6. Dispositioner, der kræver tilslutning fra de øvrige ejere af ejerlejligheder

Når en ejendom er opdelt, kræver en række efterfølgende ændringer tilslutning fra de øvrige ejere af ejerlejligheder. Ved anmodning om registrering skal der derfor foreligge dokumentation, der sandsynliggør, at ejeren i forhold til de øvrige ejere af ejerlejligheder i den opdelte ejendom, er berettiget til at registrere ændringen. Det gælder ved anmodning om

  • registrering af andre ændringer af ejerlejligheder end videreopdeling, jf. registreringsbekendtgørelsens § 7, stk. 1, nr. 4, og
  • registrering af nye ejerlejligheder på en ejendom opdelt i ejerlejligheder, som ikke opstår ved videreopdeling af en ejerlejlighed, jf. registreringsbekendtgørelsens § 8, stk. 1, nr. 4

6.1 Hvornår er det sandsynliggjort, at ejeren er berettiget til at få registreret ændringen?

Geodatastyrelsen foretager en prøvelse af, om ejeren i forhold til de øvrige ejerlejlighedsejere er berettiget til at få dispositionen registreret i henhold til normalvedtægten, tinglyste særvedtægter og almindelige foreningsretlige principper. Kriteriet ”sandsynliggjort” indebærer som udgangspunkt, at Geodatastyrelsen er tilbageholdende med at afvise en registrering, hvis det beror på et skøn, om en beslutning kræver simpelt flertal, kvalificeret flertal eller enstemmighed.

Der kan indsendes dokumentation i form af en generalforsamlingsbeslutning (referat), hvor den pågældende disposition er besluttet med det fornødne flertal. Der skal også indsendes dokumentation for, at dem, der skriver under for ejerforeningen, har tegningsret (vedtægter og referat af den seneste generalforsamling, hvor bestyrelsen konstituerer sig). Hvis der er en gældende særvedtægt, skal den også vedlægges.

Referater fra en ejerforenings generalforsamling skal være underskrevet af de rette personer. Medmindre andet følger af en særvedtægt for ejerforeningen, skal referatet underskrives af både dirigenten og formanden for bestyrelsen. Det følger af § 13, stk. 2, i den gældende normalvedtægt for ejerforeninger og § 7, stk. 2, i den tidligere normalvedtægt. Det er ikke tilstrækkeligt, hvis referatet kun er underskrevet af dirigenten eller referenten.

Geodatastyrelsen kan konkret vurdere, at det er sandsynliggjort, at ejeren er berettiget til at få registreret en disposition, selv om den sædvanlige dokumentation ikke foreligger i fuldstændigt omfang. Ved denne vurdering kan tidsfaktoren tillægges vægt, så dispositioner, der er foretaget for mange år siden, åbenlyst for alle, og hvor de øvrige ejere har haft lejlighed til at anfægte dispositionen efter en konkret vurdering kan registreres. Har dispositionen ikke tidligere været anfægtet, kan det rubricere som stiltiende samtykke eller passivitet fra de øvrige ejerlejlighedsejere, der medfører, at det er usandsynligt, at de øvrige ejere i dag mange år efter vil kunne få dom for, at fx inddragelse af en del af et tidligere uudnyttet loftsareal under en af de øverste ejerlejligheder er ugyldig, og at der skal ske fysisk lovliggørelse. Samtidigt er der et hensyn at tage til dem, som igennem lang til har indrettet sig i tillid til at dispositionen.

Det er muligt at reparere på utilstrækkelig dokumentation. Ejerforeningen kan således på en generalforsamling på ny beslutte at godkende en disposition eller beslutte at bekræfte en tidligere beslutning.

Hvis der indsendes dokumentation for, at alle ejere af ejerlejligheder i ejendomme har skrevet under på, at de tilslutter sig den ønskede ændring, kan sagen som udgangspunkt registreres, selv om der ikke foreligger en generalforsamlingsbeslutning. Underskrift fra alle ejere er derfor et alternativ til en generalforsamlingsbeslutning. Det er dog ikke tilstrækkeligt, at 2/3 af ejerne har skrevet under. Det gælder, selv om der er tale om en beslutning, der ifølge normalvedtægten kan træffes af generalforsamlingen med tilslutning fra 2/3 af ejerne. Hvis ikke alle ejere skriver under, skal der derfor foreligge en generalforsamlingsbeslutning med det fornødne flertal. Det skyldes, at et af formålene med afholdelse af generalforsamlingen er, at ønskede dispositioner kan drøftes, inden der træffes beslutning herom. Dette er særligt vigtigt, hvis ikke alle ejere af ejerlejligheder i ejendomme er enige.

