3. Videreopdeling

3.1 Videreopdeling af ejerlejligheder

Ejerlejligheder kan videreopdeles, medmindre andet er bestemt i ejerlejlighedsloven. Videreopdeling sker efter reglerne i ejerlejlighedslovens § 13. Ved videreopdeling forstås oprettelse af flere ejerlejligheder i en eksisterende ejerlejlighed, jf. ejerlejlighedslovens § 2, nr. 6.

Det er en betingelse for videreopdeling af ejerlejligheder i gammel bygningsmasse (bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere), at ejeren attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse efter videreopdelingen ifølge erklæring fra en bygningssagkyndig opfylder kravene i ejerlejlighedslovens § 17. Det betyder, at funktionskravene i bygningsreglement 2015 for hver ejerlejlighed til beboelse, skal være opfyldt på videreopdelingstidspunktet, uanset om den oprindelige opdeling af ejendommen fandt sted på et tidspunkt, hvor der gjaldt mere lempelige kvalitetskrav.

Ved videreopdeling af en ejerlejlighed skal ejeren ikke erklære sig om bygningen. Herved adskiller erklæringen sig fra den erklæring, der skal afgives ved opdeling efter ejerlejlighedslovens § 17, hvor ejeren også skal erklære sig om bygningen.

Ved videreopdeling til beboelse er det afgørende, om de nye ejerlejligheder er oprettet med henblik på beboelse. Hvis den planlagte anvendelse af de ejerlejligheder, der opstår ved videreopdelingen, er beboelse, skal der afgives erklæring om funktionskravene. Det afgørende er, om ejeren har planlagt og disponeret (navnlig ved byggeansøgning om ombygning) i den hensigt, at de nyoprettede ejerlejligheder skal anvendes til beboelse. Hvis ejerlejlighederne skal tjene til beboelsesformål, skal der afgives erklæring, selv om der på videreopdelingstidspunktet mangler enkelte formaliteter, før ejerlejlighederne kan tages i brug til beboelse (fx ibrugtagningstilladelse). Fortolkningen udspringer af formuleringen af ejerlejlighedslovens § 13, 2. pkt., hvor formuleringen ”hver enkelt ejerlejlighed til beboelse efter videreopdelingen” angår en fremtidig situation.

Funktionskravene skal være opfyldt for de ved videreopdelingen fremkomne nye beboelseslejligheder. I en bygning med blandet anvendelse skal funktionskravene også være opfyldt ved videreopdeling af en erhvervslejlighed med henblik på indretning af beboelseslejligheder. Gennemføres videreopdeling af ejerlejligheder på en måde, så der i eftersituationen er ejerlejligheder, som består både af en erhvervsenhed og en beboelsesenhed i BBR, så bliver kravet om opfyldelse af funktionskravene kun udløst for ejerlejlighedens beboelsesenhed. Består ejerlejligheden af en eller flere enheder, som ifølge BBR kan anvendes blandet til både beboelse og erhverv, skal den bygningssagkyndige afgive erklæring om funktionskravene for alle de enheder, der kan anvendes til beboelse.

Funktionskravene skal ikke være opfyldt, hvis bygningen er omfattet af ejerlejlighedslovens § 15 om fredede bygninger. Det er heller ikke længere en betingelse for registrering af videreopdeling af ejerlejligheder i fredede bygninger, at der foreligger samtykke fra kulturministeren (medmindre bygningen var opdelt før 1. januar 1980 efter hjemlen for opdeling af fredede bygninger). Betingelsen var en begrænsning som fulgte af en administrativ praksis i henhold til bygningsfredningslovens § 27. Da en videreopdelingsbegrænsning efter den gældende § 13 i ejerlejlighedsloven skal følge af ejerlejlighedsloven, er kravet om samtykke fra kulturministeren udgået af registreringsbekendtgørelsens bilag 1.

Ifølge ejerlejlighedslovens § 13, 3. pkt. skal funktionskravene heller ikke være opfyldt ved videreopdeling af ejerlejligheder indeholdende ældreboliger etableret efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, ungdomsboliger etableret efter den tidligere byggestøtte-, kollegiestøtte- og boligbyggerilovgivning og almene boliger.

Ved anmodning om registrering af videreopdeling skal der foreligge den dokumentation, der fremgår af registreringsbekendtgørelsens § 6 og bilag 1.

Geodatastyrelsen administrerer videreopdelingsadgangen sådan, at videreopdeling af ejerlejligheder ligger inden for ejerlejlighedsejerens ejerråden. Videreopdeling kan derfor ske uden godkendelse fra de andre ejere i ejerforeningen, medmindre andet følger af en særvedtægt. Denne praksis er en videreførelse af den tidligere praksis hos Tinglysningsretten. Spørgsmålet om ejers videreopdelingsadgang ses ikke at være belyst i trykt retspraksis.

