4. Andre ændringer af ejerlejligheder end videreopdeling

Ejerlejligheder i en opdelt ejendom kan ændres på anden måde end ved videreopdeling. Det kan være ændringer i form af

Ved anmodning om registrering af sådanne ændringer skal der foreligge den dokumentation, der er angivet i § 7 i registreringsbekendtgørelsen.

Der skal blandt andet foreligge en fortegnelse over ejerlejlighederne efter den ønskede forandring. Fortegnelsen skal omfatte de ejerlejligheder i ejendommen, hvor en eller flere af de angivelser, der er nævnt i § 4, stk. 2, nr. 3-8, ændres. Hvis ændringen kun medfører ændringer for nogle af ejerlejlighederne i ejendommen, skal fortegnelsen kun indeholde disse ejerlejligheder. Hvis ændringen derimod medfører, at der ændres på de angivne forhold for alle ejerlejligheder, skal fortegnelsen omfatte alle ejerlejligheder i ejendommen. Det vil eksempelvis være tilfældet, hvis fordelingstallene for alle ejerlejligheder ændres.

Ifølge registreringsbekendtgørelsens § 7, stk. 1, nr. 4, skal der også foreligge dokumentation, der sandsynliggør, at ejeren i forhold til de øvrige ejere af ejerlejligheder i den opdelte ejendom, er berettiget til at registrere ændringen. Kravene til denne dokumentation og Geodatastyrelsens prøvelse af ejerforeningsbeslutninger er nærmere beskrevet i kapitel 6.

4.1 Arealoverførsel mellem ejerlejlighed og fællesareal

Hvis der overføres eksisterende fælleslokaler/-rum til en ejerlejlighed, er der tale om en arealoverførsel.

Arealoverførsel mellem en ejerlejlighed og fællesareal er omfattet af sagsoperationerne ”arealoverførsel til ejerlejlighed” eller ”arealoverførsel fra en eller flere ejerlejligheder til indvendigt fællesareal”, jfr. § 13, stk. 3 og 4 i registerringsbekendtgørelsen. Ved valg af sagsoperation er det vigtigt at være opmærksom på, at der er forskel på Tinglysningsrettens prøvelse afhængig af, om det er eksisterende bygningsareal, der overføres, eller om arealerne ændres på grund af tilbygning eller fjernelse af bygningsdele. Tilførsel af og reducer areal er nærmere beskrevet i afsnit 4.2.

Når sagen sendes til registrering hos Geodatastyrelsen, skal der foreligge dokumentation, der sandsynliggør, at ejeren i forhold til de øvrige ejere af ejerlejligheder i den opdelte ejendom, er berettiget til at få registreret ændringen, jf. 7, stk. 1, nr. 4, i registreringsbekendtgørelsen. I en sag om arealoverførsel af fællesareal til en eller flere ejerlejligheder, skal der være dokumentation for, at beslutningen om overførsel af fællesareal og en eventuel forholdsmæssig ændring af fordelingstallet er truffet med det fornødne flertal af ejerlejlighedsejerne, og at ejerne af de modtagende ejerlejligheder også tiltræder, at arealet tilføres ejerlejligheden.

Dette dokumenteres som oftest ved at indsende referat af en generalforsamlingsbeslutning om overførsel af fællesareal og evt. ændring af fordelingstal, dokumentation for at dem der skriver under for ejerforeningen har tegningsret (vedtægter og referat af seneste generalforsamling, hvor bestyrelsen konstituerede sig) samt underskrift fra ejerne af de modtagende ejerlejligheder. Bekendtgørelsen indeholder dog ikke regler om formkrav til dokumentationen.

Hvad der er anført om arealoverførsel fra fællesareal til en ejerlejlighed gælder tilsvarende, hvis der overføres areal fra en ejerlejlighed til fællesareal. Pant skal dog kun relakseres fra det afgivne areal fra ejerlejligheden.

4.2 Tilførsel af areal og reducer areal

Der kan tilføres areal til en ejerlejlighed ved tilbygning eller ved udvidelse af arealet inden for den eksisterende afgrænsning (indskudt gulvareal). Modsat kan arealet også reduceres ved fjernelse af bygningsdele eller indskudt gulvareal. Når sagen sendes til registrering hos Geodatastyrelsen, skal der foreligge dokumentation, der sandsynliggør, at ejeren i forhold til de øvrige ejere af ejerlejligheder i den opdelte ejendom, er berettiget til at få registreret ændringen, jf. § 7, stk. 1, nr. 4, i registreringsbekendtgørelsen.