Tinglyste deklarationer kan også efter omstændighederne udgøre tilstrækkelig dokumentation. Det kan eksempelvis være aftalt, at den oprindelige ejer har ret til at danne ny(e) ejerlejlighed(er) fra fællesejendom. Hvis en sådan ret er tinglyst, og der ved indsendelsen til Geodatastyrelsen henvises hertil, vil det være tilstrækkelig dokumentation for, at ejeren i forhold til de øvrige ejere af ejerlejligheder i den opdelte ejendom, er berettiget til at få registreret de nye ejerlejligheder.

6.2 Etablering af tagboliger – ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7

Beslutninger om indretning og efterfølgende salg af tagboliger på fællesejendom ved indretning af eksisterende tagetager eller påbygning af yderligere etager er som de eneste reguleret i ejerlejlighedsloven. Det fremgår af ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7, at sådanne beslutninger træffes på generalforsamlingen med tilslutning fra mindst to tredjedele af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal. Vedtages et forslag ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået det krævede flertal blandt de repræsenterede ejere, kan der afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På den ekstraordinære generalforsamling kan forslaget uanset antallet af repræsenterede ejere vedtages med to tredjedele af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal.

Ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7, viderefører stemmereglen i den tidligere ejerlejlighedslovs § 7a om beslutninger om tagboliger. Ifølge lovbemærkningerne til bestemmelsen indebærer en beslutning efter ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7, som en naturlig følge en ændring af fordelingstallene i ejerforeningen. Da spørgsmålet om beslutninger om indretning af tagboliger er reguleret i ejerlejlighedsloven, kan disse regler ikke fraviges ved aftale. Ved beslutninger, der er omfattet af ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7, er det derfor de regler, der fremgår af bestemmelsen, der gælder, uanset om der er en tinglyst særvedtægt for ejerforeningen.

Bestemmelsen i ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7, omfatter kun oprettelse af ny(e) ejerlejlighed(er) fra fællesareal ved indretning af tagboliger i eksisterende tagetager eller ved påbygning af yderligere etager. Ved andre forandringer findes stemmereglerne i normalvedtægten (eller eventuel særvedtægt).

6.3 Normalvedtægten

Boligministeren har med hjemmel i ejerlejlighedslovens § 5, stk. 1, fastsat en normalvedtægt, der indeholder nærmere bestemmelser om ejerforeningens forhold og varetagelsen af ejernes fælles anliggender, rettigheder og forpligtelser. I normalvedtægten er der blandt andet fastsat nærmere regler om generalforsamlingen, bestyrelsen, afstemningsregler og flertalskrav til forskellige beslutninger.

Normalvedtægtens bestemmelser gælder, medmindre de er fraveget ved gyldig beslutning herom. En fravigelse af normalvedtægten skal tinglyses på de enkelte ejerlejligheder for at være beskyttet mod ekstinktion, jf. ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2 og 3. Når der skal træffes beslutninger i ejerforeningen er det således vigtigt at være opmærksom på, om der er en tinglyst særvedtægt, eller om det er reglerne i normalvedtægten, der er gældende.

Normalvedtægtens § 4, stk. 2, bestemmer, at generalforsamlingens beslutninger om væsentlige og varige ændringer eller andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen skal træffes med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal. Beslutninger om væsentlige og varige ændringer eller andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen omfatter blandt andet beslutninger om salg af fællesejendom, herunder inddragelse af bagtrappeareal, dele af lofts-, eller kælderrum og lignende til enkelte af ejerlejlighederne eller salg af en ejerlejlighed tilhørende ejerforeningen.

Hvis der er tale om salg af større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele, der ikke medfører, at den enkelte ejerlejlighedsejers forpligtelser forøges, træffes beslutningen med 9/10-flertal, jf. normalvedtægtens § 6. Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis retsstillingen forskydes mellem ejerne, kræver det samtykke fra de ejere, hvis retsstilling forringes, jf. normalvedtægtens § 7.

Den gældende normalvedtægt (bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020) trådte i kraft den 1. januar 2021. Indtil den 1. januar 2022 fandt den tidligere normalvedtægt anvendelse for ejerforeninger stiftet inden den 1. januar 2021.