Registreringsbekendtgørelsens § 6 gælder også ved videreopdeling af en bygning udlagt efter ejerlejlighedslovens § 12, 4. Ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt. giver mulighed for, at hele bygninger med flere selvstændige lejligheder udlægges som én ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles, medmindre den bygning, der udlægges som én ejerlejlighed, kan opdeles efter en af lovens øvrige bestemmelser. Videreopdeling kan eksempelvis ske, hvis den bygning, der er udlagt som én ejerlejlighed, ved udlægningen kunne have været opdelt, og betingelserne herfor stadig er opfyldt på videreopdelingstidspunktet. Tilsvarende gælder, hvis bygningen efterfølgende er ændret, så den nu kan opdeles. Det vil eksempelvis være tilfældet, hvis en beboelsesbygning fra før 1. juli 1966 ved ombygning bringes ind under anvendelsesområdet for ejerlejlighedslovens § 17. Ved videreopdeling af en bygning, der er udlagt efter ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt. skal det derfor dokumenteres, at betingelserne for opdeling er opfyldt, og der skal foreligge den dokumentation, der fremgår af registreringsbekendtgørelsens § 6.

3.1.1 Bindinger ved videreopdeling og videreopdelingsforbud

Visse af ejerlejlighedslovens bestemmelser om opdeling i ejerlejligheder indeholder bindinger, der gør, at ejerlejlighederne ikke frit kan videreopdeles. Hvis en ejerlejlighed ønskes videreopdelt, er det derfor vigtigt at undersøge, om ejendommen/bygningen er opdelt efter en af følgende bestemmelser:

Nyopdeling sket den 1. juli 2020 eller senere

Hjemmel nyopdeling

Opdeling

Bindinger ved videreopdeling

§ 12, 4. pkt.

Bygningen er udlagt som én ejerlejlighed.

Videreopdeling af bygningen kan ske, hvis bygningen kan opdeles efter en af ejerlejlighedslovens øvrige bestemmelser (dog ikke § 13).*

§ 16, stk. 3

(bygninger med beboelseslejligheder og erhverv)

 

Alle beboelseslejlighederne udgør efter opdelingen én ejerlejlighed.

Ejerlejligheden med beboelseslejligheder kan ikke videreopdeles.

§ 20, stk. 1

(tagboliger)

De eksisterende boliger og eventuelle lokaler til andet end beboelse i bygningen pr. 1. juli 2004 skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed.

Geodatastyrelsen administrerer bestemmelsen sådan, at ”lokaler til andet end beboelse” bortfortolkes (se nærmere under afsnit 2.10.7).

Ejerlejligheden med de eksisterende boliger pr. 1. juli 2004 kan ikke videreopdeles. Bygninger, der er opdelt efter § 20, stk. 1, kan dog opdeles, hvis bygningen er omfattet af § 15 eller § 17.

Hvis ejerlejligheden i den eksisterende bygning indeholder både boliger og lokaler til andet end beboelse, kan lokaler til andet end beboelse udlægges i nye ejerlejligheder ved videreopdeling efter § 13.

§ 20, stk. 2

(tagboliger som almene boliger)

Boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 og det almene beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed.

Geodatastyrelsen administrerer bestemmelsen sådan, at ”lokaler til andet end beboelse” bortfortolkes (se nærmere under afsnit 2.10.7).

Ejerlejligheden bestående af boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 kan ikke videreopdeles.

Hvis ejerlejligheden i den eksisterende bygning indeholder både boliger og lokaler til andet end beboelse, kan lokaler til andet end beboelse udlægges i nye ejerlejligheder ved videreopdeling efter § 13.

§ 23, stk. 4 eller stk. 6

(ejendom tilhørende almen boligorganisation – tagboliger til privat udlejning eller privat andelsboligforening)

Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne/andelshaverne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed.

Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne/andelshaverne kan ikke videreopdeles

* Passussen ”[..] medmindre den bygning, der udlægges som én ejerlejlighed, kan opdeles efter en af lovens øvrige bestemmelser” i ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt., forstås i relation til videreopdeling sådan, at en bygning, der er udlagt som en ejerlejlighed, men som på opdelingstidspunktet kunne have været opdelt efter en af lovens øvrige bestemmelser om opdeling på bygningsniveau senere vil kunne videreopdeles ved at henvise til den opdelingshjemmel, der kunne have været anvendt på tidspunktet for nyopdeling. Men ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt., giver endvidere mulighed for, at bygningen som en ejerlejlighed også kan videreopdeles, hvis der senere opstår en situation, hvor bygningen bliver omfattet af en af lovens øvrige bestemmelser om opdeling. Dermed kan der ske opdeling af bygningen, hvis der benyttes en af tagboligreglerne i ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1 eller stk. 2.

Nyopdeling efter den 1. januar 2010 og før den 1. juli 2020

Hjemmel nyopdeling

Opdeling

Bindinger ved videreopdeling

§ 10, stk. 2

(tagboliger)

De eksisterende boliger og eventuelle lokaler til andet end beboelse i bygningen pr. 1. juli 2004 skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed.

Geodatastyrelsen administrerer bestemmelsen sådan, at ”lokaler til andet end beboelse” bortfortolkes (se nærmere under afsnit 2.10.7).