En uudnyttet byggeret betragtes af Geodatastyrelsen som et formuegode, der tilkommer ejerlejlighedsejerne i fællesskab, hvor udnyttelse af en restbyggeret som klart udgangspunkt kræver tilslutning fra ejerlejlighedsejerne  efter normalvedtægtens § 4, stk. 2. Normalvedtægten kan dog være fraveget ved en særvedtægt eller ved en deklaration, og det er sædvanligt i projekter om etapevis opførelse af byggeri, at byggeretten ved deklaration er overført til en fysisk person eller juridisk person eller den til enhver tid værende ejer af en bestemt ejerlejlighed. Hvis en del af byggeretten i en deklaration tilhører en bestemt person, og deklarationen med tekst og evt. tegningsbilag har beskrevet, hvordan byggeretten må udnyttes, så er der ikke tale om fællesejendom. I så fald kræver udnyttelse af byggeretten ikke, at det vedtages af generalforsamlingen. Kravene til dokumentation for og Geodatastyrelsens prøvelse af ejerforeningsbeslutninger er nærmere beskrevet i kapitel 6.

Tilførsel og reducering af areal er i Ejendomsregistreringsportalen omfattet af sagsoperationerne ”tilfør areal til ejerlejlighed” og ”reduktion af ejerlejlighedsareal ved fjernelse af bygningsdele”, jf. registreringsbekendtgørelsens § 13, stk. 1, nr. 5 og 6. Det præciseres i bekendtgørelsens § 13, stk. 2, at tilførsel af areal omfatter udvidelse af en ejerlejligheds areal ved tilbygning eller ved et indskudt gulvareal over eksisterende gulv. Ved valg af sagsoperation er det vigtigt at være opmærksom på, at der er forskel på Tinglysningsrettens prøvelse afhængig af, om det er eksisterende bygningsareal, der overføres, eller om arealerne ændres på grund af tilbygning eller fjernelse af bygningsdele.  Arealoverførsel mellem ejerlejlighed og fællesareal er nærmere beskrevet i afsnit 4.1.

4.3 Arealoverførsel mellem ejerlejligheder og sammenlægning af ejerlejligheder

Det ligger inden for ejernes dispositionsret at aftale en arealoverførsel mellem ejerlejligheder, eller at sammenlægge to eller flere ejerlejligheder. I sådanne situationer rådes der alene over særejendom, og dispositionerne kan derfor aftales mellem de berørte ejere og ske uden ejerforeningens godkendelse.

Det er muligt at sammenlægge to ejerlejligheder eller overføre areal fra den ene ejerlejlighed til den anden, selv om den ene ejerlejlighed er omfattet af et videreopdelingsforbud. Sammenlægning og arealoverførsel behandles som en ændring, og ejerlejlighedsloven indeholder ikke begrænsninger i adgangen til at foretage sådanne ændringer af ejerlejligheder. En ændring defineres i ejerlejlighedslovens § 2, nr. 7, som anden ændring af en ejerlejligheds registrering end en videreopdeling.

Hvis en eller flere beboelseslejligheder overføres fra en ejerlejlighed, der er omfattet af et videreopdelingsforbud, til en ejerlejlighed, der ikke er låst af et videreopdelingsforbud, er loven i princippet ikke til hinder for, at de beboelseslejligheder, der er overført ved videreopdeling udlægges som selvstændige ejerlejligheder. Da formålet med videreopdelingsforbuddet i eksempelvis ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt. og § 16, stk. 3, er at sikre, at antallet af ældre udlejningsboliger består og ikke kan omsættes individuelt som ejerlejligheder, vil omgåelsesbetragtninger og en formålsfortolkning efter omstændighederne kunne føre til, at Geodatastyrelsen vil nægte at registrere en efterfølgende videreopdeling af den ejerlejlighed, der har fået tilført en eller flere beboelseslejligheder. Det samme gør sig gældende, hvis videreopdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1 og 2, og § 23, stk. 4 og 6, omgås ved en mellemliggende arealoverførsel eller sammenlægning.

Geodatastyrelsen vil efter en konkret vurdering kunne afvise at registrere en videreopdeling, hvis der er tale om omgåelse af videreopdelingsforbuddet. Det kan være tilfældet, hvis det kan lægges til grund, at den forudgående ændring af ejerlejligheden havde til formål at bringe hele eller en del af ejerlejligheden ud af videreopdelingsforbuddet. Afgørelsen vil ske ud fra en helhedsvurdering, hvor en række momenter indgår, herunder navnlig:

  • Hvor lang tid, der er gået fra sammenlægningen/arealoverførslen til modtagelse af en anmodning om videreopdeling af den ejerlejlighed, der har fået tilført en eller flere beboelseslejligheder fra en ejerlejlighed, der er omfattet af et videreopdelingsforbud. Hvis der kort tid efter sammenlægningen/arealoverførslen modtages en anmodning om videreopdeling, vil det indikere, at der er tale om omgåelse af videreopdelingsforbuddet.
  • Hvordan har ejerlejligheden fungeret efter sammenlægningen/arealoverførslen? Er ejerlejlighederne reelt blevet sammenlagt og er det overførte areal blevet inddraget i ejerlejligheden på en naturlig måde, eller er sammenlægningen/arealoverførslen uden realitet og foretaget med henblik på en efterfølgende videreopdeling.