6.4 Tinglyst særvedtægt

Hvis der findes tinglyste særvedtægter, skal generalforsamlingens beslutninger træffes i overensstemmelse med reglerne heri.

En særvedtægt, der ikke er tinglyst, kan efter omstændighederne også tilsidesætte normalvedtægten. Hvis det fremgår, at der ikke siden vedtagelsen af særvedtægten er ændret adkomst i                  tingbogen for nogle ejerlejligheder, tinglyst modstridende aftaler eller tinglyst kreditorforfølgning, vil Geodatastyrelsen efter en konkret vurdering acceptere beslutninger, der er truffet efter reglerne i særvedtægten, jf. ejerlejlighedslovens § 5, stk. 3, forudsætningsvis. Hvis der er ændret adkomst på ejerlejligheder siden vedtagelsen af en fravigelse af normalvedtægten, vil Geodatastyrelsen ved sin vurdering se på, 1) om vedtagelsen også ville imødekomme kravene til vedtagelse efter normalvedtægten, 2) om der foreligger dokumentation for, at fravigelsen af normalvedtægten var den nye ejer bekendt, inden vedkommende fik tinglyst sit skøde (fx som et bilag til købsaftalen), og 3) om der foreligger dokumentation for, hvordan nye ejere af ejerlejligheder individuelt har forholdt til sig til det spørgsmål, der er truffet beslutning om.

Hvis særvedtægten har en bestemmelse om, at ændring af fordelingstal kræver enstemmighed, finder denne bestemmelse anvendelse. Højesteren har i dom af 12. februar 2021 fastslået, at særvedtægtens bestemmelse om, at ændring af fordelingstal kræver enstemmighed, også gælder ved ændring af fordelingstal som følge af overførsel af fællesareal (loftsareal) til en ejerlejlighed (Højesterets dom af 12. februar 2021).

6.5 Geodatastyrelsens prøvelse af ejerforeningsbeslutninger

Skemaet nedenfor viser Geodatastyrelsens prøvelse af ejerforeningsbeslutninger opdelt på forskellige forandringstyper:

 

Forandring

Sagsbehandling

Bemærkninger

A

Oprettelse af ny(e) ejerlejlighed(er) fra fællesareal ved indretning af tagboliger i eksisterende tagetager eller ved påbygning af yderligere etager

Foreligger der en beslutning med tilslutning fra en kvalificeret majoritet (*), jf. ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7

Det er en betingelse, at der sker en ensartet reduktion af fordelingstallet for eksisterende ejerlejligheder, og at den/de nye ejerlejlighed(er) bliver tildelt et fordelingstal efter samme princip som de eksisterende ejerlejligheder (**).

B

Arealoverførsel fra fællesareal til ejerlejlighed

1) Er der tinglyste særvedtægter?

Findes i den tinglyste vedtægt en relevant stemmeregel eller anden regel, der regulerer forholdet?

Hvis ja, foreligger der en beslutning, der iagttager vedtægten?

Vær OBS på, om der er en regel om enstemmighed ved ændring af fordelingstal. 

2) Hvis der ikke er tinglyst en særvedtægt, så kontrolleres det, at der foreligger en generalforsamlingsbeslutning vedtaget med kvalificeret majoritet jf. normalvedtægten § 4, stk. 2. I sagsbehandlingen kontrollerer Geodatastyrelsen, at den sammenlagte fordelingsbrøk bliver 1/1.

3) Foreligger ikke en vedtagelse 1) i overensstemmelse med en tinglyst særvedtægt eller 2) med kvalificeret majoritet, så høres landinspektøren om baggrunden herfor. Dispositionen kan være i overensstemmelse med en tinglyst ret.

Geodatastyrelsen kontrollerer ikke, om der måtte være tinglyst andre rettigheder (end en tinglyst særvedtægt), der hindrer dispositionen. Dette prøves af Tinglysningsretten i tinglysningssløjfen.

Fordelingstallet fastholdes uændret medmindre generalforsamlingen med kvalificeret majoritet har besluttet at justere fordelingstallet forholdsmæssigt jf. normalvedtægten § 4, stk. 2, nr. 2.(***).

C

Oprettelse af ny(e) ejerlejlighed(er) fra fællesareal (andre tilfælde end angivet i pkt. A)

Ny ejerlejlighed dannes ved konvertering af eksisterende fælleslokaler (fx i loft/kælder) til særejendom eller ved ny-/tilbygning.