Ejerlejligheden med de eksisterende boliger kan ikke videreopdeles. Bygninger, der er opdelt efter § 10, stk. 2, kan dog opdeles, hvis bygningen er omfattet af § 10, stk. 1, nr. 2 eller 3.

Hvis ejerlejligheden i den eksisterende bygning indeholder både boliger og lokaler til andet end beboelse, kan lokaler til andet end beboelse udlægges i nye ejerlejligheder ved videreopdeling efter § 13.

§ 10, stk. 3

(tagboliger som almene boliger)

Boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 og det almene beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed.

Geodatastyrelsen administrerer bestemmelsen sådan, at ”lokaler til andet end beboelse” bortfortolkes (se nærmere under afsnit 2.10.7).

Ejerlejligheden bestående af boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 kan ikke videreopdeles.

Hvis ejerlejligheden i den eksisterende bygning indeholder både boliger og lokaler til andet end beboelse, kan lokaler til andet end beboelse udlægges i nye ejerlejligheder ved videreopdeling efter § 13.

§ 10, stk. 7 eller stk. 9

(ejendom tilhørende almen boligorganisation – tagboliger til privat udlejning eller privat andelsboligforening)

Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne/andelshaverne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed.

Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne/andelshaverne kan ikke videreopdeles.

 

Nyopdeling før den 1. juli 2004

Ejerlejligheder i ejendomme og bygninger opdelt før den 1. juli 2004 kan videreopdeles efter § 13.

 

Ejerlejlighedsloven er ikke til hinder for, at der sker sammenlægning af eller arealoverførsel mellem to ejerlejligheder, selv om den ene ejerlejlighed er omfattet af et videreopdelingsforbud. Sammenlægning og arealoverførsel er nærmere beskrevet i afsnit 4.3.

3.1.2 Videreopdeling af en ejerlejlighed, der tidligere var ejet af en andelsboligforening

Ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, kan ikke opdeles, medmindre det fremgår særskilt af ejerlejlighedsloven. Det følger af ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2, og stk. 2.

Dette opdelingsforbud omfatter ifølge retspraksis også videreopdeling. Vestre Landsret (V.L.K. 3. november 2006 i kære 13. afd. B-2044-06, B2138-06 og B-2139-06 – TBB2007.264) har således udtalt, at ”ejendomme” i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2, også kan være en ejerlejlighed, og at ”opdeles” også omfatter videreopdeling.

Hvis en ejendom/ejerlejlighed tidligere har været ejet af en privat andelsboligforening, og ejendommen/ejerlejligheden er solgt til en ejer, der er bundet af en forkøbsret for de oprindelige andelshavere, vil dette ikke uden videre afskære muligheden for at opdele ejendommen i ejerlejligheder. Geodatastyrelsen vil dog bede om at få vilkårene for udnyttelse af forkøbsretten forelagt med henblik på at vurdere, om der foreligger omgåelse af ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2. Opdelingsforbuddet i ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 2, er nærmere beskrevet i afsnit 2.11.2.

3.2 Videreopdeling fra fællesareal

Dannes der nye ejerlejligheder på en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, ved videreopdeling fra fællesareal/-ejendom, er situationen ikke omfattet af ejerlejlighedslovens § 13, da denne bestemmelse kun vedrører videreopdeling af ejerlejligheder.

Ved videreopdeling fra fællesareal forstås dannelse af nye ejerlejligheder på en ejendom ved enten konvertering af eksisterende fælleslokaler til en eller flere nye ejerlejligheder, eller ved indretning af en eller flere nye ejerlejligheder i nybyggeri/tilbygning. En sådan dannelse af nye ejerlejligheder er ikke reguleret i ejerlejlighedsloven, men anses ikke for at være i strid med loven.

Ved udarbejdelse af sagen i Ejendomsregistreringsportalen forlanges angivelse af hjemmel. Ved videreopdeling fra fællesareal vælges ”anden hjemmel og i kommentarfeltet skrives ”hjemmel ikke påkrævet” eller der sættes blot et tegn, såsom ”-” eller et punktum.

Hvis der i en sag om videreopdeling fra fællesareal er henvist til ejerlejlighedslovens § 13, bliver sagen hjemsendt med henblik på at få fjernet hjemmelsangivelsen. Baggrunden for denne praksis er, at den hjemmel, der angives i Ejendomsregistreringsportalen, kommer til at stå på registreringsmeddelelsen, hvilket ikke er retvisende. En forkert angivelse af § 13 som hjemmel medfører en risiko for, at Tinglysningsretten ved sin rettighedsprøvelse i tinglysningssløjfen overser, at videreopdeling fra fællesareal kan påvirke pantet i de eksisterende ejerlejligheder på ejendommen.

Kravene til dokumentation følger af registreringsbekendtgørelsens § 8 (dannelse af nye ejerlejligheder på en ejendom opdelt i ejerlejligheder, der ikke opstår ved videreopdeling) og ikke af bekendtgørelsens § 6 (videreopdeling af ejerlejligheder).