de tilfælde, hvor det fremkomne areal er umatrikuleret og ikke er optaget i tingbogen. Dokumentation for, at adkomstforhold ikke er til hinder for arealoverførslen, kan f.eks. være godtgørelse af, at ejeren af den ejendom, arealet ønskes overført til, er den, der har fået tilladelse fra Kystinspektoratet, fra 1. januar 2001 Kystdirektoratet, eller Trafikministeriet til at etablere arealet. Hvis der foreligger et skøde eller andet overdragelsesdokument vedrørende arealet til ejendommens ejer, vil dette også være tilstrækkelig dokumentation.

Som beskrevet i afsnit 10.2. kræves der ikke tilladelse fra Kystdirektoratet, hvis et areal fremkommer ved opfyldning m.v. inden for de dækkende værker i en havn omfattet af § 1 i havneloven, hvis det dokumenteres, at Kystdirektoratet har truffet afgørelse om, at opfyldning m.v. kan ske uden tilladelse.

Bekendtgørelsens § 15, stk. 3, giver mulighed for, at såvel et opfyldt areal som et areal, der er fremkommet ved etablering af et fast anlæg, f.eks. et bolværk uden på et eksisterende bolværk, kan overføres til en samlet fast ejendom, når der foreligger erklæring fra havneejeren om indforståelse med, at arealet overføres, jf. bekendtgørelsens § 15, stk. 1, nr. 1, og om, at arealet er omfattet af havnelovens § 1. Er der tale om opfyldning m.v. i Københavns Havn gælder der tilsvarende regler, jf. bekendtgørelsens § 15, stk. 4.

Med hensyn til indhentning af tilladelse fra Kystdirektoratet henvises til vejledningens afsnit 10.2.