En justering af fordelingstallet er nødvendig (**).

D

Overdragelse af ejerlejlighed til ejerforening

Fordelingstallet skal ikke ændres.

E

Nedlæggelse af en eller flere eksisterende ejerlejligheder

Nedrivning af byggeri eller konvertering af fra ejerlejlighed til fællesejendom.

En justering af fordelingstallet er nødvendig (**).

F

Arealoverførsel fra ejerlejlighed til fællesareal (delvis nedlæggelse af ejerlejlighed)

Modifikation: Arealoverførslen består i, at et ejerlejlighedsareal nedlægges, hvor ejerforeningen ikke modtager lokaler/bygninger, der skal vedligeholdes/nedrives. I så fald kræves ingen ejerforeningsbeslutning.

Fordelingstallet fastholdes uændret medmindre generalforsamlingen med kvalificeret majoritet har besluttet at justere fordelingstallet forholdsmæssigt jf. princippet i normalvedtægten § 4, stk. 2, nr. 2.(***)

G

Ændring af fordelingstallet for ejerlejligheder, der ikke afspejler en forholdsmæssig justering i forbindelse med en forandring omfattet af pkt. A-C, E eller F

1) Foreligger der en dom, så ændres fordelingstallet i overensstemmelse med dommen.

2) En særvedtægt indeholder tydelig hjemmel til ændring af fordelingstallet uden enstemmighed. 

3) Enstemmighed i andre tilfælde.

 

H

Meget betydeligt salg af fællesareal/fællesejendom

Evt. normalvedtægten § 6. Krav om tilslutning fra 9/10 efter fordelingstal og antal.

Foreligger ikke en tilslutning efter normalvedtægten § 6 eller en tinglyst særvedtægt, så høres landinspektøren om baggrunden herfor. Dispositionen kan være i overensstemmelse med en tinglyst ret.

Fx tilfælde, hvor betydelig byggeret ønskes overført fra fælles ejendomsret til en ejerlejlighed (hundehus/anden ejerlejlighed ifm. etapeopdeling), og særvedtægter ikke har sikret, at byggeretten er placeret i en bestemt ejerlejlighed.

I

Videreopdeling af ejerlejligheder

 

Ingen, medmindre særvedtægt bestemmer andet.

Med mindre andet følger af en særvedtægt, kan videreopdeling af ejerlejligheder registreres uden inddragelse af de øvrige ejere af ejerlejligheder. Videreopdeling anses for at ligge inden for ejerlejlighedsejers dispositionsret.

J

Sammenlægning af ejerlejligheder

 

Ingen

Sammenlægning af ejerlejligheder og arealoverførsel mellem ejerlejligheder anses for at ligge inden for ejerlejlighedsejers dispositionsret.

K

Arealoverførsel mellem ejerlejligheder

 

 

(*) Kvalificeret majoritet (normalvedtægt § 4, stk. 2 og § 5 og ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7):

- 2/3 flertal efter fordelingstal og antal af den samlede stemmevægt i ejerforeningen eller

- 2/3 flertal efter fordelingstal og antal af den repræsenterede stemmevægt og tilsvarende tilslutning opnået på efterfølgende ekstraordinær GF afholdt inden 8 uger. 

 

(**) En beslutning i ejerforeningen om oprettelse af en eller flere nye ejerlejligheder eller om nedlæggelse af en eller flere ejerlejligheder indebærer implicit en beslutning om ændring af fordelingstallene i ejerforeningen, selv om det ikke udtrykkeligt fremgår af beslutningen.

(***) Er beslutningen truffet mens den gamle normalvedtægt var gældende, anses en beslutning om arealoverførsel mellem ejerlejlighed(er) og fællesareal for implicit at indeholde en godkendelse af, at der kan ske en forholdsmæssig regulering af fordelingstallet. Er beslutningen truffet mens den nye normalvedtægt er gældende, skal der foreligge en beslutning om justering af fordelingstallet.

 

Gammel normalvedtægt (Bek. 1332 af 14. dec. 2004)

Ny normalvedtægt (Bek. 1738 af 29. nov. 2020) 

Ejerforening stiftet før den 1. januar 2021.                                                

Gældende for beslutninger truffet inden den 31. december 2021.

Gældende for beslutninger for beslutninger truffet 1. januar 2022 og senere.

Ejerforening stiftet den 1. januar 2021 eller senere.

ikke relevant

Gældende