4.5. Byggeloven og bygningsreglementet

Loven og bygningsreglementet administreres af kommunalbestyrelsen.

Under byggeloven og bygningsreglementet som kommunalbestyrelsen skal besvare følgende spørgsmål:

I forbindelse med sager om udstykning, matrikulering, arealoverførsel eller sammenlægning skal landinspektøren være opmærksom på de bebyggelsesregulerende bestemmelser om bl.a. grundstørrelse, bebyggelsesprocent, bygningers afstand til skel, etageantal og bebyggelseshøjde. Reglerne herom findes i bygningsreglement 2018 (BR18) i kapitel 8, Byggeret og helhedsvurdering og i kapitel 20 om de ubebyggede arealer ved bebyggelse, men også lokalplaner og byplanvedtægter indeholder normalt bebyggelsesregulerende regler. Reglerne om placering af bygninger i forhold til skel betyder også, at nye skel skal afsættes i overensstemmelse med disse reglers indhold og formål.

Reglerne i BR18 kapitel 8 om byggeret og helhedsvurdering og kapitel 20 om de ubebyggede arealer ved bebyggelse gælder ikke, hvis en lokalplan eller byplanvedtægt fastsætter andre bestemmelser om de pågældende forhold. BR18’s regler er dog stadigt udfyldende i det omfang en lokalplan eller byplanvedtægt ikke har fastsat noget bestemt om et bebyggelsesregulerende forhold – fx grundstørrelse eller bebyggelsesprocent. Det anførte om lokalplaner og byplanvedtægter gælder tilsvarende, hvis der stadig findes en gældende reguleringsplan for området udstedt i medfør af tidligere gældende byggelov.

Kommunalbestyrelsen kan ikke nægte at godkende bygninger, der opfylder BR18’s regler om byggeret, eller de regler i en lokalplan m.v., der har fortrin for BR18’s regler. Hvis et byggeri ikke – eller kun delvist - opfylder gældende regler for byggeretten i BR18 kapitel 8, skal kommunalbestyrelsen foretage en helhedsvurdering af byggeriet. Reglerne for, hvordan kommunalbestyrelsen skal foretage deres helhedsvurdering fremgår også af BR18 kapitel 8. Kan der meddeles byggetilladelse efter en helhedsvurdering er der ikke tale om, at byggeriet har opnået dispensation.

Efter byggelovens § 10 A, stk. 1, skal enfamiliehuse (fritliggende og sammenbyggede) til helårsbeboelse opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang. Reglen medfører, at kommunalbestyrelsen i forbindelse med byggesagsbehandlingen skal tage stilling til spørgsmålet om en eventuel efterfølgende udstykning. Reglen skal modvirke, at der efterfølgende sker ejerlejlighedsopdeling af grunde med enfamiliehuse, fordi det ikke er muligt med udstykning at skabe selvstændig ejendomsret til boligenhederne med tilhørende udenoms areal.

I første række medfører reglen, at hver boligenhed skal placeres, så de regler i lokalplan/byplanvedtægt og bygningsreglementets kapitel 8 og kapitel 20 om de ubebyggede arealer ved bebyggelse, som arealet er omfattet af, overholdes – navnlig regler om grundstørrelse, bebyggelsesprocent og afstand til skel. Reglen indebærer samtidigt, at der skal være sikret en fremtidig vejadgang til sådanne grunde ved vejudlæg eller privatretlig servitut.

Når Kommunalbestyrelsen har tilladt, at der på en ejendom opføres mere end ét enfamiliehus til helårsbeboelse, så indbefatter dette samtidigt, hvor kommunalbestyrelsen har kompetencen, at der efter en helhedsvurdering er givet tilladelse til at fravige de bebyggelsesregulerende bestemmelser, som ville være til hinder for en udstykning og godkendelse af de kommende ejendommes vejadgang (bortset fra godkendelse af adgangsforhold til en statsvej, hvor kompetencen tilkommer Vejdirektoratet). Når det i byggelovens § 22, stk. 3, er anført, at en tilladelse til at anbringe bebyggelser anderledes end bestemt i § 10 A, stk.1, indbefatter en dispensation fra de bebyggelsesregulerende bestemmelser, så er det ikke korrekt, men udtryk for, at § 22, stk. 3, ikke blev ændret i forbindelse med indførelse af den nugældende ordning med en helhedsvurdering i bygningsreglementet.

Efter § 10 A, stk. 1, 2. pkt., skal mulighed for efterfølgende udstykning også foreligge, når tilbygning- eller ombygning eller andre forandringer af et bestående enfamiliehus medfører en opdeling af huset i flere enfamiliehuse.

Landbrugsejendomme, private andelsboliger uden offentlig støtte, og boliger, der opføres med støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., er efter § 10 A, stk. 2, undtaget fra kravet om, at der skal kunne ske udstykning efterfølgende.

Der henvises i øvrigt til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning nr. 122 af 5. juli 1991 om koordinering af lovgivningen om bebyggelse og ejendomsdannelse (byggelovens § 10A og forholdet til kommuneplanloven, zoneloven, udstykningsloven, ejerlejlighedsloven, andelsboligforeningsloven m.v.).