Ved arealoverførsel mellem ejerlejligheder og sammenlægning af ejerlejligheder, skal der ikke foreligge dokumentation, der sandsynliggør, at ejeren i forhold til de øvrige ejere af ejerlejligheder i den opdelte ejendom, er berettiget til at registrere ændringen, jf. § 7, stk. 4, jf. § 7, stk. 1, nr. 4.

Sammenlægning af ejerlejligheder og arealoverførsel eller nedlæggelse af et særskilt beliggende delareal af en ejerlejlighed, er ikke betinget af, at det fremgår af landinspektørens erklæring efter § 7, stk. 1, nr. 5, at ejerlejlighedens areal er opmålt, når en landinspektør med beskikkelse erklærer, at arealet er opgjort i overensstemmelse med bilag 2, litra B-F. Det følger af registreringsbekendtgørelsens § 7, stk. 5.

4.4 Nedlæggelse af en eller flere ejerlejligheder

En ejerlejlighed kan nedlægges ved enten nedrivning af byggeri eller ved konvertering til fællesejendom. I begge tilfælde skal fordelingstallet justeres for de øvrige ejerlejligheder i ejendommen, da fordelingstallet skal give 1/1.

Hvis der ikke er vedtaget andet, så skal der ske en ensartet reduktion af fordelingstallet for alle de eksisterende ejerlejligheder efter de samme principper som var gældende da fordelingstallet for ejerlejlighederne blev fastsat. En anden ordning vil forrykke indflydelse og økonomisk byrde mellem ejerlejlighedsejerne, hvilket som udgangspunkt kræver vedtagelse fra alle ejerlejlighedsejere.

4.5 Oprettelse af ny(e) ejerlejligheder fra fællesareal ved indretning af tagboliger i eksisterende tagetager eller ved påbygning af yderligere etager

Oprettelse af ny(e) ejerlejligheder fra fællesareal ved indretning af tagboliger i eksisterende tagetager eller ved påbygning af yderligere etager er omfattet af ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7, der bestemmer, hvordan beslutninger om indretning og efterfølgende salg af tagboliger på fælles ejendom skal træffes. Kravene i ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7, er nærmere beskrevet i afsnit 6.2.

Reglen gælder kun, hvis der tilføres tagboliger til en ejendom, der allerede er opdelt i ejerlejligheder. Der kan etableres tagboliger på en ikke opdelt ejendom efter ejerlejlighedslovens § 20. Reglerne herom er beskrevet i afsnit 2.10.7.

Oprettelse af ny(e) ejerlejlighed(er) fra fællesareal i andre tilfælde end ved indretning af tagboliger i eksisterende tagetager eller ved påbygning af yderligere etager er beskrevet i afsnit 3.2 om videreopdeling fra fællesareal.

4.6 Ændring af fordelingstal for ejerlejligheder

Fordelingstallet for ejerlejligheder kan ændres som følge af en af ovennævnte situationer, men der kan også ske en ændring af fordelingstallet, der ikke afspejler en forskydning af arealer mellem ejerlejligheder eller mellem ejerlejlighed og fællesareal.

Ændring af fordelingstallet som følge af en af ovennævnte dispositioner er behandlet i oversigten over Geodatastyrelsens prøvelse af ejerforeningsbeslutninger opdelt på forskellige forandringstyper i afsnit 6.5.

En ændring af fordelingstallet i tilfælde, der ikke afspejler en forskydning af arealer mellem ejerlejligheder eller mellem ejerlejlighed og fællesareal, tilkomst af nye ejerlejligheder eller at ejerlejligheder udgår kræver enten, at der foreligger en dom om ændring af fordelingstallet, eller at ejerlejlighedsejerne enstemmigt vedtager ændringen.

Vedtægtsændringer og beslutninger, hvor retsstillingen mellem ejerne forskydes, og beslutninger, der medfører indskrænkninger i særrettigheder, eller medfører, at ejerne pålægges yderligere forpligtelser, kræver ifølge normalvedtægtens § 7 samme flertal som de vedtægtsændringer, der er omfattet af normalvedtægtens §§ 4 og 6, og tillige samtykke fra de ejere, hvis retsstilling forringes. De ejerlejlighedsejere, der får en større fordelingsbrøk, må bære en større økonomisk byrde, mens de ejerlejlighedsejere, der får en mindre fordelingsbrøk, vil få en reduceret indflydelse i ejerforeningen. Begge dele må anses for at være en forringelse af retsstillingen, hvorfor reglen i praksis medfører, at der kræves enstemmighed.

Hvis en registreringsanmodning alene angår ændring af fordelingstal, kan fortegnelsen være udarbejdet af andre end en landinspektør med beskikkelse, jf. registreringsbekendtgørelsens § 7, stk. 2, 2. pkt.